O Governo Federal auxilia as famílias de baixa renda a terem seu imóvel próprio, subsidiando as parcelas do Minha Casa Minha Vida (MCMV) com valores mais acessíveis.

Esse é o maior programa de acesso à moradia própria para pessoas de baixa renda no país. A meta do governo é proporcionar aos brasileiros a conquista do sonho de fugir do aluguel.

Essa iniciativa disponibiliza diversos tipos de subsídios e financiamentos com a menor taxa de juros do mercado imobiliário. Atualmente, mais de 10 milhões de cidadãos cadastrados são beneficiados com essas condições.

Se você é um deles, ou está prestes a se inscrever, é importante saber como as parcelas do Minha Casa Minha Vida funcionam. Nesse post, vamos conhecer esse projeto um pouco melhor e esclarecer como os seus pagamentos são feitos. Acompanhe!

Benefícios de contar com as parcelas do Minha Casa Minha Vida

As parcelas do Minha Casa Minha Vida possibilitam que muitas pessoas concretizem o sonho da casa própria. Isso porque a maior parte da população não tem qualquer condição de comprar um imóvel à vista. Na prática, esse programa do governo oferece condições de pagamento e taxas de juros conforme a renda familiar do interessado. E é possível financiar a compra de imóvel novo em área urbana ou construir e reformar moradias em área urbana e rural.

Dentre as facilidades que as parcelas do Minha Casa Minha Vida oferece, podemos incluir:

• Concessão de subsídio, que auxilia no pagamento de parte do valor do imóvel e diminui o total financiado e, por consequência, o valor das parcelas do Minha Casa Minha Vida;
• Permissão às pessoas com restrições cadastrais (com nome sujo) de aderirem ao financiamento (compradores na Faixa 1);
• Parcelas do Minha Casa Minha Vida mais baixas que os financiamentos normais, o que possibilita às pessoas pagarem as prestações sem prejudicar o orçamento;
• Taxas de juros mais baixas, o que ocasiona saldo devedor e valor das parcelas do Minha Casa Minha Vida menores do que em outras modalidades de financiamento.

Sair do aluguel e começar a investir na casa própria é uma grande vantagem. Principalmente se considerarmos que o valor das parcelas do Minha Casa Minha Vida costuma ser bem menor que o valor mensal do aluguel. Assim, o programa do Governo Federal ajuda o interessado a pagar parte do valor do imóvel e da entrada do financiamento, a reduzir o valor do seguro cobrado nos financiamentos habitacionais e a pagar taxas de juros menores que as demais modalidades.

Quem pode se beneficiar

Para se beneficiar das parcelas do Minha Casa Minha Vida, os interessados devem cumprir alguns requisitos. O primeiro deles é estar fora de algumas condições estabelecidas pelo Governo Federal. Não podem participar do programa pessoas que:

• integrarem o Cadastro Nacional de Mutuários (CADMUT), que é o registro de pessoas que já financiaram ou que estão financiando imóveis;
• integrarem o Cadastro de Inadimplentes do Setor Público Federal (CADIN);
• receberam benefícios de moradia do governo em outra oportunidade;
• participaram do Programa de Arrendamento Residencial;
• possuem um imóvel próprio.

Além de obedecerem a essas ressalvas, os interessados devem apresentar documentos pessoais, documentos do imóvel (para imóveis já construídos) e para a obra (imóveis em construção), que não são muito diferentes daqueles solicitados em empréstimos e financiamentos:

• Documentos pessoais: identidade, CPF, carteira de habilitação (se houver), carteira de identificação profissional (se houver), carteira de trabalho, certidão de nascimento (solteiros) ou de casamento (casadas e divorciadas), holerites dos 3 últimos meses, comprovante de residência, declaração do imposto de renda (se for o caso).
• Documentos para o imóvel: contrato de opção de compra e venda, matrícula do imóvel atualizada e certidão de logradouro (fornecida pela Prefeitura);
• Documentos para a obra: projeto e alvará de construção devidamente aprovados, matrícula da obra no INSS, ART (Autorização de Responsabilidade Técnica), memorial descritivo com especificações técnicas, orçamento discriminativo, declaração elétrica e de esgoto, dados e documentos do responsável técnico (RG, CPF e carteira do CREA).

Modalidades e valores

O Minha Casa Minha Vida prevê diversas formas de atendimento, que variam de acordo com a renda mensal do beneficiado. Essa classificação é que definirá o valor das parcelas do Minha Casa Minha Vida a serem pagas.

Dessa forma, são contemplados os seguintes critérios:

Faixa 1

Enquadram-se nesse grupo somente as famílias que têm renda mensal de até R$ 1,8 mil. Nesse caso, o pagamento deve ser realizado em até 120 parcelas (o que equivale a 10 anos para quitação da dívida), que variam de R$ 80 a, no máximo, R$ 270 cada, conforme a renda bruta familiar.

As parcelas do Minha Casa Minha Vida serão menores do que 30% da renda bruta familiar. E a garantia para o financiamento é o imóvel que você vai adquirir.

Faixa 1,5

Destinado para famílias que recebem até R$ 2,6 mil por mês, as parcelas do Minha Casa Minha Vida desse grupo variam de acordo com a análise de crédito. No geral, a partir dessa faixa, já é possível dividir o pagamento em até 360 parcelas (30 anos para quitação total da dívida).

O imóvel cujo empreendimento é financiado pela Caixa terá taxas de juros de apenas 5% ao ano, além de subsídios de até R$ 47,5 mil reais.

Faixa 2

Esse grupo, destinado às famílias com renda mensal de até R$ 4 mil, também tem seus benefícios definidos a partir da análise de crédito. O valor máximo a ser financiado depende do valor da renda, de forma que o requerente sempre tem acesso a um desconto nas taxas cartoriais. É possível ter subsídios de até R$ 29 mil nessa faixa.

Faixa 3

Essa modalidade permite o acesso à casa própria, com a utilização de recursos do FGTS, e contempla famílias com renda bruta mensal de até R$ 9 mil.

Parcelas crescentes ou decrescentes

Independentemente da faixa de renda, é importante que o cliente possa escolher a forma de cálculo que seja mais vantajosa para as suas condições econômicas.

Na hora da contratação, é possível adotar o pagamento das parcelas do Minha Casa Minha Vida utilizando a Tabela SAC (sistema de amortização crescente), ou seja: pagar inicialmente as prestações de maior valor e reduzir os gastos ao longo do tempo.

Outra opção é a Tabela Price, na qual os preços das parcelas a serem pagas são fixas e podem ser quitadas em até 360 meses (com exceção da faixa 1, que tem um limite de tempo menor).

É importante que você saiba que nos últimos anos a modalidade de financiamento mais praticada é o SAC, justamente porque ela decresce ao longo do período e nos cálculos gera um pagamento menor de juros a longo prazo.

Isso acontece porque os juros são calculados mensalmente a partir dos valores amortizados. A taxa de juros é a mesma ao longo do período, porém, o montante fica menor a cada mês quitado.

Comprometimento de renda

Segundo o próprio Governo, as famílias com renda entre R$800 e R$1.200 mensais não devem comprometer mais de 10% de sua renda com o pagamento das parcelas do Minha Casa Minha Vida.

Para pessoas com salários entre R$1.200 e R$1.600, esse índice passa a ser de 15%, e para quem recebe valores entre R$1.600 e R$1.800, a prestação seria de até 20% do valor ganho em cada mês.

Em todas as faixas do programa, o comprometimento nunca pode ultrapassar 20% da renda familiar, e pode contar com até 36 meses de seguro-desemprego, como auxílio no pagamento das parcelas do Minha Casa Minha Vida. Essa possibilidade garante segurança para quem foi demitido ou procura trabalho.

Composição de renda

Para adquirir um imóvel por meio do pagamento de parcelas do Minha Casa Minha Vida é preciso estar inserido em alguma faixa de renda estabelecida pelo programa. Felizmente, se você pretende comprar um imóvel, mas não está contemplado na faixa da sua renda, existe a chamada composição de renda. Isso nada mais é do que juntar sua renda com a de um terceiro. Em linguagem mais técnica, é o ato de somar seus rendimentos e salário com os de outras pessoas para aumentar sua capacidade de pagamento.

A primeira hipótese se aplica aos casados. O interessado em se beneficiar do programa, se estiver casado, deve entrar no financiamento com seu cônjuge, obrigatoriamente. A única ressalva ocorre se o regime de bens for o de separação total.

É possível juntar a renda com amigos? Sim. É possível agregar o rendimento de até 3 pessoas, em geral, na composição do rendimento para conseguir aumentar o limite da avaliação. A quantidade máxima de pessoas admitidas depende do financiador. E não é obrigatório haver vínculo familiar.

Quando há composição de renda, todos os envolvidos passam pela análise cadastral no banco. Ocorrerá a verificação de crédito e dados do INSS, entre outras informações. Todos os envolvidos serão proprietários do imóvel de igual forma, por isso escolha com critério as pessoas que entrarão no negócio com você.

Quer um exemplo simples? Imagine que você receba, sozinho, R$ 2.000 (enquadra-se na faixa 1,5). No entanto, você escolheu um imóvel que ultrapassa o limite de financiamento ou que sua renda não é suficiente para a aprovação da operação pelo banco. Nesse caso, você pode chamar um amigo ou um familiar para compor sua renda.

Caso opte por realizar a composição de renda, tenha em mente que:

• É possível utilizar o FGTS de todos os participantes para ajudar no financiamento, seja no pagamento da entrada ou para diminuir o valor financiado;
• A idade do participante mais idoso determina o prazo-limite de financiamento e limita o número de parcelas, o que provoca o aumento no valor da prestação;
• É possível que um dos participantes saia do financiamento mediante aprovação do banco de nova análise cadastral dos que ficarem responsáveis;
• A dívida é coletiva. Ou seja, se um dos envolvidos não pagar sua parte, todos saem perdendo.

Formação das parcelas do Minha Casa Minha Vida

Os financiamentos habitacionais são regulados e compostos pelos mesmos fatores para formação do valor a ser pago.

As parcelas do Minha Casa Minha Vida são compostas por:

• o valor do encargo principal, ou seja, o valor devido ao banco pelo pagamento do imóvel;
• parcela de amortização, que é o valor calculado dos juros pelo período;
•  juros mensais, ou seja, aquele valor que acresce a prestação pelo empréstimo do dinheiro para pagamento do imóvel à vista para o vendedor.

Além disso, as parcelas do Minha Casa Minha Vida também são acrescidas de alguns outros valores que são fixados para custear a administração de contrato e os seguros pela transação. São eles:

• encargos acessórios, que são aqueles vinculados ao valor principal financiado;
• taxas de administração de contrato pagas ao banco para cobrir os gastos com o processo;
• Seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP), que serve para garantir que, em caso de morte ou que o contratante não possa mais trabalhar para custear as prestações, o contrato é quitado automaticamente;
• Danos físicos ao Imóvel (DFI), já que, durante o período de financiamento, o bem pertence ao banco financiador até que a última prestação seja quitada. Por isso, esse seguro cobre qualquer tipo de dano que possa ser causado ao imóvel que venha a desvalorizar o bem.

Composição dos juros

De acordo com as atuais regras válidas, as parcelas do Minha Casa Minha Vida estão isentas de juros para os mutuários pertencentes à faixa 1, enquanto o grupo da faixa 1,5 pagará taxas de 5% ao ano.

Já os contemplados pelas faixas 2 e 3 do projeto deverão arcar com tarifas entre 5,5% a 7,16% anuais. Quanto mais alta for a renda familiar, mais caros serão os juros, que podem chegar a até 9,3%, dentro do mesmo período.

Cálculo dos encargos e seguros

O cálculo das parcelas do Minha Casa Minha Vida não é baseado em uma equação simples, como: valor do imóvel dividido pelo prazo de pagamento, gerando as prestações.

A complexidade fica por conta dos cálculos dos encargos e seguros que estão incluídos nessa equação. Entenda como eles funcionam.

Parcela do encargo principal

Esse valor é referente aos juros que é calculado com base na atualização do saldo devedor. Acrescidos da taxa de juros, pelo fator do tipo de sistema de amortização utilizado e pelo prazo de contrato restante.

Todas as condições da formação das parcelas do Minha Casa Minha Vida estão previstas no contrato assinado entre o banco e o cliente. É preciso prestar atenção em todos esses detalhes para não sair no prejuízo.

Encargos acessórios

Esses valores variam de acordo com cada tipo de financiamento contratado. É preciso verificar no contrato quais são os tipos de encargos acessórios, de acordo com o tipo de sistema de amortização escolhido pelo cliente.

Prêmio do Seguro de Morte e Invalidez Permanente

Esse valor varia de acordo com o montante contratado no financiamento. Em caso de morte ou invalidez, é preciso quitar todo valor restante, acrescidos dos juros e encargos, conforme especificado em contrato.

A aplicação constante das taxas acontece de acordo com as cláusulas contidas na apólice, considerando o valor do financiamento e o percentual de renda de eventuais participantes no contrato, caso seja mais de um financiador.

Prêmio do Seguro por Danos Físicos ao Imóvel

Esse valor é mensurado mediante a aplicação de uma taxa de cálculo sobre o preço avaliado para o imóvel.

Pagamento das parcelas do Minha Casa Minha Vida

As parcelas do financiamento da casa própria pelo programa Minha Casa Minha Vida podem ser pagas via débito automático, já que esse método garante que a prestação será paga em dia, sem que o contratante precise se preocupar com os boletos.

Para clientes da Caixa, é possível verificar o agendamento por meio da opção “lançamentos futuros”. Ao menos quinze dias antes da data de pagamento, o débito passa a ser apresentado para o cliente no extrato.

Lembre-se de sempre verificar se o pagamento foi feito corretamente, caso haja problemas, procure uma agência da Caixa e regularize a situação.

Também, é possível fazer o pagamento das parcelas do Minha Casa Minha Vida usando os boletos de cobrança. Com o boleto, você poderá pagar a parcela em toda rede bancária e lotéricas até o vencimento. Após o vencimento, procure uma agência Caixa ou as Casas Lotéricas para regular a situação.

Entendendo a prestação

Para financiar um imóvel pelo programa Minha Casa Minha Vida é preciso dar uma entrada, como parte do pagamento para atender aos requisitos do sistema.

Com os valores da renda bruta familiar, é possível simular a contratação do financiamento por meio do site da Caixa Econômica Federal. Lá, é possível verificar qual o prazo de pagamento adequado e o tipo de tabela que será usada para cálculo.

É importante que você saiba o valor do imóvel, para simular os valores de entrada que você pagará para conseguir o financiamento para sua compra.

Seja organizado e poupe o maior valor possível para dar de entrada na compra. Assim, você conseguirá parcelas do Minha Casa Minha Vida mais baixas e não comprometerá uma grande parcela do seu salário com o pagamento do financiamento.

O valor das parcelas pagas não pode ultrapassar 1/3 da sua renda total, ou seja, você não pode comprometer mais que 33% do seu salário mensal com o pagamento da casa própria.

Acesso aos boletos do financiamento

Quando você assume o contrato de financiamento e já é cliente da Caixa Econômica Federal, será apresentada a opção de colocar o pagamento em débito automático. Para quem adota essa forma de pagamento, a CEF oferece descontos no valor da prestação.

Contudo, se você não optou pelo pagamento em débito, poderá acessar os seus boletos para pagamento direto no site da Caixa, por meio do número do contrato e o CPF do titular do financiamento.

A 2ª via do boleto pode ser emitida para pagamento em qualquer agência bancária, até a data de vencimento. Nesse mesmo portal, é possível também acessar a declaração anual de débitos, demonstrativos de valores cobrados e o extrato do Imposto de Renda.

No entanto, lembre-se de sempre manter suas prestações pagas em dia. O atraso dessas parcelas pode ter consequências graves, como a perda definitiva do imóvel e, até mesmo, gerar impedimentos para realizar outro financiamento imobiliário pelo mesmo programa.

Agora que você já entendeu sobre as parcelas do Minha Casa Minha Vida, aproveite para saber mais sobre o planejamento financeiro familiar: 5 passos para comprar o primeiro imóvel!