Saldo devedor, amortização, custo efetivo total. Existem muitos termos desconhecidos com os quais nos deparamos ao financiar um imóvel. Seja com a construtora ou com a instituição financeira, eles aparecem nas cláusulas contratuais. E é muito importante que o consumidor saiba exatamente o que significam, pois são determinantes para a transação.
Pensando nesses termos, você sabe o que é saldo devedor? Essa expressão já é bastante presente no dia a dia, certo? Mas como ele funciona no financiamento imobiliário? Quais são as formas de quitá-lo e as possíveis complicações? Esclarecemos todos os pontos para você e demos algumas dicas de negociação do saldo devedor.
Acompanhe!
O que é saldo devedor?
Saldo devedor é também chamado de saldo negativo e traduz o valor que falta ser pago de uma dívida. Ele pode derivar de um empréstimo, de um financiamento e do pagamento parcelado de cartão de crédito. Um exemplo muito conhecido de saldo devedor é o cheque especial.
Ao zerar sua conta bancária, você percebe que o banco disponibiliza um limite de crédito pré-aprovado para saque de acordo com seu perfil cliente. No entanto, ao utilizá-lo, você fica negativado com o banco, ou seja, passa a dever a instituição. Você passa a ficar no “vermelho”, pois entrou no limite de crédito do cheque especial. Dependendo do tempo em que sua conta ficou negativa, você pagará juros muito altos por isso.
Portanto, tenha bastante cuidado ao gastar todo o saldo existente em sua conta bancária. As taxas de juros podem dobrar o valor da dívida e dificultar o pagamento total dela. Caso precise de recursos financeiros, recorra a outras formas de empréstimo.
Como funciona o saldo devedor no mercado imobiliário?
No mercado imobiliário, o saldo devedor é o valor restante para a quitação do imóvel. Isso se aplica ao consórcio e ao financiamento imobiliário. Em ambos os casos, é importante que o consumidor pague em dia as prestações, sob pena de multas e juros adicionais.
No caso do financiamento, que é uma operação de crédito, o consumidor faz um contrato com a instituição financeira ou com a construtora para adquirir um imóvel. Ele dá uma entrada, e o restante do valor do patrimônio é parcelado. As parcelas sofrem com incidência de juros e outros encargos. O interessado terá um grande prazo para realizar os pagamentos até quitar o saldo devedor.
No consórcio de imóveis, há uma outra forma de aquisição de imóveis, que depende de contemplação. Mas o consumidor também faz o pagamento das parcelas, sem incidência de juros. Ele paga somente taxa de administração e eventuais obrigações estabelecidas no contrato. Na medida em que paga, o saldo devedor diminui.
Variação do saldo devedor no financiamento imobiliário
Para entender a variação do saldo devedor no financiamento imobiliário, veja esse exemplo simples. Imagine que você quer comprar um apartamento de R$ 200 mil. Esse seria seu saldo devedor inicial. Mas você conseguiu dar uma entrada de R$ 100 mil, com ajuda do FGTS. Seu saldo devedor, então, será de R$ 100 mil.
O valor de cada parcela será R$ 1.200,00. Nela, estão incluídos juros e encargos, no valor de R$ 500,00. No entanto, seu saldo devedor não diminuirá para R$ 98.800,00. A parcela amortizou somente R$ 700,00 do saldo devedor, diminuindo-o para R$ 99.300,00. Esse processo será contínuo, até a quitação completa.
A simulação desse cenário traz informações importantes para o consumidor. Primeiramente, quando falamos de financiamento imobiliário, estamos pensando em um prazo elevado, perto de 30 anos. Nas compras feitas a prazo, há juros e outras taxas embutidas, que influenciam no valor da parcela. Por isso, podemos dizer que o saldo devedor do financiamento varia em função de três critérios:
- prazo de pagamento;
- valor da parcela;
- juros
Se você paga uma parcela baixa, precisará de mais tempo para quitar o saldo devedor. Neste caso, os juros também serão maiores. Por isso, é muito importante dar uma boa entrada na hora de financiar o imóvel ou, quando possível, adiantar algumas prestações para diminuir a incidência de juros no fim da transação.
No exemplo acima, podemos dizer que, tecnicamente, o saldo devedor depende de dois pagamentos diferentes: a amortização do empréstimo e o pagamento de juros e encargos. Enquanto a construtora ou a instituição financeira reajusta o saldo devedor em parâmetros que refletem a inflação do segmento da construção civil, o consumidor escolhe um tipo de amortização.
Por isso, o consumidor deve se atentar aos tipos de amortização, como as famosas Tabela SAC (parcelas decrescentes) ou Tabela Price (parcelas fixas), e a outros índices que afetam o reajuste das parcelas para entender a variação do saldo devedor. A correção geralmente usa os seguintes índices:
- INCC (Índice Nacional de Custo de Construção): inflação do setor da construção civil, que considera custos das obras (mão de obra, equipamentos, materiais etc.). É utilizada mais em compra de imóvel na planta.
- IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado): mais utilizados em imóveis prontos para habitação. O índice apura a variação dos produtos semelhantes no mercado imobiliário e considera a inflação. O valor da parcela se altera de acordo com a situação do imóvel no mercado.
Como quitá-lo?
Para quitar o saldo devedor em transações imobiliárias, o consumidor deve verificar qual sistema de amortização escolheu e o índice de correção utilizado. Assim, verá qual o montante do saldo e a incidência dos juros e encargos nas parcelas. Você ainda poderá ver se vale a pena antecipar o pagamento das parcelas ou consultar o banco para saber se terá algum desconto no processo.
Mais quais são as formas de quitar o saldo devedor em um financiamento imobiliário? Veja a seguir!
Utilizando recursos próprios
Para o consumidor que consegue poupar e investir seu dinheiro por algum tempo, utilizar os recursos próprios é a melhor saída para quitar o saldo devedor. Avalie o montante que você juntou e compare os retornos dos investimentos realizados com o valor pago nas parcelas mensais. Se você entender que é mais vantajoso abrir mão da receita para quitar o saldo, pronto.
Para esclarecer a situação, pense que você tem uma aplicação que rende, em média, R$ 1 mil ao mês. A parcela paga no financiamento tem valor de R$ 1.200,00. Valerá a pena quitar o financiamento para não precisar desembolsar a diferença de R$ 200,00 todos os meses para pagar as prestações.
Uso do FGTS
O uso do FGTS para quitar o saldo devedor em financiamento imobiliário é possível. É preciso atender às condições legais para tanto. Veja algumas:
- não ter outro imóvel residencial urbano na mesma localidade do novo imóvel;
- não ter um financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH);
- viver ou trabalhar na cidade que se pretende adquirir o imóvel;
- não pode estar inadimplente com o financiamento imobiliário;
- ter, pelo menos, três anos de trabalho sob regime da CLT;
- ser titular do financiamento imobiliário.
Vale destacar que o imóvel deve ser financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
Fazer um empréstimo com garantia de imóveis
Você possui um imóvel quitado em seu nome? Fazer um empréstimo com garantia pode ser uma boa solução para quitar o saldo devedor do financiamento. Nos Estados Unidos e na Europa, a transação é conhecida como hipoteca. No Brasil, ela tem algumas diferenças, mas esse tipo de crédito pode ser encontrado em muitas instituições financeiras.
Ao oferecer seu imóvel como garantia real, para cobrir eventual inadimplência, os juros praticados são os mais baixos do mercado. Na prática, você troca uma parcela por outra de valor bem menor.
Realizar uma transação com outro interessado
Se, por algum motivo, você percebeu que não terá recursos próprios suficientes para quitar o saldo devedor, pode encontrar um interessado em comprá-lo à vista. Ele efetuará o pagamento do saldo por você, e o valor que foi gasto será objeto de um novo contrato.
Neste caso, é de suma importância de ambos sejam auxiliados por um advogado ou por um corretor imobiliário experiente. No contrato, é preciso ter todos os detalhes especificados, de modo a garantir que ninguém saia prejudicado na negociação.
Quais são as possíveis complicações?
O saldo devedor é um dívida, como demonstramos. E as possíveis complicações relacionadas ao tema decorrem da inadimplência. Muitas pessoas entram em um financiamento imobiliário sem realizar um planejamento familiar. E isso pode ser bastante prejudicial ao consumidor. Qualquer adversidade financeira pode fazer com que ele perca sua capacidade de honrar suas dívidas. E o que acontece diante do não pagamento?
A instituição financeira ou a construtora podem aplicar multa e juros referentes aos dias de atraso. O valor e as condições estão previstas no contrato que o consumidor realizou no início da transação. Além disso, eles podem Caixa incluir as informações vinculadas ao seu contrato em cadastros de proteção ao crédito como SPC, SERASA e outros. Por fim, poderão ainda leiloar seu imóvel, uma vez que você só se torna de fato proprietário do imóvel após a quitação do financiamento.
Em resumo, as possíveis complicações ao não quitar o saldo devedor são:
- inscrição do nome do consumidor nos órgãos de proteção ao crédito;
- aplicação de multas e juros;
- leilão do imóvel.
Quais as melhores dicas de negociação?
Nem sempre o consumidor consegue seguir seu plano inicial na hora de adquirir um imóvel. Mesmo adequando o financiamento imobiliário às suas possibilidades, podem ocorrer situações na vida que o impedem de pagar o mesmo valor que foi acordado. Neste caso, para que você não assuma novas dívidas ou complique sua situação, existem algumas possibilidades de renegociação de financiamento de imóvel.
Renegocie o débito ou o prazo de financiamento com o banco
Uma forma de negociar o saldo devedor é recorrer ao banco. Você pode renegociar o débito ou o prazo de financiamento.
O primeiro caso é a negociação das parcelas em atraso. Ela pode envolver um tipo de carência para quitar o débito, por exemplo. Cada instituição fornece seus diferenciais e facilidades, mas costumam ser flexíveis para ofertar novas condições. O ponto central é deixar tudo certo no contrato.
No segundo caso, você solicita mais tempo de financiamento. Assim, as parcelas são readequadas e terão um valor menor proporcional ao saldo devedor. Seu prazo final ocorre quando você atinge os 80 anos ou um limite de parcelas.
Realize a portabilidade da dívida
A portabilidade da dívida nada mais é do que migrar o crédito imobiliário para outro banco com taxas de juros menores. O novo banco quita sua dívida com o banco antigo. É uma boa possibilidade de diminuir o saldo devedor.
A migração pode ter custos para o consumidor. Além disso, tenha em mente que não é possível aumentar o prazo ou reduzir o valor financiado. Considerando isso, você deve avaliar se a portabilidade vale realmente a pena. Confira a melhor taxa junto a outras instituições, compare o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento, analise os custos de transferência e decida.
Consiga um sócio para seu imóvel
Você sabia que é possível realizar compra conjunta de imóvel? Para quitar o saldo devedor, você pode ter um pensamento semelhante e conseguir um sócio para o financiamento. Na prática, é conseguir uma pessoa para comprar parte do seu imóvel. A vantagem dessa dica de negociação é que ela não envolve as instituições financeiras ou a construtora. Se você possui alguém próximo com interesse ajudá-lo, é uma boa opção.
Ele pode comprar à vista uma parte do imóvel ou entrar como um reforço da renda no financiamento. Na primeira opção, o valor será utilizado para amortizar parte da transação, fazendo com que o valor das prestações diminua.
Em qualquer situação, você deve conseguir autorização do banco financiador para oferecer segurança jurídica ao sócio e que a medida tenha valor legal, registrando a operação em cartório e recolhendo o ITBI sobre o percentual do imóvel que está sendo vendido.
Venda o imóvel
Se já não resta uma opção viável para quitar o saldo devedor, é melhor vender o imóvel do que sujar seu nome. Contrair novos empréstimos ou procurar outras linhas de crédito mais caras é um problema enorme. Então, a ideia de vender o imóvel para quitar o financiamento evita a bola de neve. Além disso, você poderá comprar um imóvel mais barato.
Entre com uma ação judicial
A última alternativa é entrar com uma ação judicial contra a instituição financeira para discutir seu contrato de financiamento. No entanto, essa opção, além de demorar bastante, pode não resolver seu problema. Para ajuizar uma ação, você deve ter fundamentos sólidos de que seu contrato é injusto.
Por isso, antes de se aventurar no Poder Judiciário, consulte um advogado experiente no tema para avaliar se você realmente tem direito a um reajuste.
O saldo devedor no financiamento imobiliário é o montante que falta para o consumidor pagar. Dividido em parcelas pelo prazo da operação de crédito, é importante estar sempre em dia com suas obrigações para evitar complicações. Nas dificuldades, procure renegociar o financiamento.Está com tudo em dia e conseguiu se organizar ainda mais? Você pode estar pensando em outro financiamento. Mas quantos financiamentos podem existir? Confira!
