Você sabe o que é o ITBI? De fato, não somos apresentados a esse imposto é o momento que decidimos fazer a compra de uma propriedade imobiliária. Esse é um dos custos mais altos da negociação e não há como fugir: sempre que alguém adquire um imóvel, é necessário pagar essa taxa para concretizar o negócio.

O acerto do tributo é pré-requisito para transferir o bem para o seu nome. Por isso, na hora de planejar a compra, é essencial reservar recursos para o pagamento do imposto, que deve ser à vista.

O ponto de partida para entender o que é ITBI ou como ele é calculado. Com informações mais claras sobre essa transação, você vai estar mais preparado para poupar os valores necessários para o pagamento do imposto na aquisição do imóvel.

Se você está buscando informações atualizadas e que possam levá-lo ao entendimento claro sobre o tema, chegou ao local certo. Vamos começar? No post de hoje, tiraremos as suas dúvidas sobre o que é ITBI. Acompanhe.

O que é ITBI?

A famosa sigla ITBI significa o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, ou seja, é um tributo regulado pela lei municipal de todos os domicílios brasileiros, na qual define o valor a ser cobrado em todas as transações imobiliárias.

Esse tributo cobrado pela prefeitura do município onde se localiza o imóvel que está sendo negociado. É importante saber que sem o comprovante de quitação desse débito não é possível fazer o registro do imóvel em nome do novo proprietário.

No entanto, em alguns casos como doação ou herança de imóvel, não existe a cobrança do ITBI para a transferência. Nesse caso, outra categoria de imposto é aplicada, de âmbito estadual que leva o nome de Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação, conhecido pelas siglas ITCMD ou ITD.

A regra para cobrança desse imposto tende a ser a mesma para as cidades brasileiras, no entanto, algumas delas podem ter nomenclaturas diferentes, como o Imposto Sobre Transmissão Inter Vivos (ITIV).

Como é calculado?

A base de cálculo de ITBI se dá a partir de uma estimativa do valor real do mercado do imóvel, que é feita pela prefeitura, o chamado valor venal. Essa quantia é estimada levando em consideração uma série de itens como as características, tamanho, tempo de construção e localização do bem.

Como esse montante não segue uma tabela, não é comum que ocorram casos em que o valor venal estipulado seja superior ao acordado em negociação. E nesse caso, o imposto a ser pago será mais alto do que o previsto durante o negócio. É possível solicitar a revisão do valor venal, no entanto, não existe a garantia de que ele será alterado.

A alíquota do ITBI é definida pelo próprio município e varia de cidade para cidade. Em geral, é cobrado entre 2% e 4% do valor venal do bem. Ou seja, em um imóvel de R$ 200 mil, o montante vai variar entre R$ 4 mil e R$ 8 mil, dependendo do município.

É importante consultar a prefeitura da sua cidade sobre a taxa de ITBI a ser paga na transação. Listamos algumas capitais brasileiras e as suas alíquotas. É possível também que ocorram casos em que o município aplique descontos ou facilite o pagamento, por isso é importante fazer a consulta antes de fechar o negócio:

• São Paulo: 3%;
• Rio de Janeiro: 2%;
• Belo Horizonte: 3%;
• Vitória: 2%;
• Porto Alegre: 3%;
• Curitiba: 2,7%;
• Salvador: 3%;
• Recife: 3%;
• Goiânia: 2%.

Como saber qual o valor cobrado no município onde moro?

É possível consultar a prefeitura do seu município para saber qual o valor da alíquota de ITBI cobrada sobre a transição de imóveis. Também é de responsabilidade da prefeitura a verificação e o cálculo do valor venal da propriedade que está sendo negociada.

Condições de pagamento diferenciadas e possíveis reduções ou isenções também devem ser divulgadas por meio de comunicado oficial à sociedade. No entanto, em uma rápida busca nos sites oficiais da prefeitura é possível encontrar todas as informações necessárias sobre a alíquota e a emissão do boleto para pagamento do imposto.

Quando é preciso pagar o ITBI

Durante o processo de transferência de propriedade do imóvel é necessária a apresentação do comprovante de pagamento do ITBI para dar entrada no registro. Como o imposto está associado a essa transmissão de titularidade, essa é a primeira providência a se fazer após a formalização da negociação por meio da escritura ou documento que seja equivalente que registre a vontade de ambas as partes.

Portanto, após a concretização do negócio, o prazo médio de vencimento do imposto é de 30 dias. Enquanto o ITBI não for pago, o cartório não tem como fazer o registro do imóvel no nome do novo dono.

Em alguns municípios é possível parcelar o ITBI. Em caso de dúvida, consulte a prefeitura da cidade onde está fechando o negócio.

A emissão da guia é feita com base na regulação municipal e no valor final do imóvel. O pagamento deve ser realizado junto a prefeitura municipal, seguindo as suas normativas.

No caso de atraso no pagamento, é preciso regularizar a situação junto a prefeitura solicitando um novo boleto e em alguns casos é necessária a realização de um novo cálculo do valor devido do imposto.

Os atrasos não geram multas ou juros, exceto que o processo de transferência do imóvel fica paralisado até que a situação se regularize e que haja o pagamento do imposto devido.

Por que devo pagar o ITBI?

Esse imposto é fundamental importância para a regularização da titularidade do imóvel em uma transação. Sem o comprovante de pagamento do ITBI não é possível fazer a escritura, por esse motivo, é importante que o comprador tenha em mãos a quitação o mais rápido possível para concluir a transação e registrar a escritura.

Enquanto não houver a comprovação do pagamento toda a transação fica parada, já que nenhuma outra documentação poderá ser emitida para comprovação da compra ou venda do imóvel.

Para que serve o ITBI?

Na prática, assim como a maioria dos impostos que os cidadãos brasileiros pagam, o ITBI tem a função de custear a infraestrutura para os moradores da região na qual o imóvel está localizado. Segundo as diretrizes, o dinheiro arrecadado pelo imposto deve gerar benfeitorias como asfalto nas ruas, serviço de coleta de lixo, abastecer com água e luz, entre outros.

Qual a diferença entre ITBI e IPTU?

Apesar da finalidade dos impostos serem a mesma, existe uma sutil diferença entre as cobranças. O ITBI é pago em uma única parcela, somente quando é realizada a transferência de titularidade do imóvel.

Já no caso do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), essa taxa é cobrada anualmente com base no valor do imóvel ou terreno. A finalidade desse imposto é arrecadar dinheiro para os cofres públicos e que a prefeitura retorna para a sociedade em forma de infraestrutura.

O IPTU serve para controlar o valor dos imóveis e é definido de acordo as características específicas de cada escritura. O. valor do IPTU pode ser negociado e parcelado diretamente com a prefeitura do município.

Quem deve pagar

O ITBI deve ser pago pelo comprador do imóvel. Por isso, é preciso planejar uma reserva financeira para honrar esse compromisso. É muito importante salientar que a cobrança é feita à vista, já que sem o comprovante de quitação não é possível fazer a transferência do imóvel.

Porém, nada impede que durante a negociação de compra e venda do imóvel as partes acertem que o vendedor fará o seu pagamento. Em alguns casos, é possível embutir esse valor nas parcelas do financiamento, desde que acordado durante a negociação.

Se a negociação envolve a permuta de imóveis, nesse caso, cada proprietário é responsável pelo pagamento do imposto do seu bem. Portanto, isso deve constar no contrato de negociação entre as partes.

No entanto, é preciso emitir a guia e fazer o pagamento antes de dar prosseguimento ao processo de transferência e regularização do imóvel.

Documentos necessários para emissão do boleto de ITBI

É importante consultar a prefeitura do seu município para ter acesso ao formulário correto para a solicitação do boleto. Para gerar a guia de pagamento é preciso ter sempre em mãos a certidão de matrícula do imóvel e contrato de financiamento, quando for o caso.

O formulário de requerimento pode ser encontrado no setor responsável ou nos sites das prefeituras onde o imóvel que está sendo comprado se localiza. No entanto, algumas informações precisam ser repassadas durante o preenchimento, são elas:

• cadastro do imóvel e número do IPTU (que deve estar quitado);
• informações sobre a natureza da transação: compra e venda, usufruto, doação em pagamento;
• endereço completo, dados do comprador;
• dados do vendedor;
• dados sobre a transação: valor e data
• tipo de financiamento: SFH, SFI, hipoteca, consórcio etc.;
• tipo de instrumento (utilização para fins públicos ou particular);
• cartório de registro de imóvel;
• dados da matrícula/transição do cartório de registro de imóveis.

Você pode reunir esses documentos e preencher o protocolo de requerimento na própria prefeitura do município, assim você poderá tirar dúvidas quanto ao correto preenchimento. É importante pedir a orientação da imobiliária ou construtora que faz parte da negociação.

Se a transação está sendo feita entre pessoas físicas, não hesite em procurar os serviços de atendimento da prefeitura do seu município para mais esclarecimentos e informações sobre a documentação e a realização do processo.

É possível emitir 2ª via do documento de ITBI?

Para comprovação de pagamento do imposto é possível solicitar uma certidão de recolhimento de ITBI junto ao serviço da prefeitura. Via de regra, nos primeiros 15 dias após o pagamento da taxa é possível pedir essa certidão sem custos, dependendo da prefeitura. No entanto, após esse prazo, o solicitante pode incorrer no pagamento de uma taxa.

Para solicitar a certidão é preciso que o comprador tenha em mãos uma cópia ou o original do contrato de compra do imóvel, além da escritura ou outros documentos que comprovem a transação.

Exemplo prático do cálculo do ITBI

Para que você possa visualizar na prática como é feito o cálculo do valor cobrado de ITBI na compra de um imóvel preparamos uma simulação de uma aquisição na cidade de São Paulo.

Consideremos que o valor do imóvel é de R$ 200 mil e a prefeitura teve a mesma leitura quanto a isso. Portanto, o cálculo é simples: 200.000 x 3%, o que dará um total do ITBI a ser pago pelo comprador de R$ 6 mil. A equação é bastante simples quando estamos diante de uma transação de compra à vista.

No entanto, para imóveis financiado, o sistema é um pouco mais complicado, já que incide uma taxa de 0,5% sobre o valor financiado. Lembrando, essa taxa também pode sofrer variações para cada município. No caso dessa simulação, continuamos com os valores cobrados em São Paulo.

Existe um limite máximo para o pagamento dessa taxa de financiamento, que em 2018, na cidade São Paulo chegava a R$ 88.714,99. Para o restante do valor é aplicada a alíquota base.

Na prática, o cálculo é o seguinte:

ITBI é o valor limite do financiamento (88.714,99) x 0,005 (referente alíquota de 0,5%) + valor venal do imóvel x alíquota do município (3%).

Então, 88.714,99 x 0,5% = R$ 443,57

200.000 – 88.714,99 = 111.285,01. Esse valor deve ser multiplicado pelos 3% = R$ 3.338,55

Portanto, o ITBI será 443,57 + 3.338,55. Ou seja, o imposto devido que será gerado é de R$ 3.782,12.

Desconto no ITBI

Cada município tem a responsabilidade sobre o gerenciamento e as exceções quanto a cobrança do ITBI. No entanto, existem algumas situações que frequentemente são contempladas por reduções ou isenção do imposto.

Para quem adquire um imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) pode solicitar na prefeitura um desconto no ITBI que pode chegar a 50% do valor devido. Para isso, precisa apresentar um documento do banco financiador, detalhando a operação.

No caso dos investidores que estão adquirindo um imóvel por meio do programa Minha Casa Minha Vida, em algumas faixas de valor, os compradores podem obter até a isenção total do imposto. Mas isso não é uma lei, portanto ocorre somente em alguns municípios.

Alguns bancos privados permitem incluir o ITBI no valor do financiamento. A vantagem para o comprador é que ele não precisará desembolsar o total do imposto ao fechar o negócio.

Lembre-se, porém, que esse montante vai ser acrescido ao saldo devedor do empréstimo, estando sujeito aos juros da operação conforme as cláusulas previstas em contrato.

Outros casos de isenção

Em algumas situações a cobrança do ITBI sobre negociação de um imóvel não pode ser aplicada pela prefeitura. Um dos casos é quando a transmissão de propriedade do bem visa sua incorporação ao patrimônio de empresa como pagamento de capital subscrito a ela.

Também não incide o ITBI sobre as fusões ou incorporações de empresas. Nos casos acima, porém, a isenção não se aplica se as empresas envolvidas tiverem como atividade principal a venda ou locação de imóveis.

Quando a transferência do imóvel se dá por meio de herança, o ITBI também não será cobrado. Nesse caso, há outro encargo que precisa ser pago: o ITCMD. Diferentemente do ITBI, esse imposto é cobrado em âmbito estadual, mas é necessário o comprovante de quitação para dar seguimento ao processo.

Planeje o pagamento do ITBI

Ao planejar a compra do imóvel, não hesite em buscar a tabela atualizada das alíquotas de ITBI que estão vigentes no município no qual está localizada a construção. Faça uma pesquisa quanto à possibilidade de redução ou isenção do imposto, em alguns municípios isso é possível e varia de acordo com algumas características específicas.

Antes mesmo de fechar o negócio, poupe o valor necessário para o pagamento da taxa, assim você não será pego de surpresa na hora que estiver durante o processo de transferência de titularidade. Levante os custos da transação e se prepare financeiramente para arcar com essas despesas para regularizar o imóvel que está adquirindo.

Os custos vão além do ITBI

Durante o processo de transferência de titularidade o comprador precisa estar preparado para pagar algumas outras taxas e custos. É preciso pagar a escritura no cartório de registro de imóveis, em alguns casos a comissão do vendedor, a taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI), que pode ser cobrada no caso de imóveis na planta, no entanto pode ser negociada.

O ITBI pode ser considerado como o mais alto dos custos durante a aquisição de um imóvel, no entanto é indispensável para a continuação do processo. Por isso, esse pagamento não deve ser negligenciado e a sua quitação tem de ocorrer o mais rápido possível após a conclusão do contrato de compra e venda.

Como vimos, o pagamento do ITBI é indispensável nas transações imobiliária e varia de acordo com as normativas vigentes em cada município. Pesquise e faça um planejamento de gastos para não ser pego de surpresa durante processo de transferência de titularidade.

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