Uma pessoa tem várias formas que viabilizam a aquisição de um bem. Na hora de comprar um imóvel, o consórcio imobiliário é uma delas. Seu funcionamento se difere bastante do já conhecido financiamento, mas o objetivo é o mesmo: contribuir para a realização do sonho da casa própria. 

Neste post, explicamos tudo que você precisa saber sobre consórcio imobiliário. Já ouviu falar sobre lance e contemplação? São termos próprios dessa modalidade de aquisição de imóvel. Pontuamos também as vantagens e desvantagens da operação e outro pontos importantes sobre o tema. Confira!

O que é o consórcio imobiliário?

Para entender o que é consórcio imobiliário, é preciso saber o que é consórcio. O consórcio nada mais é do que a união de pessoas em um grupo que possui como objetivo a aquisição de bens ou serviços. O grupo possui prazo de duração e número de cotas (número de identificação) determinados. 

Cada integrante do grupo (consorciado/cotista) contribui mensalmente para uma espécie de poupança comum. Periodicamente, conforme tempo estabelecido no contrato, um ou mais consorciados são contemplados com uma carta de crédito em sorteio ou lance. A partir da contemplação, podem retirar o valor arrecadado para a aquisição do bem ou serviço de seu interesse. As contemplações ocorrem até que todos do grupo sejam atendidos.

O consórcio imobiliário é a formação do grupo para aquisição de um bem imóvel. Esse bem pode estar construído, ser um imóvel na planta, um terreno. O prazo do consórcio pode variar. O mais comum é de 180 meses, mas existem variações de 60 a 200 meses, de acordo com o plano escolhido. A escolha é do consumidor e deve ser feita de forma consciente, pois o tempo do plano influencia no tempo de espera para contemplação.

Quando o cotista é contemplado, ele pode utilizar a carta de crédito para realizar o sonho da casa própria. O apartamento é mais barato do que o valor da carta? Você pode utilizar o restante para quitar outras despesas, como parcelas do consórcio, IPTU ou registro do imóvel. Se for mais caro, deverá complementar o restante.

Adesão ao grupo

A adesão ao grupo de consórcio imobiliário pode ser feita de duas formas:

1. Grupo em formação: administradora está reunindo um número de consorciados determinado para atingir o proposto pelo consórcio;
2. Grupo em operação: ingresso em um grupo que já está funcionando por meio de cota vaga ou por cota de transferência. A cota vaga é negociada diretamente com a administradora, e o interessado deve pagar integralmente suas obrigações no prazo que resta para o fim do grupo. A cota de transferência é a compra direta de um consorciado com anuência da administradora, caso em que o consumidor assume direitos e obrigações do substituído.

Quem pode fazer

O consórcio imobiliário pode ser feito por qualquer pessoa maior de 18 anos. Basta que seja capaz para realizar um contrato. Além da maioridade, o interessado deve entregar a documentação solicitada pela administradora e verificar se existem outros requisitos a serem atendidos.

Escolha da administradora

A administradora do consórcio imobiliário é a responsável pela formação e administração dos grupos de consórcio, gerenciando o processo por toda a sua duração. Ela também representa, ativa e passivamente, o grupo, defendendo os direitos coletivos dos consorciados em juízo ou fora dele. Além disso, promove as assembleias de constituição, as ordinárias (reunião mensal de esclarecimento da situação financeira do grupo e de realização das sessões de contemplação), e as extraordinárias.

Como se pode ver, é extremamente importante para o bom funcionamento do consórcio imobiliário. Considerando isso, o consumidor deve ter especial atenção na hora de escolher a administradora. Por isso, listamos algumas dicas fundamentais:

• Procure por uma administradora de consórcio regular, autorizada pelo Banco Central do Brasil;
• Entre em contato com os órgãos de defesa do consumidor de sua região para analisar a reputação da empresa, o que também pode ser feito em sites especializados (Reclame Aqui, por exemplo) e em redes sociais.

Além de ficar de olho na administradora, você deve ler atentamente às cláusulas do contrato de adesão, pois ele formaliza seu ingresso em um grupo de consórcio imobiliário. Verifique se as cláusulas limitadoras de direitos de consumidor estão destacadas em relação às outras. Não se esqueça de exigir sua cópia. 

Por fim, verifique se o contrato possui tudo que é exigido por regulamento, como: descrição do bem, preço (com critério de correção do crédito), taxa de administração, fundo de reserva (se houver), prazo de duração do contrato, número máximo de consorciados, obrigações financeiras do consorciado, obrigações contratuais, sanções, periodicidade de realização da assembleia geral ordinária, condições e regras para contemplação por sorteio e por lance, condições de pagamento, direitos do consorciado, garantias para retirada na contemplação, condições para a transferência, dentre outros pontos.

Custos

As prestações de um consórcio imobiliário são compostas por alguns fatores. São eles:

• Valores destinados ao fundo comum do grupo (poupança): corresponde ao valor do imóvel, que será dividido pelo número de prestações (prazo de duração) e se destinará às contemplações mensais;
• Taxa da administradora: paga à administradora que faz a gestão do grupo. Taxa prevista no contrato de adesão;
• Eventuais obrigações estabelecidas em contrato, como fundo de reserva.

O pagamento é realizado conforme estabelecido em contrato, sendo geralmente mensal, por meio de boleto ou débito em conta. E se vier um valor maior no boleto? Saiba que as parcelas podem ser reajustadas se houver valorização do bem, para que o fundo comum não fique prejudicado.

Imagine que você ganhou um dinheiro inesperado na loteria e quer antecipar o pagamento de algumas parcelas. Isso é possível? Sim. Sendo contemplado ou não, o interessado pode antecipar as parcelas vincendas. No entanto, se você ainda não foi contemplado, o pagamento antecipado não garante direito à contemplação imediata. Mas o que é contemplação?

Contemplação

A contemplação dá ao consorciado o direito de receber a carta de crédito para comprar o bem imóvel. Ela acontece mensalmente durante as assembleias ordinárias. Um cotista pode ser contemplado a qualquer tempo durante o prazo total do grupo. Ou seja, nenhum vendedor de consórcio imobiliário pode afirmar o tempo certo da contemplação. Afinal, você pode ser contemplado na primeira assembleia ou na última.

A carta só é liberada após análise e aprovação das garantias exigidas, e o crédito corresponde ao valor atualizado.

E como ocorre a contemplação em um consórcio imobiliário? Por meio de lance ou sorteio.

Lance e sorteio

Já viu os sorteios da Caixa Econômica Federal, com globos giratórios? O sorteio do consórcio imobiliário é exatamente do mesmo jeito. Os consorciados presentes na assembleia são os fiscais. Há alguns sorteios transmitidos pela internet. E como funciona?

De acordo com a disponibilidade do fundo comum, um ou mais participantes do grupo são sorteados. Todos estão em igualdade de condições. O(s) sorteado(s) recebe(m) a carta de crédito no valor no plano ao qual aderiu. O sorteio é, então, apenas uma maneira de definir a ordem de recebimento do crédito, uma vez que todos os cotistas serão contemplados até o fim do grupo.

O lance se assemelha a um leilão e pode ser feito presencialmente ou pela internet. Ele é efetuado horas antes da assembleia. Ou seja, o cotista oferta lances para concorrer à contemplação mediante a antecipação das parcelas futuras (antecipação de pagamento). É possível utilizar o saldo do FGTS para dar o lance. São três tipos de lance:

• Lance livre: contempla o cotista que oferta o maior percentual de parcelas antecipadas.
• Lance fixo: contempla o cotista que oferece um percentual fixo de seu crédito; em caso de mais de um lance fixo na mesma assembleia, haverá sorteio;
• Lance embutido: o consorciado oferece uma porcentagem da carta de crédito; ao ser contemplado, o valor investido no lance é descontado.

Quais são as vantagens do consórcio imobiliário?

Em um consórcio imobiliário, o cotista pode encontrar muitos benefícios interessantes. 

Operação fiscalizada pelo governo

O primeiro ponto positivo do consórcio imobiliário é que há fiscalização do governo em cima da operação. Lembra o que falamos sobre a escolha da administradora? O Banco Central do Brasil autoriza o funcionamento dessas empresas e tem competência para normatizar e fiscalizar, resguardando os interesses do grupo e diminuindo os riscos da operação. 

A propósito, o consórcio é regulado pela Lei nº 11.795/2008. 

Transação que cabe no orçamento

Realizar um consórcio imobiliário é uma operação possível à maior parte dos consumidores. Afinal, o valor do crédito e das prestações são definidos pelo interessado, que deve considerar suas possibilidades financeiras. Quer adquirir um imóvel de R$ 300 mil reais? Escolha a quantidade e o valor das parcelas que cabem no seu bolso.

Além dessa liberdade de escolha, o consórcio imobiliário possui baixo custo operacional quando comparado com outras modalidades de aquisição. Suas taxas ficam entre 12% e 35%, dependendo a administradora (0,6% a 1,80% ao ano, aproximadamente). Também não há incidência de juros.

Espécie de compra à vista

O fundo comum é corrigido anualmente por um índice existente (INCC, INPC, IPCA) ou outro fixado pela administradora. Na contemplação do consórcio imobiliário, o cotista recebe o crédito atualizado, mantendo seu poder de compra. Por isso, na hora de adquirir o imóvel com o crédito, poderá efetuar uma compra à vista, aumentando suas possibilidades de barganhar descontos e melhorar a negociação.

Uso do FGTS

O consórcio imobiliário permite o uso do FGTS em vários momentos, como:

• Completar o valor da carta de crédito, em caso de imóvel de valor mais alto;
• Amortizar o saldo devedor, desde que esteja em dia com o pagamento das prestações; Liquidação do saldo devedor, estando em dia ou não com as prestações; 
• Utilizar o saldo para o pagamento de prestações mensais, observadas as condições previstas em lei. 

Quais são as desvantagens do consórcio imobiliário?

Como em qualquer operação imobiliária, há vantagens e desvantagens. Conheça algumas desvantagens do consórcio imobiliário.

Aquisição do bem não é imediata

O prazo de duração do grupo de um consórcio imobiliário pode chegar a 240 meses, conforme escolha da administradora e do interessado. Ou seja, são até 20 anos de consórcio. Como abordamos ao falar da contemplação, é impossível saber quando você será contemplado.

No caso de sorteio, é contar com a sorte. No caso de lance, você pode até ampliar suas possibilidades de ser contemplado, mas basta alguém com mais poderio financeiro para diminuí-las. Ou seja, na pior das hipóteses, você só será contemplado quando o grupo for encerrado. 

Considerando esse cenário, o consórcio imobiliário não é um bom negócio para quem tem pressa em adquirir um imóvel.

Possibilidade de valorização do bem

Se por um lado o fundo comum é corrigido monetariamente, por outro o imóvel também pode ser valorizado. Ao ser contemplado, o cotista recebe sua carta de crédito com valor pré-determinado, corrigido pela inflação. E se o preço do imóvel subir mais do que a inflação no período entre a contratação e o recebimento da carta? O valor pode não ser suficiente para comprá-lo. Você teria que desembolsar alguns valores a mais.

Despesas adicionais

Mesmo que o consórcio imobiliário não tenha juros e que a transação caiba no orçamento, a administradora pode cobrar despesas adicionais previstas no contrato, além dos custos administrativos. Isso depende exclusivamente da responsável pela gestão do consórcio imobiliário. 

Uma das despesas adicionais é o fundo de reserva (utilizado para cobrir eventuais insuficiências do fundo comum, normalmente causadas pela inadimplência). Outra despesa é o seguro prestamista (quita a dívida em caso de morte ou invalidez do cotista). Por fim, pode existir ainda taxa de adesão ou antecipação da taxa de administração. 

Saída “dificultada”

Quer desistir do consórcio imobiliário? Isso pode ser um pouco difícil. Quem contratou um consórcio até 05/02/2009, receberá a devolução dos valores pagos no consórcio somente quando o grupo for encerrado. E isso pode demorar anos. Em contratos posteriores a essa data, felizmente, a situação é outra: o consorciado continua a participar do sorteio e recebe os valores pagos, corrigidos e com descontos de eventuais encargos e multas, quando for contemplado. 

Quando é interessante fazer um consórcio imobiliário?

O consórcio imobiliário é uma boa opção para quem não precisa do bem imediatamente. Se você ainda não tem casa própria, deve colocar o gasto com aluguel na ponta do lápis, junto com a despesa do consórcio, e verificar se o financiamento imobiliário não seria uma opção mais vantajosa. 

Arrependeu-se? Veja como recuperar o crédito

É possível desistir do consórcio imobiliário? Sim. As dificuldades financeiras e os motivos pessoais podem fazer com que um consumidor abra mão da operação. As administradoras já tem consciência sobre esse contexto, que é bastante comum, e abrem algumas possibilidades.

A primeira delas é realizar o cancelamento do consórcio imobiliário, o que só pode ocorrer por quem ainda não foi contemplado. Nesse caso, você deve solicitar o cancelamento diretamente com a administradora e continuar o pagamento das parcelas para não se tornar inadimplente, o que pode resultar em cobrança de juros e outras taxas por atraso, e impedimento de participar nos sorteios mensais.

Cabe destacar que o cancelamento do consórcio imobiliário não está atrelado à devolução do montante pago até o momento. Ele somente desobriga o cotista a efetuar o pagamento das parcelas a vencer. O consorciado continua concorrendo nas assembleias para recuperar o montante. A recuperação dos valores quitados ocorrerá da seguinte forma:

• Pelos sorteios periódicos, sem possibilidade de oferecer lance: contratos assinados após 05/02/2009. 
• Após a data de encerramento do grupo: contratos assinados até 05/02/2009.

As regras de recuperação do valor do crédito imobiliário são regulamentados pela Lei 11.795/2008 e pela Circular n.º 3.432 do BACEN.

A outra solução é a transferência do consórcio, em que uma outra pessoa paga ao cotista o valor já pago, além de assumir os pagamentos das parcelas. Neste caso, o terceiro terá seu perfil avaliado pela administradora. Se aprovado, ele entra no consórcio no lugar de quem desistiu e assume as cotas, podendo participar das assembleias normalmente. O benefício da transferência é a possibilidade de recuperar os valores pagos com mais rapidez.

Há ainda uma alternativa para quem precisa reduzir o montante pago por mês, que é negociar as parcelas mediante redução do crédito contratado.

O consórcio imobiliário é uma alternativa de aquisição de bem imóvel para quem não tem pressa de ter sua casa. Para aqueles que desejam ter sua casa ou apartamento de forma imediata, o financiamento imobiliário, feito com a construtora ou com o banco, é a melhor opção que cabe no bolso. Consumidores com maior “poder de fogo”, em geral, optam pela compra à vista.E o crédito imobiliário, você sabe como funciona? Veja no blog nosso post completo sobre o assunto!