Há poucos dias, uma notícia da revista Exame disse que os bancos privados concedem R$ 1 bilhão em crédito imobiliário por mês. Há uma disputa entre eles para oferecer taxas atraentes para potenciais clientes. 

Mas o que é crédito imobiliário, além de ser um produto tão importante para as instituições financeiras? Muitos sabem que é uma das formas para se obter um imóvel, mas não sabem exatamente como ele funciona.

Neste post, explicamos tudo que você precisa saber sobre o tema. O que é crédito imobiliário, seu funcionamento, o passo a passo do financiamento, e o pagamento das parcelas. Confira!

O que é crédito imobiliário?

O que é crédito imobiliário? É o mesmo que financiamento? Essas dúvidas aparecem com frequência para consumidores interessados em adquirir um imóvel. No Brasil, ele ainda é pouquíssimo utilizado, mas em outros países, como Estados Unidos, ele é uma das primeiras opções de financiamento.

Crédito imobiliário é um montante de recursos financeiros que uma pessoa consegue junto a uma instituição financeira. Esse montante pode servir para comprar um imóvel novo ou usado, ou para realizar a compra de materiais para construção da casa ou reforma.

A instituição financeira entra em cena para fazer o financiamento do valor. Ou seja, o banco realiza o pagamento integral da quantia acertada entre comprador e vendedor. Em seguida, o comprador do imóvel ou dos materiais passa a dever o banco que quitou o imóvel. Esse pagamento tem suas condições estabelecidas em contrato.

Crédito imobiliário x financiamento imobiliário

A definição do que é crédito imobiliário pareceu semelhante ao financiamento imobiliário, certo? De fato, quando pensamos o que é crédito imobiliário, podemos dizer que é uma forma de financiamento. 

No entanto, se falássemos somente de crédito ou financiamento (sem especificar imobiliário), podemos pensar em outras situações. Ambos são linhas de crédito, mas o dinheiro obtido no financiamento deve ser utilizado na compra de um determinado bem (carro, imóvel ou equipamentos eletrônicos). 

O crédito pode ser utilizado em qualquer situação, inclusive para despesas inesperadas.

Ao pensarmos em crédito imobiliário e financiamento imobiliário, porém, eles são semelhantes, pois objetivam a aquisição de um imóvel. Esse tipo de crédito tem duas linhas de financiamento: 

• Compra de imóvel novo ou usado, residencial ou comercial, ou compra de materiais para construção da casa ou reforma;
• Refinanciamento imobiliário ou crédito imobiliário com garantia de imóvel: o indivíduo já é dono de um imóvel, total ou parcialmente, mas precisa conseguir dinheiro sem se desfazer dele. Neste caso, pode receber até metade do valor de avaliação da casa ou apartamento, com taxa de juros mais baixa do que cheque especial ou cartão de crédito, já existe a garantia do imóvel. Os prazos para pagamento, por outro lado, são maiores.

Agora que você sabe o que é crédito imobiliário, veja quais os principais programas.

Quais os programas de crédito imobiliário?

Existem dois programas principais de crédito imobiliário:

1. Sistema Financeiro da Habitação (SFH);
2. Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Ambos utilizam recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) em suas linhas de crédito. 

E de onde vem os recursos do SBPE? Principalmente dos depósitos da caderneta de poupança, já que as instituições que compõem esse sistema devem destinar pelo menos 65% dos recursos da poupança para as linhas de financiamento de imóveis. 

O sistema também é financiado pelos recursos compulsórios depositados em poupanças, como o FGTS.

A aplicação dos recursos do SBPE e suas diretrizes de funcionamento são definidas e fiscalizadas pelo Banco Central do Brasil e pelo Conselho Monetário Nacional. 

Veja agora o que é crédito imobiliário pelo SFH e SFI.

SFH

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é um financiamento imobiliário com regras feitas pelo governo e fiscalizadas pelo Banco Central. 

Um bom exemplo entre os financiamentos do SFH é o programa Minha Casa, Minha Vida, mas há requisitos adicionais que devem ser observados neste caso.

No SFH, há limite do valor do imóvel a ser financiado: R$ 750 mil em Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal, e de R$650 mil nos demais estados. Acima desse teto, o crédito imobiliário só poderá ser concedido por meio de financiamento pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). 

Suas principais características são:

• Somente pessoa física pode fazer o financiamento pelo SFH, e o sistema permite o comprometimento máximo de 30% da renda do contratante;
• A decisão sobre o enquadramento do imóvel nos limites de valor é feita pelos avaliadores da instituição financeira;
• O financiamento do apartamento ou da casa pelo SHF pode atingir no máximo 90% do valor do imóvel;
• As parcelas do financiamento são ajustadas pela taxa de juros + TR (taxa referencial de juros, que é o índice que corrige a caderneta de poupança);
• Permite o uso do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para abater o valor das prestações e do saldo devedor;
• Prazo máximo para pagamento da dívida é de 420 meses;
• Tem as taxas de juros mais atrativas (podem chegar até 12% ao ano).

Vale destacar que o uso do FGTS para financiamento imobiliário pelo SFH deve obedecer a regras próprias. Veja três opções em que se permite o uso do FGTS neste contrato:

1. Amortização ou quitação/liquidação do saldo devedor do financiamento;
2. Pagamento de parte do valor das prestações do financiamento;
3. Aquisição ou construção de imóvel residencial urbano.

E o que é crédito imobiliário pelo SHI?

SHI

O Sistema de Financiamento Imobiliário (SHI) é outra modalidade de crédito imobiliário. Nesse tipo, os recursos são provenientes de investimentos dos clientes da instituição financeira e do SBPE. Suas principais características são:

• Destinado para imóveis acima do limite do SFH ou que não se encaixam de alguma forma nas regras do SFH (caso dos imóveis comerciais);
• O financiamento do apartamento ou da casa pelo SHF fica entre 80% e 90% do valor do imóvel;
• O cliente só se torna dono do imóvel quando pagar a última parcela (alienação fiduciária);
• As taxas de juros são mais altas do que as taxas do SFH, variando entre 12% e 16% ao ano;
• Prazo máximo para pagamento da dívida é de 420 meses;
• Pode ser feito por pessoas físicas ou jurídicas;
• Não há limite de comprometimento da renda;
• Não há teto máximo para o valor do imóvel.

Entendeu o que é crédito imobiliário pelos principais sistemas em vigor no Brasil? Agora aprenda como contratar o financiamento!

Como contratar um financiamento imobiliário?

Após entender o que é crédito imobiliário, você deve saber sobre a contratação. Para uma pessoa conseguir o crédito, o primeiro passo é escolher um dos programas sobre os quais acabamos de falar. 

Em seguida, deve realizar uma simulação, entregar a documentação, ser aprovado na análise de crédito, assinar o contrato para conseguir a liberação do crédito imobiliário.

1. Simulação

Você já sabe o que é crédito imobiliário e quais os programas disponíveis. Mas antes de optar por um ou outro, deve realizar uma simulação da transação. As instituições financeiras fornecem diferentes formas de financiamento. Há diferença entre bancos privados e públicos, por exemplo. 

A Caixa Econômica é um dos bancos mais procurados, porque oferece condições diferenciadas devido a programas como o “Minha Casa, Minha Vida”.

Os bancos fornecem um simulador em seu site, que leva em consideração renda mínima necessária, taxas de juros e outros fatores. 

Pode existir regras específicas, como financiamento entre 60% a 80% do valor em caso de imóveis usados, ou até 90% do valor para imóveis novos, na planta ou em construção. 

Ao comparar as condições de diferentes instituições com base em sua renda e em sua capacidade de pagamento, você sabe quanto conseguirá financiar.

2. Entrega da documentação

Após a simulação, você faz a escolha da instituição financeira. Ao escolher, deve realizar a entrega da documentação. Cada banco exige documentos para analisar sua capacidade de pagamento das prestações. 

O comum é pedir documentos básicos, como cópias e originais de RG, CPF, certidão de casamento (se for o caso) e comprovantes de renda. 

Para os profissionais liberais, vale como comprovante de renda extratos bancários, contratos de prestação de serviços, e contrato de aluguel..

Você enviará sua proposta com todos os dados pessoais e do financiamento (escolha do imóvel etc.). Se ainda não escolheu o imóvel, você pode obter uma carta de crédito para ser usada posteriormente.

Uma dica fundamental aqui diz respeito à regularização perante as linhas de proteção ao crédito. Está com o nome sujo no SPC ou SERASA? 

Regularize o débito antes de entregar a documentação e pedir o financiamento.

3. Análise

Após entregar a documentação para o banco, ela será analisada. Se você estiver regular perante os órgãos de proteção ao crédito, ótimo. Essa etapa é conhecida como análise de crédito. 

A instituição financeira também avalia o imóvel pretendido e constata se o valor está conforme o declarado. 

Os requisitos foram todos cumpridos? O banco resolve liberar o crédito, e o contrato é elaborado.

4. Assinatura do contrato

Essa é a etapa em que o contrato de financiamento será assinado pelo comprador e vendedor. É neste momento em que há custos adicionais. 

Caso você esteja fazendo o financiamento do seu primeiro imóvel pelo SFH, poderá usufruir de vários descontos nas despesas. Veja a seguir os principais custos:

• Documentações e certidões: atestam a viabilidade da venda e da compra. O custo total varia entre R$ 40,00 e R$ 400,00 e é determinado pela instituição financeira escolhida.
• Taxa de avaliação do bem em garantia: o imóvel é a garantia de pagamento da dívida que o banco possui. Por isso, ela solicita uma avaliação por um profissional da área, momento em que é cobrada uma taxa.
• Taxa de contratação bancária: tarifa cobrada pelos bancos para cobrir despesas de emissão do contrato, pesquisas cadastrais, e outros serviços. O valor varia de 1% a 3% do valor do imóvel, e depende da instituição financeira escolhida para o financiamento.
• Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): tributo cobrado pela prefeitura sempre que uma transação envolvendo bem imóvel é realizada. A alíquota do imposto varia entre 2% e 5% do valor da operação, mas há alguns descontos concedidos pela Prefeitura em caso de primeira aquisição pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). 
• Tarifa de registro do imóvel: varia conforme o estado. Há uma tabela valores referentes ao registro de bem. Mas são vários registros, como Averbações de registros anteriores, Registro da Compra (transferência de posse do bem imóvel), Registro da Alienação Fiduciária (registro da dívida com o banco credor), e Certidão de Ônus (matrícula com as devidas atualizações).

5. Liberação do crédito imobiliário

Por fim, você deve enviar uma via do contrato registrado em cartório para instituição financeira. Ela precisará de alguns dias para liberar o crédito imobiliário para o vendedor. 

Após isso acontecer, a relação permanece entre o comprador do imóvel e o banco, que é propriamente o financiamento.

Como funcionam as parcelas do financiamento?

Você entendeu o que é crédito imobiliário, fez toda a análise de suas condições e contratou o financiamento com o banco. Foi aprovado na análise e assinou o contrato. A compra e venda foi feita normalmente e você está de malas prontas para a casa nova. Suas obrigações não acabaram, porém. Agora é hora de pagar as parcelas do financiamento.

Para entender esse pagamento, você deve saber como as parcelas são calculadas. Elas são compostas por:

• Amortização: devolução do dinheiro emprestado pelo banco. Ou seja, é a soma de todas as parcelas que você pagará a ele, o que totaliza o valor obtido com a instituição financeira. A operação é feita principalmente pelo Sistema de Amortização Constante (SAC) ou pelo Sistema Francês de Amortização (PRICE);
• Juros: valor cobrado mensalmente pelo banco para oferecer os recursos financeiros, podendo variar de 0,9% a 2,5% ao mês (lembre-se de que o financiamento nada mais é do que um empréstimo);
• Seguro de morte e invalidez permanente (MIP): seguro obrigatório que serve de garantia à instituição financeira. Em caso de morte ou invalidez permanente do comprador, haverá resgate do empréstimo. O valor varia conforme a idade do adquirente e é calculado sobre o saldo devedor;
• Seguro de danos físicos ao imóvel contra eventuais desastres que alteram o valor do bem garantidor do empréstimo. Calculado como percentual do valor de avaliação do imóvel.
• Taxas administrativas: valor pago à instituição financeira.

Pagamento das prestações

Uma das questões interessantes sobre o que é crédito imobiliário diz respeito ao pagamento das prestações. Após pagar todas as parcelas, o banco emite o termo de quitação do imóvel. Somente neste momento é que você poderá chamar seu imóvel de “seu”.

E como é feita a amortização das parcelas? Existem duas formas: SAC e Tabela Price.

No Sistema de Amortização Constante (SAC), o valor das prestações cai ao longo do contrato. Ele começa mais alto e, devido à redução dos juros, diminui com o tempo. 

A dívida é amortizada durante o período do contrato, porque o saldo devedor diminui mais rapidamente. Para utilizar o SAC, você deve ter condições financeiras de pagar prestações maiores no início do financiamento.

No PRICE, ocorre o contrário. As parcelas iniciais são menores e aumentam com o tempo. Os juros são maiores no início, mas a amortização é menor. 

Ao longo do contrato, a situação inverte: os juros diminuem, e a amortização aumenta. Isso resulta em uma prestação mensal constante durante o prazo de amortização.

A vantagem do PRICE é que ele permite uma renda menor para o mesmo valor financiado. A desvantagem é que o saldo devedor diminui mais lentamente, e as parcelas finais ficam bem mais caras.

O que é crédito imobiliário? É uma espécie de empréstimo junto ao banco que você pode pegar para comprar um imóvel ou para realizar a compra de materiais para construção da casa ou reforma. É uma das opções viáveis que você tem para realizar o sonho da casa própria. 

Faça já um planejamento financeiro familiar para viabilizar os seus sonhos!