Muitas pessoas não sabem como funciona a cobrança de IPTU de imóvel na planta. Para compreender essa particularidade, é fundamental entender o que é esse imposto e como ele é calculado. Se você já sabe o básico, pode estar se perguntando quem é o responsável pelo pagamento do IPTU de imóvel na planta, certo? A construtora ou o proprietário? A partir de quando o proprietário precisa assumir essa responsabilidade? 

No post de hoje, explicamos tudo que você precisa saber sobre o pagamento de IPTU de imóvel na planta, bem como os cuidados ao assinar o contrato de compra e venda deste tipo de imóvel. Afinal, é no contrato que estão as disposições sobre direitos e deveres de cada parte, inclusive em relação ao pagamento de taxas e impostos. Confira!

IPTU: o que é?

IPTU ou Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana é um imposto previsto na nossa Constituição (art. 156, I). Ele é de competência dos municípios, ou seja, cada prefeitura tem o dever de instituí-lo seguindo as regras previstas na legislação federal (Lei nº 5.172/1966), que é o Código Tributário Nacional (CTN). Em suma, o IPTU é uma espécie de imposto sobre o patrimônio.

De acordo com o CTN, o imposto “tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município”. Ou seja, o dono de uma propriedade imobiliária localizada em área urbana, seja residência, prédio industrial, comercial ou terrenos, pode ser obrigado a pagar o imposto, que é cobrado anualmente. 

Mas o que é zona urbana? Quem define é a lei municipal. Necessariamente, é uma zona que apresenta ao menos dois benefícios realizados pelo poder público próximo ao imóvel, tais como meio-fio e calçamento, abastecimento de água, sistema de esgoto, rede de iluminação pública e outros.

Os recursos arrecadados pelos municípios com o IPTU custeiam os principais gastos da administração pública municipal. Além de se destinarem a investimentos fundamentais para a população (educação, saúde, saneamento e segurança), também são utilizados para iluminação pública, escolas municipais, postos de saúde, coleta de lixo, abastecimento de água e muito mais.

Cobrança de IPTU: como funciona?

Em primeiro lugar, para entender a cobrança de IPTU, você deve saber que existe uma alíquota, definida por cada município. Essa alíquota varia de acordo com a localização do imóvel, seu valor venal e suas características (edificado, lotes ou terrenos não edificados, residencial ou não). Ela é multiplicada pelo valor venal do imóvel para se chegar ao valor do imposto. 

Para encontrar o valor venal do imóvel, “não se considera o valor dos bens móveis mantidos, em caráter permanente ou temporário, no imóvel, para efeito de sua utilização, exploração, aformoseamento ou comodidade”. Essa é a disposição do CTN. O valor venal considera a Planta Genérica de Valores Imobiliários (PGVI), que é o que determina o valor do metro quadrado de cada região do município. É comum que o valor venal não corresponda ao valor de mercado do imóvel.

Além disso, são levados em conta fatores como a qualificação do imóvel, as características do terreno, o bairro em que ele está localizado, e a idade do imóvel. Há locais em que o uso do imóvel (residencial, comercial ou em construção) também interfere na alíquota.

Em Belo Horizonte, as alíquotas para imóveis edificados de ocupação exclusivamente residencial variam entre 0,60% (imóvel de valor venal até R$ 80 mil) e 1% (imóvel de valor venal acima de R$ 1 milhão). 

Veja um exemplo simples:

• Imóvel com 100 m² de área construída;
• Localizado em bairro cujo metro quadrado vale R$ 3 mil;
• Valor venal do imóvel = R$ 300 mil;
• IPTU = R$ 300 mil multiplicado pelo valor da alíquota.

Pagamento do imposto

O responsável pelo pagamento do IPTU deve quitar o imposto por meio da guia de recolhimento emitida no site da prefeitura. Existem algumas formas de pagamento:

• Quitação antecipada: feita em dezembro ou no início de janeiro, o proprietário pode conseguir descontos de até 10% do valor integral do imposto.
• Pagamento à vista com desconto (cota única): o pagamento à vista até a data do vencimento, normalmente em fevereiro, dá desconto de até 4% de desconto no valor integral do imposto.
• Pagamento a prazo com juros: é possível pagar o IPTU em 10 vezes durante o seu ano de exercício, mas há incidência de juros que podem atingir 0,9% ao mês. 

E se o proprietário se esquecer de pagar o IPTU dentro do prazo correto? Ainda é possível quitar o imposto, mas serão adicionados alguns encargos. Ele deve legalizar a situação emitindo a 2ª via de pagamento, que incluirá juros e multa diária.

Compra de imóvel na planta: como é o contrato em relação ao imposto?

Imagine que você possui um grande sonho: ter um apartamento exatamente adequado ao seu gosto, personalizado e novo. A melhor saída para realizá-lo é comprar um imóvel na planta. Mas é preciso ter um grande cuidado antes de realizar essa transação. O contrato de compra e venda de imóvel na planta possui cláusulas especificando quais serão suas obrigações, especialmente em relação às despesas durante o tempo de vigência do contrato. Isso inclui impostos, taxas condominiais e outras despesas.

Na ansiedade de fechar o negócio, o comprador aceita alguns riscos, como não avaliar exatamente os valores das prestações do financiamento, os juros, o valor da entrada. O que dizer então do momento em que se inicia a cobrança do IPTU?

Existem cláusulas que são chamadas de livre estipulação entre as partes. Ou seja, a construtora e o comprador chegam a um acordo sobre elas. Por isso, não cabe qualquer reclamação sobre uma possível injustiça ou desproporcionalidade dela. 

Mas existem cláusulas expressas em contrato que podem ser questionadas quanto à legalidade. E, infelizmente, isso acontece em muitas construtoras quando tratamos do IPTU. Boa parte das empresas colocam em seus contratos de compra e venda de imóvel na planta que a responsabilidade em pagar o IPTU é do promitente comprador a partir da expedição do habite-se.

Então quem paga o IPTU de imóvel na planta é o promitente comprador, a partir da expedição do habite-se? Pelo contrato, sim. Mas há uma questão preocupante, que é o fato de que a definição de habite-se não está na lei, dependendo de um entendimento da municipalidade que expede o documento.

E aí que mora o problema. Estabelecer que o IPTU de imóvel na planta deve ser pago pelo promitente comprador a partir da emissão desse documento é ilegal na visão das decisões de diversos tribunais. E para entender isso, é preciso saber o que significa a expedição do habite-se.

Expedição do habite-se

O habite-se é um documento emitido pelo poder municipal que atesta que o empreendimento imobiliário está hábil a ser habitado. É uma espécie de atestado de que a construção cumpriu, de forma regular, o projeto que enviou ao poder público. No entanto, na prática, sua expedição não significa que o proprietário pode usufruir do imóvel em definitivo.

O incorporador ou a construtora devem realizar outros procedimentos para que as unidades sejam efetivamente disponibilizadas a seus proprietários. É preciso, por exemplo, requerer a averbação da construção das edificações para que as unidades sejam individualizadas e discriminadas. 

Em suma, podemos dizer que a autorização municipal dada com a emissão do habite-se não é uma garantia de que o imóvel será entregue ao seu comprador imediatamente. 

Para edifícios, como dissemos, há uma determinação legal no sentido de ocorrer o desmembramento da matrícula para cada apartamento. Em seguida, a escritura é lavrada, e o imóvel é registrado. Esse processo dura cerca de 2 meses. E, mesmo ao seu fim, pode ocorrer uma demora na entrega das chaves, seja por atraso de obra ou por quitação da dívida do financiamento junto à construtora.     

Então o IPTU de imóvel na planta não deve ser pago pelo promitente comprador após a expedição do habite-se? Não deve, porque existem outros procedimentos a serem realizados até que ele possa usufruir de seu bem. 

Quem paga o IPTU de imóvel na planta?

O IPTU de imóvel na planta deve ser pago por aquele que ainda usufrui do bem. Não seria injusto se o promitente comprador fosse o responsável por seu pagamento se ele ainda não pode aproveitar de seu imóvel?  

Por lei, o fato gerador do imposto é a propriedade, a posse ou o domínio útil de um imóvel localizado na zona urbana municipal. Mas a expedição do habite-se não é suficiente para comprovar que o promitente comprador já é o proprietário ou possuidor do imóvel. 

Apesar de a questão nos parecer bastante evidente, os tribunais brasileiros ainda não entraram em consenso sobre o assunto. E essa falta de uniformidade sobre o entendimento do assunto faz com que existam julgamentos nos dois sentidos, gerando transtornos indesejados principalmente para o consumidor.

De um lado, há juízes que acreditam que o comprador de um imóvel na planta que se encontra em construção só pode ser responsabilizado pelo IPTU gerado pelo imóvel após a transmissão da sua posse direta. Em outras palavras, com a entrega das chaves pela construtora.

Por outro lado, há juízes que entendem que o IPTU pode ser cobrado após a expedição do habite-se, não havendo ilegalidade se existir essa cláusula no contrato de compra e venda. E como proceder diante desse impasse? Quem paga o IPTU de imóvel na planta?

O Superior Tribunal de Justiça, uma das instâncias mais importantes do Poder Judiciário Brasileiro, entende que a obrigação de pagar o IPTU de imóvel na planta, bem como do pagamento das despesas condominiais, só surge com a efetiva entrega das chaves (EREsp 489647).

Ou seja, a construtora deve pagar o IPTU de imóvel na planta enquanto não entregar as chaves e mesmo que já tenha expedido o habite-se. Já o comprador promitente pagará o IPTU de imóvel na planta quando estiver com as chaves do seu bem.

Atraso na entrega

Já pensou no transtorno que ocorre quando a construtora atrasa a entrega do imóvel na planta? Mesmo com o tempo adicional que a lei confere para a empresa responsável pelo empreendimento, muitas não obedecem à lei. Além de atrapalhar a realização de um sonho do promitente comprador, que faz inúmeros planos com a data da entrega, a construtora ou incorporadora deverão pagar alguns encargos pelo atraso.

Além disso, ela será a responsável por pagar o IPTU de imóvel na planta enquanto não entregar as chaves. Mesmo que esteja previsto no contrato de compra e venda que o pagamento de IPTU de imóvel na planta será de responsabilidade do comprador após a expedição do habite-se, vale o entendimento do STJ que acabamos de demonstrar: somente após a entrega das chaves.

A cobrança de IPTU de imóvel em atraso é ilegal, porque seu comprador não está na posse do imóvel. É a construtora que tem a posse do imóvel que, como vimos, é o fato gerador do imposto. Na decisão que mencionamos do STJ, os ministros do tribunal foram claros: “somente a existência de relação material com o bem, a qual se inicia mediante a emissão na posse, permite que o comprador exerça domínio direito sobre o imóvel, gerando a obrigação ao pagamento do condomínio”.

O mesmo se aplica ao pagamento do IPTU de imóvel na planta.

Conversa com a construtora

Mesmo diante desse cenário jurídico que demonstramos, há construtoras que se mantêm com a conduta ilegal de cobrar IPTU antes da entrega das chaves. Se você se deparar com a situação, pode tomar algumas medidas para reverter o quadro.

O primeiro passo é conversar com a construtora para tentar uma resolução amigável da situação. Mostre que você conhece as decisões judiciais que amparam a cobrança do IPTU a partir da entrega das chaves. 

Sabemos, entretanto, que essa é uma conduta que pode não gerar resultados. Então, o comprador pode, com o auxílio de um advogado, ajuizar uma ação para suspender as cobranças até o recebimento das chaves. Pode, igualmente, pagar os valores a título de IPTU e ajuizar uma ação para pedir a restituição em dobro dos valores pagos indevidamente. 

O que não pode ocorrer é você, consumidor, pagar o IPTU de imóvel na planta indevidamente.

O IPTU de imóvel na planta é um imposto que só será pago pelo comprador promitente com a entrega das chaves. Ainda que existam contratos que prevejam tal pagamento após a emissão do habite-se, é indevida tal cobrança. Afinal, é injusto pagar um imposto sobre um bem que ainda não pode ser usufruído pelo comprador.Esse imposto municipal pode ser motivo para muitas questões. Por isso, separamos um post completo para você continuar seus estudos com todas as dúvidas sobre o IPTU. Confira!