Para ter um imóvel próprio, boa parte das pessoas recorre ao pagamento a longo prazo. Nestas situações, aparece a taxa de juros do financiamento imobiliário. Regra geral, só é possível fugir dela quando você compra um imóvel à vista. Mas o que significa essa taxa de juros do financiamento imobiliário?

Em primeiro lugar você deve compreender o que são os juros, alguns tipos pertinentes quando se trata de financiar um imóvel, bem como o cálculo da taxa e as variáveis que influenciam nela. Neste post, falamos um pouco sobre todos esses pontos e, ainda, trouxemos a última novidade sobre taxas de juros do financiamento imobiliário: a redução da taxa pela Caixa Econômica Federal.

Acompanhe!

O que são juros?

Juros é a forma de remuneração das instituições financeiras que emprestam dinheiro a uma pessoa física ou jurídica. Qualquer que seja o tipo e a finalidade de empréstimo, o interessado recebe um dinheiro X e, aos poucos, devolve o dinheiro X acrescido de juros. Caso o cliente do banco pagasse somente o que pegou emprestado (realizasse somente a amortização), as instituições teriam prejuízo por causa da inflação.

Tipos de juros

Existem alguns tipos de juros. Para que você compreenda melhor a taxa de juros do financiamento imobiliário, vamos mencioná-los rapidamente:

• Juros simples: negociados com antecedência, eles não mudam com o passar do tempo. Reflete apenas no valor inicial do empréstimo/investimento.
• Juros compostos: é o “juros sobre juros”. Agem por toda a duração do empréstimo/débito/investimento. A soma é feita sobre o valor inicial e sobre os juros dos meses anteriores.
• Juros de mora (moratória): juros aplicado para quem não paga o débito dentro do prazo. Reincidem sobre o valor conforme o período de atraso.
• Juros nominais: envolvem as correções monetárias sobre o valor. É o mais comum em financiamentos, pois considera a inflação do momento.
• Juros reais: não incluem correção monetária e inflação em seu cálculo. Caso a inflação do período seja zero, os juros nominais e reais terão o mesmo valor.
• Juros rotativos: cobrança por atraso no pagamento da fatura do cartão de crédito ou financiamento.
• Juros sobre capital próprio: calculado com base no lucro obtido por uma empresa.

Taxas de juros

As taxas de juros estão presentes no nosso cotidiano. Tomando como base os tipos de juros, destacamos aqui três: 

• Taxa nominal: é aquela fixada por um ano, que não sofre variações. É a taxa de juros propriamente dita, mencionada obrigatoriamente em todos os contratos, incluindo aplicações bancárias.
• Taxa real: taxa de juros nominal corrigida pela inflação.
• Taxa efetiva: em caso de capitalização, é necessário converter a taxa nominal em efetiva. É o caso em que os juros são incorporados ao capital inicial, e o valor a receber será maior do que o indicado pela taxa nominal.

A seguir, mencionaremos outras taxas utilizadas no financiamento imobiliário.

O que é taxa de juros do financiamento imobiliário?

A taxa de juros do financiamento imobiliário é o valor a mais pago pelo indivíduo que tomou um empréstimo com o banco para adquirir seu imóvel. Os juros imobiliários são compostos por dois fatores:

• Custos envolvidos na operação: são determinados pela origem dos recursos. Quando são provenientes do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), custam ao banco 3% ao ano, acrescido da oscilação da TR (Taxa Referencial). Se provenientes da poupança, custam a TR acrescida de 6,17% ao ano. Esses não são os únicos recursos, mas são os que apresentam as taxas mais baratas.
• Spread bancário: spread é a diferença entre os juros pagos ao credor e os cobrados dos mutuários. Existe para cobrir despesas operacionais, como perdas devido à inadimplência.

Taxa Referencial (TR)

A taxa de juros do financiamento imobiliário também é composta pela Taxa Referencial (TR), como pontuamos ali em cima. Ela compõe a base de cálculo de remuneração da poupança. E é também o indexador padrão, ou seja, o índice utilizado para atualizar a dívida.

Quando falamos dos custos envolvidos na operação, a TR apareceu. Isso porque as linhas de crédito imobiliário são formadas por uma taxa de juros mais a TR.

Selic: taxa referencial básica de juros

Você deve estar ouvindo falar diariamente da Selic, certo? Ela nada mais é do que a taxa referencial básica de juros do mercado financeiro. Por isso, ela também influencia na taxa de juros do financiamento imobiliário, ainda que indiretamente.

Na prática, quando a Selic sobe, o governo aumenta a remuneração paga a seus credores. Por isso, os investidores tiram seu dinheiro da poupança e adquirem papéis públicos. Mas você sabia que a poupança é o principal recurso do crédito imobiliário? Como consequência dessa retirada, o crédito imobiliário fica mais caro, uma vez que se torna mais escasso.

No caso contrário, como o atual, quando a Selic cai, há menos disposição dos investidores em emprestar dinheiro ao governo. Assim, há mais recursos disponíveis na poupança para empréstimo, o que influencia na queda dos juros imobiliários.

Cálculo da taxa de juros

O cálculo da taxa de juros do financiamento imobiliário pode ocorrer de variadas maneiras. Isso porque existem variáveis que influenciam neste cálculo, como demonstraremos adiante. 

Um ponto que deve ser considerado é a instituição financeira. Cada uma delas analisa as tendências do mercado, considerando a concorrência, para estipular o próprio valor. Em outras palavras, para os bancos, os juros imobiliários e as demais taxas de outras modalidades de crédito são um produto. Porém, é preciso destacar que isso contribui apenas para a definição dos juros mínimos e máximos praticados pelos credores.

Outro ponto que é levado em conta no cálculo da taxa de juros é a análise financeira do cliente. O banco busca todo o histórico do consumidor para chegar à sua pontuação final. Essa pontuação definirá a taxa cobrada.

Há, ainda, a opção do cliente pelos juros pré-fixados ou pós-fixados.

Juros pré-fixados ou pós-fixados

Em financiamentos imobiliários e demais créditos a longo prazo, o cliente precisa escolher entre duas opções de juros: pré-fixado ou pós-fixados. Os termos se referem à correção monetária do financiamento, e a escolha por um ou outro impacta bastante nas parcelas de pagamento do contrato. Veja:

• Juros pré-fixado: taxas de juros definidas previamente no contrato. Neste caso, você saberá exatamente o quanto pagará em cada parcela.
• Juros pós-fixado: taxa de juros varia durante o contrato conforme índices de inflação, não sendo fixas.

Para escolher entre uma e outra, o consumidor deve comparar a taxa de juros nominal oferecida em cada opção e analisar a taxa de inflação atual. Quando o índice de inflação aumenta, os juros pós-fixados aumentaram consideravelmente, impactando nas parcelas do financiamento. Neste caso, os juros pré-fixados seriam a melhor opção.

O que influencia na taxa de juros do financiamento imobiliário?

No início do texto, falamos que os juros imobiliários são compostos pelos custos envolvidos na operação e pelo spread bancário. É nessa composição que está a taxa administrativa, tarifa adicional composta pelas despesas administrativas da instituição financeira que concedeu o crédito imobiliário.

Nesta taxa, também se incluem outros serviços vinculados ao financiamento e repassados ao comprador, como é o caso do seguro. Cada construtora, banco ou instituição financeira apresenta um tarifa adicional própria. E é por isso que a taxa de juros do financiamento imobiliário não é fixa.

Além da escolha do credor, o consumidor deve optar pelo juros pré-fixado e pós-fixado, como demonstramos. Há também a análise de seu perfil pelo credor, o que é determinante para o cálculo. 

No entanto, além de tudo isso, há outras variáveis que influenciam na determinação da taxa de juros do financiamento imobiliário, como risco de inadimplência, o imóvel escolhido e o tempo de financiamento.

Risco de inadimplência

Todo consumidor tem um histórico de crédito no mercado. De acordo com seus hábitos, ele é classificado em bom ou mau pagador. Se, por exemplo, você tem o costume de quitar suas despesas e dívidas em dia, alcança uma boa classificação. A instituição financeira, neste caso, entende que o risco de inadimplência é menor. Portanto, cobrará uma menor taxa de juros no financiamento imobiliário. 

Imóvel

Imagine que você emprestará dinheiro para seu amigo. Qual a sua sensação caso ele peça recursos para comprar um bem de R$ 100,00? Provavelmente, ficará tranquilo, porque é um valor considerado baixo, certo? Mas e se ele pedir R$ 10 mil emprestado para comprar outro bem? O medo de levar um calote é maior. O banco, a instituição financeira ou a construtora que financiará seu imóvel pensa da mesma forma.

O valor da propriedade que você quer adquirir, bem como o percentual financiado, são levados em consideração na hora de fixar a taxa de juros do financiamento imobiliário. 

Tempo de financiamento

O tempo de financiamento do imóvel também interfere na taxa de juros. Isso ocorre porque o banco “imobiliza” o valor que te emprestou por mais tempo. Assim, precisa ganhar uma compensação por este fato.

Prazos muito longos colocam o consumidor em uma posição desvantajosa. Há casos em que alongar o prazo de financiamento pode triplicar a dívida, devido ao tempo maior que você pagará juros.

Por isso, quando for contratar um financiamento imobiliário, faça simulações. Dar um bom valor de entrada para financiar um valor menor pode ser uma boa opção. Realizar o pagamento em menos tempo certamente fará com que você pague menos.

Minha Casa Minha Vida

A adesão a um programa de governo, como o Minha Casa Minha Vida, também interfere na taxa de juros do financiamento imobiliário. Isso porque o MCMV possui regras próprias. Basicamente, a taxa de juros é ajustada conforme a faixa de renda mensal da família atendida. Há casos, inclusive, em que há isenção da taxa de juros.

A cobrança de juros do Minha Casa Minha Vida depende da tabela de amortização escolhida. Na maioria dos casos, aplica-se a Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), cuja principal característica é a redução do valor das parcelas no decorrer da vigência do contrato.

Como encontrar as melhores opções de taxas de juros de financiamento imobiliário?

Para encontrar as melhores opções de taxas de juros, você deve pesquisar e simular bastante. Alguns sites dos bancos oferecem opções de simulação.

Via de regra, quem opta por fazer o financiamento com bancos e financeiras deve compreender todas as taxas embutidas para evitar surpresas. Se por um lado eles exigem um valor de entrada menor, por outro podem cobrar maior valor pelas prestações (e maior será o pagamento de juros). Caso opte por realizar o financiamento direto com a construtora, deve avaliar bem qual a proposta da financiadora. 

Nos últimos dias, houve uma mudança na Caixa Econômica Federal, uma das principais financiadoras do país. Ela reduziu a taxa de juros de financiamento imobiliário.

Caixa reduz taxa de juros de financiamento imobiliário

Seguindo o movimento feito pelo Banco do Brasil, Itaú e Bradesco, a Caixa Econômica Federal anunciou nova redução em suas taxas de juros de linhas de crédito imobiliário com recursos do do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). 

Isso significa que a nova taxa abrange as linhas do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), em caso de imóveis de até R$ 1,5 milhão e que permite o uso do FGTS, e do SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), para imóveis acima de R$ 1,5 milhão e sem a possibilidade de uso do fundo. 

A taxa, que era de 7,5% ao ano mais TR, caiu para 6,75% ao ano mais TR. A TR está atualmente está zerada. Os juros máximos caíram de 9,5% mais TR para 8,5% mais TR. A novidade vale para novos contratos a partir de 6 de novembro. 

A Caixa Econômica Federal costuma ser um balizador do mercado de crédito imobiliário, motivo pelo qual é importante ficar atento a essas alterações. 

Taxas de juros do financiamento imobiliário dos principais bancos

Os principais bancos do país possuem taxas que competem entre si. Para escolher as melhores condições, você deve avaliar e simular bastante. Lembre-se de considerar as taxas de juros juntamente com o sistema de amortização utilizado (SAC ou Tabela Price), os seguros obrigatórios e o pacote de serviços exigidos para garantir a taxa.

Listamos abaixo as taxas de juros do financiamento imobiliário dos principais bancos. Vale destacar que as taxas são as taxas mínimas. Para conseguir juros mais baixos, você deve integrar uma série de condições, como nível e tempo de relacionamento com o banco, perfil e renda do consumidor, valor do imóvel, e outros que pontuamos no texto.

SFH – Sistema Financeiro Habitacional

• Bradesco: a partir de 7,30% ao ano + TR;
• Banco do Brasil: a partir de 7,4% ao ano + TR;
• Itaú: a partir de 7,45% ao ano + TR;
• Caixa (modalidade tradicional): a partir de 7,5% ao ano + TR;
• Santander: a partir de 7,99% ao ano + TR;
• Caixa (linha atualizada pela inflação): a partir de 2,95% + IPCA.

SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário

• Bradesco: a partir de 7,30% ao ano + TR (na carteira habitacional hipotecária);
• Banco do Brasil: a partir de 7,4% ao ano + TR (na carteira habitacional hipotecária);
• Itaú: a partir de 7,45% ao ano + TR;
• Caixa (modalidade tradicional): a partir de 7,5% ao ano + TR;
• Santander: a partir de 7,99% ao ano + TR;
• Caixa (linha atualizada pela inflação): a partir de 2,95% + IPCA.

Pró cotista FGTS

• Santander: a partir de 7,59% +TR (apenas para imóveis novos);
• Caixa (modalidade tradicional): entre 8,76% e 9,01% ao ano + TR;
• Banco do Brasil: 9% ao ano + TR (disponível para imóveis novos e usados);
• Os demais não operam nesta modalidade.

Limite do financiamento

• Itaú: até 82% do valor do imóvel (tanto para novos como usados);
• Caixa (modalidade tradicional): até 80% do valor para imóveis novos e 70% do valor para usados;
• Caixa (linha atualizada pela inflação): até 80% do valor o imóvel;
• Banco do Brasil, Bradesco e Santander: até 80% do valor do imóvel novo ou usado.

A taxa de juros do financiamento imobiliário varia bastante. Há muitos fatores que devem ser considerados pelo consumidor, como tipo de imóvel, tempo de financiamento e perfil. Sem falar na escolha do tipo de juros. Em qualquer caso, realizar um bom planejamento financeiro é fundamental para não se enrolar. Inclusive, listamos 5 passos para você comprar um imóvel sem bagunçar suas finanças, confira!