Entenda como é calculado o ITBI

Entenda como é calculado o ITBI

Para conseguir realizar o sonho da casa própria, é essencial que você consiga se planejar financeiramente. No entanto, não basta colocar em seu plano apenas o valor do imóvel, é preciso se preparar para conseguir quitar diversos impostos e taxas obrigatórias. Dos vários custos extras, o famoso Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é um dos mais que mais proporcionam questionamentos.

Como não é cobrado um valor fixo por esse imposto, é comum surgirem diversas dúvidas sobre como é calculado o ITBI. Para saná-las, neste post vamos apresentar tudo que você precisa saber, como qual é seu conceito, para que o ITBI serve, em quais casos deve ser pago e por quais motivos. Além disso, mostraremos como você pode estimar o valor a ser pago. E, então, vamos começar?

O que é e como funciona o ITBI?

O famoso Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é um tributo do âmbito municipal e é cobrado pela prefeitura no momento da aquisição e oficialização da compra do imóvel. Ou seja, sem o seu pagamento, a propriedade continua legalmente em posse do vendedor.

Esse imposto está previsto no inciso II do artigo 156 da Constituição Federal de 1988, que determina que o ITBI é uma cobrança municipal sobre “a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”.

Dessa forma, esse tributo incide quando ocorre a transferência de propriedade de um imóvel entre pessoas vivas. Agora, se a transmissão da posse ocorrer devido a uma doação ou ao falecimento do proprietário, é cobrado o Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação (ITCMD).

Também não ocorre incidência do ITBI quando a transferência é feita de uma pessoa física para uma jurídica como porte de capital social para a formação de patrimônio. Também é válido quando uma empresa passa o bem para outra devido à fusão ou incorporação.

A principal característica do ITBI — a qual gera maiores dúvidas — é a não existência da cobrança de um valor fixo. Assim, o montante a ser pago é determinado para cada negociação, pois ele é influenciado pelo valor venal do imóvel.

Para que serve esse imposto?

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis incide quando a casa, o terreno, o apartamento, a sala comercial ou outra propriedade é efetivamente transferida pelo Registro do Cartório de Imóveis. Para que o processo seja realizado, o comprador do bem deve apresentar a Declaração de Quitação desse tributo.

Na maioria dos municípios o valor é descoberto e o boleto retirado diretamente na prefeitura. No entanto, há cidades que oferecem esse serviço online. Por isso, vale a pena consultar como funciona o serviço no local em que você mora.

A partir da apresentação da quitação do tributo, o cartório faz a transferência da propriedade e ela é legalmente sua. Caso contrário o imóvel continua no nome do vendedor, que pode vendê-lo a outra pessoa.

Por se tratar de um encargo municipal, os recursos arrecadados pelo ITBI são destinados para custear as diversas despesas da administração da Prefeitura. Assim, é comum os municípios procurarem formas para aumentar o valor cobrado por esse imposto.

Sobre quem incide esse tributo?

Outra dúvida bastante frequente é sobre quem deve quitar o ITBI. No entanto, não existe na Legislação Federal uma regra que determina de quem é a responsabilidade desse pagamento. Para evitar possíveis conflitos, muitos municípios regulamentaram essa questão, deixando sobre o comprador a incumbência de pagar esse imposto.

Mesmo que a cidade não possua uma norma que determina claramente sobre a responsabilidade dessa obrigação tributária, é uma prática comum no mercado que a pessoa que adquiriu o imóvel tenha o dever de quitar o ITBI. Contudo, nada impede que, durante a negociação, o vendedor se responsabilize, parcial ou integralmente, pelo pagamento desse imposto.

Qual a alíquota do imposto?

Por se tratar de um encargo municipal, cada prefeitura possui a autonomia para determinar qual será a alíquota cobrada pelo ITBI. Assim, essa taxa pode variar entre os municípios, sendo que o valor médio cobrado pela transferência da propriedade do imóvel fica em torno de 2% a 3%.

Contudo, dependendo da legislação municipal, é possível existirem casos de que ocorra a redução ou, até mesmo, a isenção dessa alíquota. Por isso, é importante o comprador conhecer as regras de sua cidade, pois é possível conseguir descontos se pagar o tributo em um determinado prazo ou realizar a aquisição por meio de um financiamento imobiliário.

Também é possível conseguir bons descontos caso o comprador seja um beneficiário de algum programa habitacional do Governo Federal. Caso o financiamento seja feito pelo regime do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), é possível conseguir um subsídio de até metade do valor do ITBI, enquanto os participantes do Minha Casa Minha Vida conseguem descontos de até 90%.

Como calcular o ITBI?

Conforme já foi explicado, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis não possui um valor fixo de cobrança. Assim, para calcular esse tributo, é necessário considerar uma porcentagem do valor venal do imóvel. Esse montante é uma estimativa feita pelo poder público para definir o quanto vale determinado bem.

Para conseguir descobrir esse valor, a maneira mais fácil é consultá-lo na guia mais recente do IPTU do imóvel que se está adquirindo. Assim, com esse montante em mãos, basta multiplicá-lo com a alíquota do ITBI para calcular o quanto será necessário pagar por esse tributo.

Dessa forma, caso a residência adquirida esteja avaliada em 150 mil reais e a taxa for de 2%, o valor a ser quitado será de 3 mil reais — 150.000 X 2% = 150.000 X 0,02 = 3.000.

No entanto, devido ao interesse das prefeituras de aumentar a arrecadação, se tornou uma prática comum os municípios inflarem excessivamente o valor venal de um bem. Em alguns casos, é usado como base de cálculo um montante 50% maior do que o custo de aquisição da propriedade.

Sendo assim, caso se sinta prejudicado, o comprador possui o direito de solicitar uma nova avaliação junto à prefeitura. Para proteger o contribuinte, a Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça teve o entendimento de que o ITBI seja calculado sobre o valor que esteja registrado no contrato de compra e venda do imóvel — mesmo que o montante, seja superior ao apontado no IPTU.

De qualquer forma, é recomendado ao contribuinte ficar atendo ao valor de seu imposto. Uma vez que é comum as prefeituras criarem bonificações para os servidores da área de tributação que conseguirem atingir determinadas metas de arrecadação.

Como é feita a contestação do valor do imposto?

Ao se sentir prejudicado, o contribuinte possui o direito de poder pedir que a prefeitura realize uma nova avaliação do montante a ser pago em ITBI. Para isso, é preciso ficar atento às regras de cada município, uma vez que cada cidade possui uma legislação própria sobre esse tributo.

De maneira geral, é preciso contestar o valor cobrado dentro do prazo estipulado pela prefeitura. Em seguida, é necessário preencher um requerimento de avaliação e anexar diversos documentos que comprovem o valor negociado, como:

  • o contrato de compra e venda;
  • fotografias recentes que demonstram o padrão dos acabamentos e o estado de conservação do imóvel;
  • anúncios atualizados em mídias especializadas com ofertas de imóveis de mesmo padrão.

Contudo, ainda existe a possibilidade que o município mantenha o valor cobrado pelo imposto. Nessa situação, o contribuinte deverá recorrer junto à Justiça para que o ITBI seja calculado usando o valor da negociação como base de cálculo.

É possível ter isenção do pagamento?

Conforme já foi explicado, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é um tributo municipal que incide exclusivamente em negociações imobiliárias de compra e venda entre indivíduos que ainda estão vivos. Sendo assim, não ocorrerá incidência do ITBI caso a transferência de posse aconteça devido ao falecimento do proprietário. Nesse caso, os herdeiros deverão quitar o Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação.

Como o nome já diz, o ITCMD também é cobrado quando o atual proprietário doa sua propriedade a uma outra pessoa. Ao contrário do ITBI que é um tributo municipal, o ITCMD é um imposto cobrado pelo Governo Estadual. Desse modo, cada unidade federativa possuem uma alíquota e legislação próprias.

Não ocorrerá cobrança de ITBI nas transações imobiliárias em que uma pessoa física faz um aporte de capital social para a formação de patrimônio de uma pessoa jurídica. O mesmo acontece quando sucede uma incorporação, fusão, cisão ou extinção de uma empresa.

Agora, se o empreendimento tiver como atividade principal a compra, a venda ou a locação de imóveis, o ITBI será cobrado normalmente.

Caso o comprador adquira o seu primeiro imóvel por meio de um programa habitacional do Governo Federal, dependendo da legislação municipal, é possível conseguir descontos e, até mesmo, a isenção do pagamento desse tributo. De qualquer forma, é muito importante que o possível comprador busque mais informações na prefeitura de sua cidade.

Como é feito o pagamento desse imposto?

Para que o processo de transferência de propriedade de um imóvel possa ocorrer, é necessário que o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis esteja devidamente quitado. Para isso, o primeiro passo será procurar o órgão fazendário municipal e fazer o requerimento para que se inicie o procedimento de cálculo desse tributo.

Atualmente, na maioria dos municípios brasileiros já é possível realizar todo o processo de solicitação da guia do ITBI por meio de canais digitais. Contudo, caso ocorra algum problema ou se o serviço online ainda não esteja disponível em sua cidade, basta ir até o órgão municipal de tributação.

Em seguida, a Prefeitura realizará os cálculos para definir o quanto será cobrado em tributos. Para que essa dívida possa ser paga, será emitido um boleto que poderá ser quitado nas casas lotéricas, em agências bancárias credenciadas ou nos postos municipais de arrecadação.

Caso o contribuinte considere que o valor venal utilizado está inflacionado, ele terá um prazo para poder solicitar nova avaliação. Contudo, caso ele precise cumprir alguns prazos junto aos fornecedores de crédito imobiliário, basta fazer um requerimento de sua situação. Assim, caso o montante do tributo seja modificado, essas pessoas terão a diferença ressarcida.

Como o ITBI é um tributo de valor elevado, para facilitar o seu pagamento, muitos municípios permitem o parcelamento desse encargo. Também é possível, dependendo das regras municipais, conseguir descontos no imposto caso a quitação seja antecipada à lavratura da escritura.

Estando o encargo devidamente quitado, o comprador deverá solicitar junto ao órgão de tributação municipal a emissão uma Certidão Negativa de Débito (CND) referente a esse tributo. Para que esse documento possa ser produzido, basta apresentar o comprovante de pagamento.

Como ocorre a cobrança do ITBI de imóveis na planta?

Assim como ocorre em qualquer transação imobiliária, ocorre a incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis na compra de um imóvel em construção. Contudo, o cálculo do tributo será feito utilizando o valor venal que a residência apresentará quando finalizada.

Dessa forma, é importante o comprador registrar imediatamente após a aquisição da promessa de compra e venda. Assim, além de ter assegurado o seu direito sobre o bem, o contribuinte conseguirá economizar, pois o valor do contrato será menor e, consequentemente, o ITBI será mais baixo.

O que acontece se o ITBI não for pago?

Apesar de ser um tributo bastante conhecido, ainda existem situações de que um comprador ser surpreendido com a cobrança do ITBI. Dessa forma, é comum ele não se preparar financeiramente para conseguir quitar esse tributo.

Quando isso acontece, é preciso que esse contribuinte consiga quitar o ITBI o mais rápido possível. Caso contrário, o novo proprietário não conseguirá registrar o imóvel em seu nome. Caso o vendedor seja desonesto, existe o risco dele vender o mesmo bem a uma outra pessoa, provocando prejuízos ao primeiro comprador.

Outra situação bastante comum ocorre quando o contribuinte não consegue realizar o pagamento dentro do prazo de vencimento do boleto. Caso isso ocorra, a única implicação que acontecerá será a impossibilidade momentânea de realizar a transferência de posse. Assim, para regularizar a situação do imóvel, é preciso reiniciar todo o processo.

Dica extra: quais são as outras taxas extras que deverão ser pagas na compra de um imóvel?

Além de saber como é calculado o ITBI, quem deseja comprar um imóvel deverá estar ciente que será preciso quitar uma grande variedade de taxas e de encargos antes de finalmente fazer a mudança para o novo lar. Contudo, também preciso de colocar esses custos no planejamento financeiro, uma vez que eles poderão encarecer em até 8% o custo de aquisição da residência.

Assim, além do ITBI, as principais despesas extras da compra de um imóvel são as listadas logo abaixo.

Escrituração

A Escritura Pública de Compra e Venda é um instrumento jurídico registrado no Cartório de Notas responsável pela região em que se situa o imóvel. Nesse documento, o Tabelião oficializa todas as condições que foram acordadas na negociação, como: as características do imóvel, as partes envolvidas, os valores, a forma de pagamentos e os prazos.

Dessa forma, a escrituração proporciona segurança jurídica no acordo, já que todos os termos estarão registrados em cartório. Contudo, ao contrário do que muitos imaginam, esse documento não transmite a propriedade do bem ao novo dono.

Assim como acontece com o ITBI, não existe um montante fixo para lavrar uma Escritura Pública no cartório. Contudo, nesse caso, os valores cobrados variam entre os estados brasileiros, além de também ser influenciado pelo custo do imóvel.

Registro

Estando devidamente lavrada no Cartório de Notas, o próximo passo é registrar a Escritura Pública no Cartório de Registro de Imóveis. Assim, somente após a produção desse documento é que ocorre legalmente a transferência de propriedade do imóvel adquirido.

Junto com a propriedade, o Registro da Escritura Pública também transfere as responsabilidades do imóvel, como manter em dia as diversas taxas e tributos.

O Cartório de Registro de Imóveis é o ofício que se responsabiliza por manter arquivado o histórico de todos os imóveis da região pela qual ele é responsável. Assim, para cada propriedade existe uma Matrícula, a qual registra todos os acontecimentos, como quem foram os proprietários antigos, quem é o atual, se a construção já fora penhorada etc.

Assim como acontece com a escrituração do Contrato de Compra e Venda, a cobrança pelo Registro de Imóveis varia de acordo com cada estado. Também é usado como base de cálculo o valor do bem.

Comissão do corretor

Sempre que um profissional regularizado e inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) intermediar uma negociação de compra e venda, será preciso remunerá-lo pelo serviço prestado. Esse custo é denominado de taxa de corretagem, contudo ele poderá ser considerado como uma comissão.

É preciso que o consumidor esteja ciente que a taxa de corretagem deverá estar inclusa no valor em que o imóvel está sendo ofertado. Dessa forma, não é permitido que a comissão seja cobrada a parte.

Não existe uma tabela que defina o quanto cada corretor deverá cobrar pelos seus serviços, contudo a comissão varia entre 6% a 8% do valor do contrato. Legalmente, esse custo deverá ser pago pelo vendedor do imóvel, contudo, caso exista um acordo, nada impede que o comprador se responsabilize por esse ônus.

SATI

Ao comprar um imóvel na planta, algumas construtoras cobravam a taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI). Essa taxa corresponde a 0,88% do valor do imóvel e é usada para custear o auxílio dado ao comprador na elaboração documentação e no processo de conclusão do financiamento imobiliário.

Contudo, de acordo com o entendimento no Superior Tribunal de Justiça, a cobrança da taxa SATI foi considerada abusiva, uma vez que muitas construtoras condicionam o pagamento desse encargo à concretização do negócio. Portanto, por ferir o artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor, esse repasse é considerado ilegal.

Como é possível perceber, para conseguir se planejar financeiramente para a compra de um imóvel é preciso considerar diversos custos extras com taxas e encargos. Dessa forma, é de vital importância saber como é calculado o ITBI, uma vez que esse imposto poderá aumentar consideravelmente os custos de aquisição de uma residência.

Caso o seu plano seja realizar o sonho da casa própria por meio de um financiamento imobiliário, que tal aprender como o ITBI se relaciona com esse crédito imobiliário? Até a próxima!

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