Muita gente sonha em comprar seu imóvel próprio. Contudo, não dispõe de todo o dinheiro necessário ou não quer se comprometer com um financiamento de longo prazo. Por essa razão, a amortização de parcelas do financiamento imobiliário é uma grande opção a ser considerada!

A ideia pode se tornar uma grande aliada para quem tem o sonho da casa própria. Mas, você sabe o que é amortização e como ela funciona? Se ainda tem dúvidas sobre o assunto, continue a leitura conosco para entender o que é amortização de parcelas do financiamento imobiliário e quais suas vantagens!

O que é a amortização de parcelas do financiamento imobiliário?

Quando não se dispõe de um valor para uma aquisição de um imóvel à vista, o mais comum é a realização de um financiamento imobiliário em alguma instituição financeira. Dessa forma, o comprador terá o montante necessário em sua conta e poderá pagar o crédito emprestado para a instituição ao longo de diversos anos, com acréscimo de juros e outros encargos. Todos os valores e prazos são estipulados em um acordo para que sejam respeitados e quitados nas devidas ocasiões ajustadas.

A amortização da parcela diz respeito à diminuição desse saldo devedor (sem acréscimo de tributos ou juros). Ou seja, com o pagamento de cada parcela, o valor devido é reduzido. Amortizar significa pagar à instituição responsável pelo financiamento realizado.

Para entender o conceito da amortização de parcelas do financiamento imobiliário, é preciso conhecer como são constituídas as parcelas. Cada prestação é formada pelo valor principal (relativo ao valor do financiamento) e pelos juros (taxas e encargos cobrados pelo banco para conceder o empréstimo).

Como a amortização de parcelas do financiamento imobiliário funciona na prática

O processo de amortização de parcelas do financiamento imobiliário acontece automaticamente todas as vezes que se paga uma cota. Da mesma forma que você pode escolher entre maior entrada ou mais parcelas,a instituição define qual sistema de amortização da dívida será usado, de acordo com o tipo de crédito, valor do financiamento e finalidade.

Atualmente, existem diferentes formas de amortização de parcelas do financiamento imobiliário. Assim, não importa se o empréstimo for pessoal, um consórcio ou financiamento. Os modelos de amortização serão aplicados de forma a permitir que o montante original e encargos sejam quitados em parcelas, ao longo do prazo do contrato.

Modalidades de amortização

Tabela SAC

O Sistema de Amortização Constante (SAC) é uma modalidade muito utilizada para a amortização de parcelas do financiamento imobiliário. Nesse modelo, as parcelas da compra do imóvel têm valores decrescentes, ou seja, em que a quantia diminui, iniciando por maiores valores e terminando com menores.

Em financiamentos de longa duração, a correção monetária de acordo com a taxa referencial (TR) é comum, e está presente a SAC compensando qualquer efeito que a inflação possa gerar. Dessa forma, basta calcular o valor da parcela adicionando a TR aos juros. 

Tabela Price

A tabela Price é a modalidade mais comum, e é utilizada em empréstimos e financiamentos de veículos. Com prestações calculadas de forma constante, o valor da parcela não sofre mudanças com o passar do tempo. Cada parcela é calculada com base na cota de amortização de juros, que varia em sentido inverso ao longo do financiamento. Em outras palavras, a parcela de início é menor e só aumenta devido a TR. 

Quais são as vantagens obtidas com a amortização?

Sabendo o que é amortização de parcelas do financiamento imobiliário, entendendo a forma prática de ser realizada, e conhecendo suas modalidades, é o momento de observar as vantagens dessa prática que apresenta inúmeros pontos positivos para quem realiza um financiamento imobiliário.

Redução da dívida

A principal vantagem da amortização de parcelas do financiamento imobiliário é a redução do saldo devedor. Sempre que o pagamento de uma parcela for efetuado, você está dando mais um passo em direção à quitação da dívida. Com a amortização, a redução ocorre de forma ainda mais rápida.

Abatimento de juros e encargos

Para realizar a amortização de parcelas do financiamento imobiliário nas datas estabelecidas, é importante ter disciplina e planejamento financeiro. Assim, além de reduzir a dívida e evitar o pagamento de multas e juros, você também elimina a chance do acúmulo das parcelas, ação que pode prolongar ainda mais a dívida.

Com o planejamento financeiro as vantagens são ainda maiores. Você pode ter direito ao abatimento dos juros e encargos, economizando. Dependendo sempre do prazo, do valor financiado e das taxas de juros aplicadas, o abatimento pode gerar uma economia significativa. 

Por isso, é importante destacar que, quanto mais longe o vencimento da parcela, maior será seu desconto. Por esse motivo, é recomendado sempre fazer a antecipação da última parcela do financiamento imobiliário.

Redução do tempo de pagamento

A amortização de parcelas do financiamento imobiliário tem também como vantagem a possibilidade de quitar o financiamento em menor tempo. Assim, sempre que você puder se organizar para antecipar uma ou mais parcelas, além de reduzir o valor da dívida estará diminuindo o prazo para a duração do contrato.

Veja pelo exemplo: se você financiar um imóvel em 120 parcelas, serão necessários 10 anos para quitar a dívida, se todos os pagamentos forem realizados nas datas regulares. Entretanto, se você antecipar 12 parcelas ao longos dos 10 anos, terá diminuído o tempo de duração do contrato em 1 ano, economizando dinheiro com o abatimento de juros e encargos.

Alívio nas contas mensais

A amortização de parcelas do financiamento imobiliário também proporciona alívio nas contas mensais. Ao organizar os pagamentos de maneira adequada, seguindo os prazos à risca, essa ação é extremamente positiva. No entanto, ao conseguir amortizar a dívida de forma antecipada, o resultado é ainda melhor.

Com o planejamento adequado, a amortização de parcelas do financiamento imobiliário pode ser a maneira mais adequada de encerrar as dívidas rapidamente, adiantando o pagamento de forma ordenada e aproveitando as vantagens que a prática oferece.

Para quem tem diferentes projetos e objetivos, a amortização é uma forma de agilizar a concretização desses sonhos, otimizando a maneira como o dinheiro é gasto. Além disso, pode ser uma estratégia ativa para evitar gastos desnecessários.

Utilização do FGTS na amortização de parcelas

Para os trabalhadores vinculados à CLT que tenham realizado financiamento imobiliário regido pelo programa Casa Verde Amarela ou Sistema Financeiro de Habitação (SFH), existe a possibilidade de utilizar o saldo do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), como opção para amortizar o saldo devedor. 

Como amortizar parcelas?

Analisando as vantagens da amortização de parcelas do financiamento imobiliário, você pode perceber que essa é uma excelente alternativa. Por isso, veja a seguir, como é possível tornar a amortização de parcelas uma realidade.

Escolha entre o Sac ou Price

Vimos que existem basicamente duas formas de amortização de parcelas do financiamento imobiliário, sendo a mais comum para esse caso a utilização do método SAC, em que as parcelas vão diminuindo o valor de acordo com o pagamento da dívida.

Assim, a amortização é constante e acontece com o pagamento do mesmo valor da dívida total todos os meses, com a diferença de que o valor das parcelas se altera pela diminuição nos juros. Com o gasto menor com esse valor, a modalidade é a mais vantajosa para longo prazo.

No entanto, vimos também que o método Price apresenta o sistema de amortização de parcelas fixas, com valores mais altos do que os do método SAC. O sistema costuma ser usado com mais frequência em diferentes modalidades de financiamento. Dessa forma, seus juros são calculados de forma antecipada e distribuídos igualmente em todas as parcelas.

Considere a utilização do FGTS

O uso do FGTS também deve fazer parte do planejamento para a amortizaçãode parcelas do financiamento imobiliário para aqueles que o possuem. Nem todas situações e modalidades permitem o uso do FGTS, por isso, é interessante consultar a instituição financeira e calcular se o uso valerá a pena.

Calcule todas as taxas

Antes de tomar qualquer decisão, informe-se em relação às taxas que são cobradas pelos bancos e instituições financeiras para realizar a amortização de parcelas do financiamento imobiliário. As taxas não podem inviabilizar esse processo.

Por isso, caso torne o valor alto demais, pode ser uma melhor alternativa manter as parcelas como estão. A melhor opção é solicitar ao gerente da instituição um documento detalhado com as projeções para cada possibilidade.

Informe sua decisão ao banco

Após analisar o melhor cenário e tomar sua decisão, basta procurar o banco ou instituição financeira na qual seu financiamento foi realizado com documentos em mãos e comunicar sua decisão de amortização de parcelas do financiamento imobiliário. Considerando que cada instituição possui prazos específicos para o processo, mantenha-se informado em relação à amortização.

Quando não é indicado amortizar a dívida

Ainda que pareça tentador diminuir o saldo devedor de seu financiamento imobiliário, nem sempre a amortização é a melhor opção. Em alguns casos, aplicar o recurso em um investimento pode ser mais vantajoso.

Antes da amortização de parcelas do financiamento imobiliário, compare os juros do financiamento com as taxas de retorno de aplicações. Caso os juros do empréstimo ultrapassem os recebidos no investimento, a melhor escolha é a amortização da dívida. Entretanto, se a taxa de juros do investimento for superior que os juros do financiamento, é recomendado investir o capital e manter o pagamento das prestações da forma atual.

Como você viu, para aqueles com as finanças pessoais organizadas, ou que tenham recebido um dinheiro extra, a amortização de parcelas do financiamento imobiliário pode ser uma excelente alternativa. 

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