Financiar a casa própria é um objetivo comum a muitos brasileiros. E muitos deles se perguntam: quantos financiamentos imobiliários posso ter? Já adquiri um apartamento financiado, poderia financiar outro? Todas essas questões são importantes na hora de planejar a aquisição de um imóvel.

Mas antes de responder a essas perguntas, o interessado em adquirir um imóvel por meio de financiamento deve entender toda a transação. Por isso, explicamos como funciona o financiamento imobiliário, suas regras e, finalmente, respondemos à pergunta “quantos financiamentos imobiliários posso ter”. Acompanhe!

Como funciona o financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário é uma transação por meio da qual o consumidor contrata um crédito imobiliário junto à instituição financeira para que ela o auxilie a adquirir o imóvel escolhido. Em outras palavras, o banco paga a construtora, e o consumidor paga o banco. No entanto, esse pagamento inclui não só o valor contratado, mas outros encargos, como juros.

Existem outros tipos de financiamento imobiliário, como aqueles feitos perante a construtora. Neste caso, o valor do imóvel costuma ser mais alto, e o prazo para pagamento é menor. Porém, é menos rígido do que os empréstimos das instituições financeiras. Por fim, há também os programas habitacionais do governo, como o Minha Casa, Minha Vida. Cada interessado deve conhecer as opções para escolher uma.

Em qualquer caso de financiamento imobiliário, é preciso escolher um dos programas principais de crédito imobiliário: SFH ou SFI. Cada um possui suas próprias regras.

Quais são as regras do financiamento de imóveis?

As regras do financiamento de imóveis dependem do tipo de transação realizada e do programa de crédito imobiliário escolhido. Quantos financiamentos imobiliários posso ter? A resposta dependerá também das regras.

Como pontuamos, financiar um imóvel perante a instituição financeira é mais rígido do que realizar a transação com a construtora. Isso ocorre, porque cada empresa possui regras próprias, inclusive documentação exigida. Dependendo do atual relacionamento com a instituição financeira ou com a empresa, as regras também podem ser diferentes. O consumidor deve se atentar principalmente ao Custo Efetivo Total do financiamento, que mostra o valor final a ser pago, incluindo taxas e seguros. 

O mesmo ocorre com o Minha Casa Minha Vida, um dos programas habitacionais do governo que facilita a compra de imóveis. Apesar dos juros bem abaixo dos praticados pelo mercado, menores taxas de financiamento e possibilidade de usar o FGTS para a entrada, o interessado deve atender aos critérios do programa, como ter renda bruta domiciliar entre R$1.800,00 e R$7.000. 

Quanto ao programa de crédito, cada um possui regras específicas. Como regra comum, temos o prazo máximo para pagamento da dívida, que é de 420 meses. No Sistema Financeiro da Habitação (SFH), utilizado no Minha Casa Minha Vida, as regras são:

• Financiamento com regras feitas pelo governo e fiscalizadas pelo Banco Central;
• Financiamento de no máximo 90% do valor do imóvel;
• Destinado somente à pessoa física;
• Valor de imóvel é limitado;
• Permite uso de FGTS.

No Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), as regras são:

• Modalidade de alienação fiduciária (consumidor vira dono do imóvel após pagamento da última parcela);
• Recursos provenientes de investimentos dos clientes da instituição financeira e do SBPE;
• Financiamento fica entre 80% e 90% do valor do imóvel;
• Não há teto máximo para o valor do imóvel;
• Feito para imóveis acima do limite do SFH;
• Abrange pessoas físicas ou jurídicas.

A recomendação básica que deve ser obedecida em qualquer hipótese é que você deve comprometer até 30% da renda bruta com as mensalidades do financiamento. No SFI, por exemplo, não há limite de comprometimento da renda. No entanto, o consumidor deve ter muito cuidado para não se endividar e para honrar seus compromissos financeiros. Por isso, antes de pensar em quantos financiamentos imobiliários posso ter, considere estar sempre em dia com as contas.

Quantos financiamentos imobiliários posso ter?

Quantos financiamentos imobiliários posso ter? Não existe uma resposta única para a questão. Se até o início de 2015, a Caixa Econômica Federal proibia o financiamento de dois imóveis pelo mesmo cliente, a regra mudou em 2016, quando passou a permitir o financiamento duplo. Então, quando aparece a pergunta sobre quantos financiamentos imobiliários posso ter, a resposta inicial é vários. 

O financiamento simultâneo permite, inclusive, que o cliente financie imóveis já usados e não apenas novos. É uma forma de aquecer mais o mercado imobiliário e aumentar as oportunidades de financiamento.

No entanto, a principal questão em torno de quantos financiamentos imobiliários posso ter é consegui-los. Em qualquer tipo de financiamento, há uma análise sobre as condições pessoais e financeiras do cliente para aprovar o empréstimo ou não. Particularidades do contrato, histórico do cliente e linha de crédito escolhida são avaliadas.

Se o consumidor possui um financiamento de imóvel em aberto, parte de sua renda estará comprometida. Por lei, em alguns tipos de programas de crédito não permitem o comprometimento acima de 30% da renda com empréstimos.

Outro ponto que deve ser analisado ao pensar quantos financiamentos imobiliários posso ter é a linha de financiamento. Por exemplo, alguém que pretende financiar um imóvel pelo programa Minha Casa Minha Vida deve obedecer ao requisito de não ter um imóvel. Portanto, se o cliente entrou em um financiamento em algum momento, mesmo que não seja na Caixa, não poderá participar do programa. 

Mas conseguir um segundo contrato financiado seria possível, por exemplo, por meio do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE. Ou se o consumidor for a pessoa que integre a renda de um segundo contrato que já tenha um principal cliente. Dessa forma, consegue manter dois financiamentos sem comprometer a renda de 30%.

Ao pensar em quantos financiamentos imobiliários posso ter, em suma, você deve ter em mente que existe uma análise que será feita pela construtora ou pela instituição financeira.

Aprovação em financiamento imobiliário

A aprovação em financiamento imobiliário é uma questão importantíssima na hora de financiar a casa própria. Afinal, é irrelevante perguntar quantos financiamentos imobiliários posso ter se o interessado não conseguir ser aprovado na transação. E existem 7 fatores que influenciam na aprovação. São eles:

• Ter registro em cadastro de inadimplentes: estar com o “nome sujo“ (inscrito em cadastros como SPC ou SERASA por falta de pagamentos) é um grande empecilho. A regra também vale para o cônjuge, no caso de pessoas casadas. As instituições financeiras entendem que a pessoa com nome sujo não cumpre com as suas obrigações ou tem um compromisso financeiro não regularizado, seja com outro financiamento, uso de limite de cheque especial acima do permitido, cheque sem fundo, e outras transações.
• Ter outros financiamentos que comprometam a renda: atualmente, como salientamos, não se pode utilizar mais de 30% da renda bruta familiar para pagamento mensal das parcelas do financiamento. Por isso, ao pensar em quantos financiamentos imobiliários posso ter, você deve avaliar se ainda há margem em sua renda para que o limite não seja ultrapassado. Uma boa forma de se prevenir deste potencial problema é escolher imóveis dentro da sua capacidade de pagamento restante.
• Ter renda incerta ou variável: a instituição financeira pode relutar em conceder a aprovação do financiamento imobiliário para pessoas com renda incerta ou variável, uma vez que não é possível prever o valor que elas ganharão mensalmente e quanto poderá ser destinado ao pagamento das parcelas. Juntar a documentação solicitada pelo banco (extrato bancário dos últimos meses) é a melhor forma de comprovar o valor médio da renda mensal.
• Não ter renda compatível com o valor desejado: existem regras específicas para a aprovação do financiamento imobiliário conforme a instituição financeira e o programa de crédito escolhido. Quando a renda é dividida em faixas, por exemplo, cada uma terá um valor máximo do imóvel a ser financiado. Se ele não for compatível com a renda declarada para aprovação do negócio, o interessado terá problemas para conseguir a liberação do crédito. 
• Ter um histórico de crédito negativo: o consumidor que possui um score de crédito (perfil de crédito) ruim é visto como um risco para a instituição financeira. Essa pontuação é uma estatística baseada no histórico de compras, pagamentos, dívidas etc. e é feita pelos órgãos de proteção ao crédito, que informam a taxa de risco. Uma pontuação boa indica um “bom pagador”. O contrário pode afastar sua aprovação.
• Apresentar problemas com a Receita Federal ou o INSS: pendências com órgãos federais também atrapalham a aprovação da concessão de crédito. Isso pode ocorrer, porque você deixou de entregar uma declaração de imposto de renda ou de pagar seu INSS como autônomo. Basta uma dívida ativa, decorrente do atraso no pagamento de tributos, ou problemas com o CPF para que a pendência seja acusada na hora da aprovação.
• Integrar o Cadastro de Emitentes de Cheques Sem Fundo no Banco Central: o Cadastro de Emitentes de Cheques Sem Fundo (CCF) do Banco Central é analisado pelas instituições financeiras antes da transação. Se você tem o nome inserido nesse cadastro, que se assemelha ao SPC ou SERASA, terá dificuldades de aprovação do financiamento imobiliário. 

Quem já tem um imóvel financiado pode financiar outro?

Quantos financiamentos imobiliários posso ter? Essa pergunta aparece bastante quando o consumidor que possui um imóvel financiado deseja financiar outro. Novamente, destacamos que vale as regras de cada tipo de financiamento, bem como da instituição financeira e da construtora.

Em regra, você pode ter vários financiamentos imobiliários, como demonstramos anteriormente, se for aprovado e tiver capacidade financeira. Mas há situações específicas em que isso é vedado.

Vamos pegar como exemplo o financiamento por meio do SFH dentro do programa Minha Casa Minha Vida. O site da Caixa Econômica Federal traz todas as condições às quais os interessados em conseguir o subsídio devem atender simultaneamente. No caso do subsídio governamental, o interessado deve ter renda familiar compatível com a modalidade (até R$ 1.800 reais). Neste caso, o Benefício de Prestação Continuada (BPC) e o Bolsa Família, fornecidos pelo Governo Federal, não compõem a renda familiar.

Além deste requisito, a Caixa traz outras duas regras, que interferem diretamente na resposta à pergunta sobre financiar outro imóvel já possuindo um imóvel financiado. A primeira delas é que o consumidor não pode ser proprietário, cessionário ou promitente comprador de outro imóvel residencial. Ou seja, o subsídio do governo é destinado exclusivamente para a compra do primeiro imóvel.

A outra regra diz que o interessado não pode ter recebido “benefício de natureza habitacional oriundo de recursos orçamentários do município, dos Estados, da União, do FAR, do FDS, ou de descontos habitacionais concedidos com recursos do FGTS, excetuadas as subvenções ou descontos destinados à aquisição de material de construção para fins de conclusão, ampliação, reforma ou melhoria de unidade habitacional”. 

Em outras palavras, se o consumidor já participou de outro programa de habitação promovido pelo Governo, não poderá ter direito ao subsídio. Ainda que você não tenha mais o imóvel, não poderá participar do Minha Casa Minha Vida novamente.

E se o primeiro imóvel já estiver quitado?

Imóvel quitado

Interessados que financiaram um imóvel e já pagaram toda a sua dívida podem financiar outro imóvel, obedecidas as ressalvas de cada tipo de financiamento. O ponto principal aqui é ter um excelente planejamento financeiro antes de assumir a dívida, calculando com exatidão o valor dos rendimentos líquidos, dos seus gastos mensais e a sobra desse montante. Assim, você terá ideia de quanto poderá dedicar para o pagamento desse financiamento.

Como pontuamos, o financiamento do segundo imóvel não será permitido dentro do programa Minha Casa Minha Vida, mesmo que o primeiro já esteja completamente quitado. Mas quantos financiamentos imobiliários posso ter com as instituições financeiras tendo um imóvel quitado? Vale a regra anterior: quantos quiser, desde que tenha capacidade. A questão aqui não será diferente, e você poderá inclusive utilizar o primeiro imóvel já quitado como garantia do novo financiamento. Haverá avaliação do seu imóvel na hora de analisar seu perfil de cliente.

Uma restrição que merece destaque neste caso é o uso do FGTS no segundo financiamento. Essa só será uma alternativa se o imóvel quitado que o consumidor possui não estiver localizado na mesma região do imóvel que deseja adquirir. As regiões dos dois imóveis, inclusive, não podem sequer fazer limite.

Ao pensar em quantos financiamentos imobiliários posso ter, o interessado deve, inicialmente, analisar sua atual condição financeira. Se não possui mais recursos para comprometer com a nova dívida, deve aguardar um momento mais propício para não se endividar.

Em segundo lugar, deverá verificar se é possível financiar o segundo imóvel na transação que desejar. Isso não é permitido no Minha Casa Minha Vida, por exemplo, mas as instituições financeiras e construtoras podem conceder o crédito em outras situações.

Tenha sempre em mente que o planejamento financeiro é fundamental antes de dar um grande passo como financiar um imóvel. Se ele existe, você sequer pensará em quantos financiamentos imobiliários posso ter, mas quantos fará ao longo da vida.Quer saber qual a opção mais interessante de financiamento imobiliário? Veja no blog!