Mesmo em tempos em que é possível investir facilmente o dinheiro, muitas pessoas ainda consideram o investimento no mercado imobiliário como um dos mais seguros. Por isso, quem tem interesse em construir patrimônio vê no Minha Casa Minha Vida (MCMV) uma grande oportunidade.

No entanto, nem todos estão aptos a participar do programa, porque uma das restrições existentes impede que uma família que já tenha um imóvel seja contemplada com o benefício.

Quem tem imóvel pode financiar outro? Entenda quais são as regras e quais são as alternativas de financiamento para quem já possui a casa própria. Boa leitura!

Por que há restrição para quem já possui imóvel?

Após um estudo do IBGE de 2007 que constatou a existência de um déficit habitacional de 7,9 milhões de moradias no Brasil, o Governo Federal, para amenizar essa situação, lançou em 2009 o Programa Minha Casa Minha Vida.

O MCMV consiste em realizar parcerias entre a iniciativa privada, as organizações não governamentais e o poder público com o objetivo de construir residências que são adquiridas pelas famílias beneficiadas pelo programa.

No entanto, devido à limitação de recursos, o Governo Federal não consegue proporcionar os benefícios a todos que desejam participar do programa. Em razão disso, foi preciso estabelecer alguns critérios para determinar se a família que deseja ser contemplada realmente necessita de ajuda.

Sendo assim, caso a pessoa que deseja aderir ao Minha Casa Minha Vida já possua um imóvel, o Governo entende que ela não necessita do auxílio. Logo, ela não conseguirá fazer parte do programa.

Quais são os principais critérios do Minha Casa Minha Vida?

Como o programa foi criado para auxiliar a população a sair do aluguel e adquirir um imóvel, ele tem regras bem específicas para que as pessoas possam se beneficiar. A seguir, esclarecemos os principais critérios avaliados para conceder o financiamento.

Faixas de renda

O rendimento mensal familiar é um critério fundamental para aderir ao programa, mas existem 4 faixas diferentes para a aquisição.

Faixa 1

Destinada às famílias com renda limitada a R$ 1.800, essa é a faixa com mais vantagens. O subsídio do governo é de até 90% do valor do imóvel, e o restante é parcelado em até 120 vezes (10 anos), com prestações que variam entre R$ 80 e R$ 270.

Faixa 1,5

Podem participar dessa faixa as famílias com rendimento de, no máximo, R$ 2.600. O subsídio do governo é de até R$ 47,5 mil, e o restante do saldo é dividido em até 360 vezes (30 anos). A taxa de juros é a mais baixa, apenas 5% ao ano.

Faixa 2

Para as famílias com renda mensal limitada a R$ 4 mil, é possível aproveitar a faixa 2 do Minha Casa Minha Vida. O subsídio do governo chega a R$ 29 mil e o financiamento é feito em até 360 parcelas. A taxa de juros aplicada varia de acordo com o rendimento familiar, entre 5,5% e 7%.

Faixa 3

Essa é voltada para as rendas mais altas do programa, pois permite a participação de famílias com rendimento mensal de, no máximo, R$ 7 mil, nos financiamentos pela Caixa Econômica Federal, ou R$ 9 mil, para os do Banco do Brasil.

Nesses casos, não há subsídio do governo, mas o parcelamento é feito em até 360 vezes, com uma taxa de juros inferior às praticadas pelo mercado, ela varia entre 8,16% e 8,47% ao ano, de acordo com a renda.

Critérios relacionados ao imóvel

O imóvel também deve atender aos requisitos do programa. Em primeiro lugar, é importante saber que não é possível financiar imóveis novos ou usados. O MCMV permite a compra de imóveis na planta, ou o financiamento da construção, que pode ser feito junto à aquisição do terreno.

São considerados novos aqueles que têm o habite-se e ainda não foram habitados ou transacionados. No caso de imóveis na planta, as obras devem ter sido financiadas pela Caixa Econômica Federal ou pelo Banco do Brasil, as instituições que trabalham com o programa. Além disso, o imóvel deve cumprir os seguintes requisitos:

• estar livre de ônus, irregularidades ou dívidas;
• ser construído em alvenaria;
• estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis;
• ter sua área total averbada na matrícula;
• passar por uma avaliação física.

O valor do imóvel adquirido pelo programa também deve observar um limite, que varia entre R$ 90 mil e R$ 240 mil, dependendo da localidade. A instituição financeira analisará todos os documentos do imóvel para ver se ele cumpre esses requisitos e, em caso negativo, o financiamento será recusado.

Se um dos cônjuges tiver um imóvel, o outro pode participar do programa?

Quando o casamento — ou união estável — é formalizado diante da lei e um dos membros do casal tem um imóvel em seu nome, não é possível que o outro participe do programa. Veja que pessoas casadas só podem aderir sozinhas ao Minha Casa Minha Vida caso tenham celebrado pacto de separação total de bens.

Do contrário, no regime de comunhão parcial de bens, propriedades adquiridas na vigência do matrimônio pertencem aos dois, o que desqualifica, automaticamente, sua participação. Afinal, o programa serve para comprar o primeiro imóvel, por isso, se um dos cônjuges é proprietário, não faz parte do público beneficiado.

Quem não pode participar do Minha Casa Minha Vida?

As regras do programa estabelecem alguns casos de impedimento à participação nos benefícios. A seguir, confira quais públicos não têm direito ao Minha Casa Minha Vida.

Quem já foi contemplado em programa habitacional do Governo

Caso a pessoa já tenha sido contemplada por um programa habitacional do Governo Federal, ela não está apta a participar do MCMV, mesmo que já tenha vendido esse imóvel e não tenha nenhum outro em seu nome.

Quem não apresentar toda a documentação exigida

Para fechar um contrato pelo Minha Casa Minha Vida, é preciso apresentar diversos comprovantes. Se algum deles faltar, a adesão ao programa não é realizada, ou seja, a compra não pode ser efetivada.

Essa lista de documentos inclui identificação dos candidatos a participantes, prova da renda mensal (como holerites e extratos bancários), certidão de nascimento ou casamento, além de outras papeladas.

Quem tem nome inscrito em órgão de proteção ao crédito

Os interessados em comprar imóvel pelo programa, quando têm ganhos enquadrados nas faixas 2 e 3, não podem ter o nome ligado a uma dívida que comprometa seu crédito na praça.

Essa restrição é um sério impeditivo, pois como o banco faz uma análise de risco do crédito, é imprescindível estar com a vida financeira em ordem. Do contrário, se houver débitos em aberto, dificilmente o financiamento será aprovado.

Quem quer comprar imóvel em outra cidade

Para os que buscam comprar um imóvel em uma cidade diferente daquela onde residem, o Minha Casa Minha Vida não é a solução. Isso porque o programa só permite a compra de imóvel no mesmo município em que o interessado vive ou trabalha.

Para comprovar que ele cumpre esse requisito, a Caixa pede comprovação de residência ou de trabalho. Nele, deverá constar endereço na cidade ou região metropolitana em que fica o imóvel a ser adquirido.

Quem pode participar do programa?

Para fazer parte do Minha Casa Minha Vida, é indispensável atender ao critério de renda máxima e não ter outro imóvel, como informamos no começo deste texto. Para as faixas 1 e 1,5 de renda, consideradas de interesse social, é necessário também estar inscrito no Cadastro Único para Programas Sociais do Governo Federal.

Para as demais faixas, a participação no programa está condicionada às seguintes exigências:

• comprovar renda compatível com o valor das parcelas do imóvel;
• ter situação de crédito regular (estar com o nome limpo);
• morar na região em que está situado o imóvel pretendido.

Depois de apresentadas as comprovações e com a aprovação da participação no programa, fica simples comprar o imóvel próprio. O tempo estimado para concretizar a aquisição, nesse caso, fica em torno de quinze dias. Após isso, é possível passar a usufruir de todas as vantagens que só a aquisição da casa própria pode oferecer.

Como se inscrever no programa?

Dependendo da faixa de renda, existem procedimentos específicos para participar do Minha Casa Minha Vida, conforme mostramos a seguir.

Participação para a faixa 1

Nessa modalidade, antes da compra você deve se inscrever na prefeitura da cidade ou em uma entidade organizadora, que é responsável pela seleção. Eles vão analisar as condições familiares para verificar se vocês se enquadram nos requisitos do programa.

Caso seja aprovado nessa etapa, é preciso aguardar o sorteio. Após a contemplação, você será informado sobre a data, horário e local para comparecer e acertar todos os detalhes do contrato, como valores, prazo para assinatura e entrega de documentos.

Participação para as demais faixas

Nos outros casos, não é necessário passar pelo procedimento de inscrição e sorteio. Basta você encontrar um empreendimento que se enquadre no Minha Casa Minha Vida para consultar as condições de compra. Você pode adquirir um imóvel na planta ou pronto para morar.

Após negociar as condições do negócio, é preciso aprovar o financiamento com a instituição financeira, que analisará a documentação do comprador e do imóvel.

Documentos necessários

Para verificar se o comprador se enquadra nos requisitos para liberação do financiamento, é necessário apresentar diversos documentos. Veja só:

• RG e CPF;
• comprovante de estado civil, como as certidões de nascimento ou de casamento atualizadas, e a escritura de união estável;
• carteira de trabalho (obrigatório se for usar o FGTS na compra);
• comprovante de residência;
• comprovante de rendimentos.

Existem diversos documentos que podem ser usados para comprovar a renda. Quem tem carteira de trabalho assinada pode apresentá-la junto à cópia das 3 últimas folhas de pagamento. Porém, os autônomos e outros profissionais que não trabalham registrados podem comprovar a renda com outros documentos, como:

• extratos bancários;
• comprovantes de benefícios previdenciários;
• declaração de imposto de renda.

Se for casado em comunhão universal ou parcial de bens, ou em caso de união estável, é preciso apresentar os documentos do cônjuge. O mesmo acontece se o comprador optar pela composição de renda com outros parentes: todos os compradores precisam entregar a documentação completa para análise.

Documentos do imóvel ou obra

Para adquirir um imóvel novo, você deve apresentar os seguintes papéis:

• matrícula atualizada;
• contrato de compra e venda;
• certidão de logradouro fornecida pela prefeitura.

No caso de imóvel na planta, a instituição financeira solicita a seguinte documentação:

• projeto aprovado;
• alvará de construção;
• matrícula da obra no INSS;
• projeto ART (arquitetônico, execução e complementares);
• memorial descritivo do projeto;
• orçamento e cronograma da obra;
• declaração elétrica e de esgoto;
• documentos de identificação do construtor ou do responsável técnico.

Quem tem imóvel pode financiar outro?

O Minha Casa Minha Vida é bem claro quanto à restrição de participação de quem já possui uma propriedade, bem como dos que têm financiamento ativo ou mesmo quitado. Em ambas as situações, não é viável adquirir dois imóveis ao mesmo tempo pelo programa.

A solução para financiar o segundo imóvel, então, é contratar outra linha de crédito imobiliário. Para tal solicitação ser aprovada, porém, é indispensável que sua renda comporte as parcelas a serem assumidas. Essa capacidade de pagamento é analisada pela instituição e, de acordo com o resultado da verificação, sai o financiamento.

Portanto, é possível, sim, fazer dois financiamentos ao mesmo tempo, mas não pelo Minha Casa Minha Vida. Isso, é claro, desde que haja a comprovação de que o solicitante conseguirá arcar com os custos das parcelas — e demais encargos — de ambos os imóveis.

Tenho um terreno, posso participar do MCMV?

O terreno é um imóvel, por isso, a princípio ele impede a participação no programa. Contudo, como o MCMV pode ser usado para financiar a construção de imóveis, é possível conseguir esse financiamento para construir uma casa no seu terreno.

Aqui, o financiamento deve se enquadrar na faixa 1,5, 2 ou 3, pois os imóveis da faixa 1 são construídos em terrenos comprados pela prefeitura.

Financiar a construção traz algumas vantagens, pois isso reduz o valor financiado, diminui as parcelas pagas e facilita a aprovação. Contudo, o projeto deve atender às especificações do programa, e o imóvel deve ser usado para moradia própria.

É permitido vender o imóvel financiado pelo programa?

As regras sobre a venda do imóvel variam de acordo com a faixa de renda do programa, tendo em vista que cada uma oferece benefícios diferentes para os compradores.

Venda de imóvel adquirido pela faixa 1 ou 1,5

Se o financiamento foi feito pela faixa 1 ou 1,5 do programa, você não poderá vendê-lo antes do término do prazo de financiamento, ou seja, 10 anos. Anterior a isso, também não é permitido alugar ou ceder o imóvel para outras pessoas.

Caso deseje vender antes do prazo, é necessário quitar o imóvel. Contudo, para isso será preciso pagar o saldo remanescente do financiamento imobiliário e o valor referente ao subsídio recebido pelo governo.

Venda de imóvel adquirido pela faixa 2 ou 3

Nas faixas 2 e 3 as regras são mais simples, existindo duas possibilidades. A primeira é transferir o financiamento para o novo comprador, mas isso exige análise pela instituição financeira, para ver se ele cumpre os requisitos para assumir as prestações.

Nesse caso, você receberá do comprador os valores já pagos, referente à entrada e as parcelas pagas, conforme negociado, e ele quitará o saldo remanescente para a instituição financeira, de acordo com as condições aprovadas pelo banco. Infelizmente, o procedimento é bastante burocrático.

A segunda possibilidade é quitar o financiamento. Para isso, o ideal é fazer a venda do imóvel à vista, usando o valor recebido para quitar o bem e transferindo-o diretamente para o novo comprador. Apesar de ser mais prática, por não exigir a aprovação da instituição financeira, é mais difícil encontrar compradores interessados em pagar à vista.

Muitas pessoas fazem “contratos de gaveta” (sem o devido registro), vendendo o bem de forma irregular, a fim de burlar as restrições legais. Porém, vale ressaltar que isso é ilegal e pode causar diversos prejuízos.

É fundamental ficar atento às regras sobre venda ou aluguel do imóvel comprado pelo programa. Caso sejam identificadas irregularidades, como o aluguel ou a venda via contrato informal, você pode perder o imóvel, mesmo que esteja em dia com as prestações.

Como vimos, o Minha Casa Minha Vida é uma ótima oportunidade para quem deseja adquirir o apartamento dos sonhos, mas é preciso ficar alerta às regras do programa para não ter o financiamento negado. Esperamos que este conteúdo tenha esclarecido as principais dúvidas sobre o assunto para que você consiga planejar esse investimento.

Quem tem imóvel pode financiar outro? Quais são as alternativas?

Apesar de o Minha Casa Minha Vida ser um programa habitacional exclusivo para quem ainda não possui um imóvel, é possível obter crédito no mercado de outras formas. Assim, para adquirir o seu segundo imóvel, você pode recorrer às seguintes alternativas.

Financiamento com uma instituição financeira

Como a Caixa Econômica Federal é referência em crédito imobiliário, oferece juros atrativos e prazos confortáveis, vale destacá-la como opção para um segundo financiamento. Nesse banco público, mesmo que você tenha um primeiro imóvel ainda não completamente quitado, é possível obter crédito para comprar a segunda residência.

No entanto, para que haja a liberação do recurso, a instituição não permite que sejam comprometidos mais de 30% da renda no pagamento das prestações do imóvel.

Financiamento direto com a construtora

Por meio dessa modalidade de financiamento, você pode comprar um imóvel na planta ou em construção. Entre as facilidades de negociar direto com quem constrói estão a agilidade na aprovação do crédito e o acesso a um fluxo de pagamentos diferenciado.

Para quem compra imóvel por esse tipo de financiamento, o ideal é oferecer uma boa entrada — em torno de 30% do valor total. Quanto ao prazo de pagamento, no caso da compra financiada com a construtora, costuma ser mais curto do que o período máximo oferecido pelos bancos públicos.

Como você pôde perceber, o Minha Casa Minha Vida tem restrições às quais é preciso estar atento. Nesse sentido, é importante frisar que o interessado em um imóvel, quando já possui uma propriedade em seu nome, não está habilitado a participar do programa. Se essa é a sua situação, a indicação para realizar a compra é financiá-la com alguma instituição financeira ou diretamente com a construtora.

Para ter todo o apoio na aquisição do seu segundo imóvel, entre em contato conosco. Nós, da Construtora CRD, teremos a maior satisfação em ajudar você a fechar uma ótima compra!