Comprar um apartamento na planta é uma opção escolhida por muitas pessoas. A animação de ter, em breve, uma unidade nova e adequada ao seu gosto é alta. Mas a vida é imprevisível, e algumas situações podem inviabilizar esse negócio. Desemprego, inflação alta que encareceu o custo de vida ou um gasto urgente com questões de saúde atrapalham planos que dependem de recursos financeiros.

“Desisti apartamento na planta. E agora?” Quando a situação aperta, a desistência é a primeira solução que passa pela nossa cabeça. E ela é possível. Existem regras que tratam sobre o tema e que você precisa conhecer antes de tomar uma decisão. “Desisti apartamento na planta, mas não é o fim dos sonhos”. Comece pensando desta forma, certo? “Sonhos não envelhecem”, já diria o Clube da Esquina!

Veja a seguir tudo que precisa saber sobre a desistência do apartamento na planta, mas antes entenda como funciona sua compra!

Como funciona a compra de um apartamento na planta?

A compra de um apartamento na planta é um pouco diferente da compra de imóvel usado. Existem detalhes específicos, vantagens e desvantagens, como em qualquer transação imobiliária. Mas o início é sempre o mesmo: planejar.

Faça um planejamento prévio

Seja para fazer um financiamento imobiliário ou para comprar um imóvel à vista, o planejamento prévio é fundamental. Transformar qualquer sonho em realidade demanda um plano de ações neste sentido. Ter a casa própria é um dos grandes sonhos, inclusive, e demanda ainda mais planejamento financeiro. Para que não chegue lá na frente e diga “Desisti apartamento na planta!”, você precisa pensar em parcelas que se adequem ao seu faturamento mensal e às despesas já existentes.

Algumas dicas são ótimas na hora de fazer esse planejamento. Veja: 

• Reserve outra parte para liquidar mais rapidamente essa nova dívida, aplicando esses recursos acumulados em aplicações financeiras de baixo risco, como Tesouro Direito (Selic), que proporciona ganhos estáveis;
• Organize suas finanças pessoais, levantando todos os gastos e classificando-os em essenciais e em supérfluos;
• Reduza os gastos supérfluos para que a nova despesa não prejudique o orçamento familiar;
• Se tiver nome sujo em algum órgão de proteção ao crédito, regularize sua situação;
• Avalie suas dívidas e veja se é possível quitá-las antes de comprar um imóvel;
• Reserve parte da sua remuneração para possíveis imprevistos.

Conheça o tipo de negócio

A compra de um apartamento na planta é separada em 2 etapas.

A primeira começa após a assinatura do contrato, que é a aquisição da promessa de venda. A residência não existe, está em construção, e esse período pode chegar a 36 meses. O comprador adianta à construtora parte do valor do imóvel, mas não é possível usufruir do bem. É o valor de entrada. Durante a construção, as construtoras não podem cobrar juros, mas há ajustes no saldo devedor devido à correção monetária (a base é o Índice Nacional de Construção Civil – INCC).

Em geral, os dizeres “Desisti apartamento na planta!” ocorrem nesta etapa. É a rescisão de contrato de promessa de compra e venda. Neste caso, será preciso avaliar avaliar as condições em que se encontra a obra para determinar o valor de restituição. Mas falaremos melhor sobre isso adiante. 

A segunda etapa se inicia após a conclusão da construção. O comprador assume a obrigação de quitar o valor integral de seu saldo devedor. É o momento em que gasta seus próprios recursos ou contrata um financiamento imobiliário. No segundo caso, recomendamos que seja feita uma pesquisa no mercado por condições mais favoráveis. 

Se possível, avalie o Minha Casa Minha Vida, que permite utilizar os benefícios, porque o imóvel é novo. Como já houve uma entrada na primeira etapa, é mais fácil conseguir crédito imobiliário em boas condições. O valor financiado é menor, e as instituições financeiras podem fixar taxas de juros menores e prestações mais baratas.

Escolha o imóvel certo

Se a ideia é não falar “Desisti apartamento na planta!” em alguns meses, é preciso escolher o imóvel certo. A compra da primeira residência por alguém inexperiente pode causar muita dor de cabeça. Junte a animação e a falta de conhecimento e teremos uma potencial escolha errada. Já pensou em se mudar para um apartamento que não atende às suas necessidades ou que não tem nada a ver com sua personalidade?

Por isso, adote alguns cuidados básicos antes de fazer a compra. Primeiro, já falamos do planejamento financeiro. Mas também é preciso fazer um planejamento pessoal, porque muita coisa pode mudar em sua vida durante o período de construção do edifício. Você é solteiro ou casado? Tem filhos? Quantos? 

Outro ponto que merece atenção é o espaço. Um apartamento de 2 quartos pode ser muito maior do que um de 3 quartos. Existem cômodos muitos pequenos que podem não suportar seus móveis. Verifique o tamanho existente na planta, compare com o de sua casa atual e  veja o que caberá no seu futuro apartamento.

Saiba negociar

Algumas pessoas que chegam no ponto “Desisti apartamento na planta!” falharam em uma etapa importante na hora de fazer a transação: negociação.

A negociação para comprar um imóvel na planta é fundamental para ajustar a transação às suas condições. E ela pode ser feita em 4 etapas principais: 

• Tire suas dúvidas por completo: qualquer dúvida sobre a propriedade e o empreendimento deve ser sanada. Pesquise o histórico da construtora, perceba se ela é consolidada no mercado e se não tem histórico de problemas e reclamações por parte dos clientes. Pergunte sobre preços muito abaixo do mercado ou descontos sem sentido. Use a internet para ver reclamações em sites.
• Analise o entorno do empreendimento imobiliário: além de evitar “entrar em uma furada”, você descobre se o imóvel tem potencial de valorização em médio e longo prazo, bem como as características do local. Com essas informações, você pode ter margem para pedir descontos. Uma rua sem asfalto ou pequenas falhas no acabamento, por exemplo.
• Verifique a documentação do empreendimento: propriedades em fase de construção podem atrasar a regulamentação ou apresentar falha nesse quesito. Veja se o projeto está aprovado pela autoridade municipal e se tem o alvará de construção.
• Não aja com a emoção: em uma negociação, apresentar distanciamento emocional ao vendedor é fundamental para ter poder de barganha. Não demonstre muito interesse na compra, fale que está procurando o que realmente quer. Assim, você mantém o controle da situação.

Compensa comprar imóvel na planta?

Com a possibilidade de, passados alguns meses, você falar “Desisti apartamento na planta!”, há alguma vantagem em fazer a compra do imóvel? Sim. Como em qualquer transação imobiliária, há vantagens e desvantagens. Você deve avaliar todas elas antes de tomar uma decisão. Pontuamos a seguir algumas questões para analisar se compensa comprar imóvel na planta.

Processo de venda facilitado e valorização

Dentre os benefícios de comprar um imóvel na planta, está o processo de venda facilitado. A construtora negocia algumas das unidades durante a fase de obra para financiá-la e facilita as condições para o comprador. O ponto aqui que merece atenção é o valor da entrada, que pode chegar a 30% do valor cobrado pelo imóvel. Isso pode inviabilizar a compra. Mas a construtora também sabe disso e permite o parcelamento do total. Algumas dividem esse custo durante todo o período da obra.

Além dessas facilidades, o imóvel na planta sofre elevada valorização. É comum que seu apartamento se valorize cerca de 30% do montante pago, já considerando a correção financeira.

Mais opções e personalização

Outra vantagem desse tipo de compra é as opções que o consumidor tem. Um empreendimento em construção possui muitas unidades que ainda não foram vendidas. O comprador pode escolher um imóvel que mais lhe agrade, como aqueles que recebem o Sol da manhã ou que se encontram em andares mais elevados.

Há construtoras que também permitem ao comprador a personalização de sua unidade, como a escolha de acabamento, sem a necessidade de novos custos ou de reforma.

Atraso na conclusão da obra ou falência da construtora

Dentre as desvantagens, está uma situação muito comum e que leva pessoas a dizer “Desisti apartamento na planta”: atraso na conclusão da obra. O empreendimento possui alguns riscos por ser a promessa de um apartamento. E o atraso é tão comum que existe uma tolerância de atraso em até 6 meses para entrega das chaves. 

Não bastasse esse potencial problema, existe também as chances de a construtora falir. Neste caso, você não falará “Desisti do apartamento na planta!”, pois sequer receberá a unidade adquirida. 

Diante desses problemas, é fundamental que você faça uma pesquisa minuciosa sobre a construtora. Procure empresas consolidadas no mercado e que tenham boa credibilidade, pesquise sua condição financeira e veja as informações sobre a conclusão da obra. 

Imóvel diferente do apresentado

Outra desvantagem que pode desagradar bastante o consumidor é receber uma unidade diferente do que foi apresentado. As construtoras capricham na unidade modelo, não poupam recursos para investir no mobiliário e no acabamento, mas entrega algo diverso. 

Para evitar esse abuso, você deve guardar todo o material publicitário, papéis e documentos entregues pela construtora. 

Mudanças na condição financeira do consumidor

A maior desvantagem que leva você a dizer “Desisti apartamento na planta” é a mudança na condição financeira. O imóvel em construção será entregue depois de certo tempo. Podem ocorrer mudanças em suas condições financeiras, como diminuição na renda ou situações de saúde urgente, que podem inviabilizar o pagamento do saldo devedor.

Desisti apartamento na planta. O que faço?

Infelizmente, você passou por alguma situação e chegou o momento em que você disse “Desisti apartamento na planta”. O que fazer? Como fica o sinal que foi pago? Tenho prazo para a desistência? Tenho direitos? Para responder a essas perguntas, é preciso conhecer a lei que regula o tema: a lei do distrato.

A Lei do Distrato foi aprovada em dezembro de 2018 pelo Congresso Nacional. Ela trata dos direitos e deveres em casos de rescisão de contratos de aquisição imobiliária em regime de loteamento ou incorporação imobiliária.

Ela diz que o comprador pode desistir da compra do apartamento na planta até o recebimento das chaves. A lei ressalta também que existe o direito de arrependimento, em até sete dias contados da compra. Neste caso, há devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive da comissão de corretagem. Esse procedimento de desistência pode ser feito em estandes de venda ou fora da sede do incorporador.

Outros pontos que a lei e os tribunais tratam é o atraso na entrega, a inadimplência, as responsabilidades conforme a parte que rescinde o contrato e os valores retidos.

Atraso na entrega

Quando ocorre atraso na entrega do imóvel, a lei permite prorrogação de até 180 dias para a entrega, sem a incidência de multa. Após esse prazo, você poderá ir até a construtora e dizer “Desisti apartamento na planta”. Neste caso, você receberá, em até 60 dias corridos do pedido de distrato, todos os valores pagos e um valor correspondente à multa estabelecida.

Caso não queira romper o contrato, você receberá uma indenização da incorporadora na data de entrega da unidade, no valor de 1% do valor pago para cada mês de atraso, com a devida correção monetária.

Inadimplência

“Desisti apartamento na planta, mas estou inadimplente. Consigo fazer o distrato?” Sim. É uma possibilidade. Mesmo que tenha pendência financeira com a construtora, a rescisão do contrato é seu direito. Esse é um entendimento dos tribunais brasileiros. 

Em São Paulo, por exemplo, o TJ-SP, há um entendimento consolidado por meio da Súmula nº 1 do Órgão Especial. Súmulas são entendimentos consolidados do tribunal sobre determinada matéria. Esse entendimento deve orientar todas as decisões judiciais.

A Súmula nº 1 diz: “O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”

Parte que rescinde o contrato

Um ponto que merece destaque quando se fala em desisti apartamento na planta é quem rescinde o contrato. As consequências são diferentes se o consumidor ocasiona o distrato por vontade própria ou se a construtora tem culpa exclusiva no distrato.

A Súmula 543 do STJ já tratou da questão: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. 

Quer um exemplo? Você comprou um imóvel na planta, mas diante do atraso na entrega da obra pensou “desisti apartamento na planta”. A culpa é da construtora, certo? Você poderá receber todos os valores pagos à construtora, além da multa no valor de 0,5% do valor integral do imóvel. Falaremos dos valores a seguir.

Mas e se você diz “desisti apartamento na planta, porque me mudarei de cidade”? A culpa é exclusivamente sua. Não há atraso, problemas com o imóvel ou uma unidade diferente do foi apresentado no projeto. Neste caso, a construtora cobra multa como retenção de uma porcentagem do valor pago.

Neste caso, para evitar a multa, você pode apresentar um interessado no imóvel. Se a incorporadora concordar com a operação, e o novo comprador tiver o cadastro e a capacidade financeira aprovados, a transação pode ser realizada.

Valores retidos

Os valores que podem ser retidos, de acordo com a lei, variam conforme a situação.

As construtoras podem reter entre 25% em casos comuns.

Já nos casos de patrimônio de afetação, a retenção pode ser de 50% dos valores pagos. Patrimônio de afetação é aquele em que o terreno é separado do patrimônio do incorporador. Isso evita que o imóvel seja considerado bem do incorporador para pagar multas em caso de falência deste. Ou seja, é uma segurança a mais para o comprador.

Mas tenha em mente que essas porcentagens só são aplicadas a imóveis cujo contrato de compra e venda tenham sido assinados após dezembro de 2018. Para os contratos assinados antes de dezembro de 2018, a multa máxima, de acordo com os tribunais, é de 20%.

Fique atento a essas porcentagens, porque é comum ver construtoras cobrando até 70% dos valores pagos. Se você diz “desisti apartamento na planta”, mas se vê nesta situação, consulte seu advogado para reverter os valores na Justiça.

“E quanto receberei os valores se desisti apartamento na planta”? Veja a seguir:

• Devolução de 50% dos valores: feita depois de 30 dias da emissão do “habite-se”.
• Devolução de 25% dos valores: feita em 180 dias depois do distrato.

A incorporadora imobiliária ainda poderá descontar outros valores relativos a impostos que incidem sobre a unidade, cotas condominiais e outras contribuições, se o mutuário estava utilizando a unidade mesmo antes mesmo do “habite-se”.

“Desisti apartamento na planta” é uma situação comum que traz consequências para a compra e venda do imóvel. Caso você precise adiar o sonho da casa própria, porque suas condições financeiras mudaram, comece novamente seu planejamento. E se for optar por um imóvel na planta, siga nossas dicas e avalie as regras sobre o distrato. Só então escolha a melhor forma de ter seu próprio lar.Confira os erros que você não deve cometer ao comprar imóvel na planta!