Milhões de brasileiros conseguiram, nos últimos anos, realizar o sonho da casa própria. Por outro lado, com a realidade econômica do país não tem sido das melhores. Com isso, na contramão da expansão está o aumento dos casos de inadimplência no Minha Casa Minha Vida, causados, em sua maioria, pelas dificuldades que os proprietários de imóveis estão passando para manter as prestações em dia.
Desde 2016 o Brasil vive uma crise econômica e política que atingiu a todas as classes sociais. Neste ano, uma expansão começou a ser registrada após várias quedas de rendimentos nos mais diversos setores. O aumento do desemprego, diminuição do crédito e as altas taxas de juros impulsionaram esse momento de estagnação.
Junto desse cenário, o número de pessoas inadimplentes superou os 61 milhões, colocando mais de 40% da população adulta no país em situação de endividamento. Esses números são a prova do quanto a economia do Brasil está desestabilizada e que uma estabilização é emergencial para todos os setores do mercado.
É nessa grande proporção de prejuízos e inadimplência que o mercado imobiliário está sofrendo com as consequências desses tempos ruins. A Caixa Econômica Federal, que lidera o número de financiamentos no setor, retomou mais de 28 mil imóveis, somente em 2017, e ofertou no mercado de leilões as edificações retomadas pela inadimplência.
Por esse motivo, as linhas de crédito estão cada vez mais restritas, já que é possível observar o endividamento da população e as dificuldades que ela está tendo para honrar com os compromissos financeiros assumidos.
Se você é beneficiário do Minha Casa Minha Vida e está passando por essa situação de inadimplência, não é hora para entrar em desespero, pois existem várias alternativas que podem ser adotadas pelos mutuários a fim de garantir a continuidade do financiamento. Fique atento ao material que separamos para você.
Entenda como funciona o financiamento, quais as possibilidades de reduzir o endividamento e como buscar recursos para superar a crise. Neste artigo apresentaremos algumas dessas possibilidades. Confira!
Quais são as consequências de atrasos nas prestações
Na hora de comprar a casa própria, as prestações parecem acessíveis quando são prolongadas, pois via de regra elas têm um valor mensal mais baixo. Contudo, isso, às vezes, pode ter um efeito contrário, já que compromete a renda do comprador por um prazo muito alto e os riscos de não cumprir com o compromisso financeiro é ainda maior.
Se você não pagar as prestações, corre o risco de perder a sua casa e ainda todo dinheiro investido nela até então. Por isso, entender algumas regras é essencial para evitar esse prejuízo.
Imóveis que estão na planta ou em construção
Quando a compra acontece com o imóvel ainda na planta, está previsto em contrato que o cliente tem a prerrogativa de desistir da compra antes da entrega das chaves, por exemplo, por não conseguir pagar as parcelas. A lei permite o distrato, ou seja, desfazer o que foi assinado.
No caso da construtora, quando o cliente deixa de pagar as prestações, a empresa pode pedir pelo distrato. Para essa condição, as cláusulas estão descritas em contrato, mas, via de regra, caso o comprador atrase 3 parcelas o procedimento legal pode ser acionado.
Entretanto, é importante entender as regras deste distrato, já que se o causador da quebra de contrato for o cliente, ele tem o dever de pagar uma multa e a empresa devolve o restante do valor pago. Esse montante é definido judicialmente, mas, na prática, chega a 20% do que já foi pago pelo cliente.
Decida antes de pegar as chaves
O cliente precisa sempre definir antes da entrega das chaves se poderá assumir o pagamento do valor do imóvel, mas, se houver algum saldo devedor, o comprador precisará quitar até esse momento da negociação.
Uma segunda opção é tentar fazer o pagamento do restante da dívida juntamente do financiamento bancário. Porém, se o cliente observar que não existem condições de honrar o compromisso com a instituição bancária, a melhor opção é pedir o distrato antes da fase de financeira, já que incorrerá em menos prejuízos.
Depois do financiamento com o banco
É importante que o cliente entenda que ao fechar o financiamento com o banco, ele não pode desistir da compra, perdendo a possibilidade de fazer um distrato. Com isso, se o comprador ficar inadimplente no pagamento das prestações por até 3 meses, poderá sofrer a perda do imóvel adquirido.
Notificando o devedor
Todos os prazos estão definidos no contrato de financiamento, por isso, atingindo a data limite para o pagamento das parcelas em atraso, o banco será responsável por encaminhar uma notificação ao devedor.
Nessa situação, o devedor poderá receber uma visita de um oficial do cartório ou uma carta registrada para que seja notificado do descumprimento do prazo para retomada do imóvel pela instituição bancária financiadora. É importante lembrar: você assinou um contrato colocando o imóvel que estava comprando como garantia de pagamento da dívida. Se não pagou, perde a casa!
Vai a leilão
Quando o cliente continua inadimplente e não atende ao prazo de 15 dias para regularizar a dívida em atraso, o imóvel poderá ir a leilão em 30 dias. Nesse caso, a venda da casa servirá para o pagamento desse montante acumulado.
Caso o valor seja mais alto que o débito, o devedor tem o direito de receber a diferença. Contudo, no caso de a venda ser menor que o saldo devedor, a montante devido passa a ser quitado, sob a responsabilidade da instituição bancária. No final, o comprador fica sem o imóvel e sem o dinheiro que foi pago até então.
Nos primeiros anos do programa Minha Casa Minha Vida, a ação de despejo dos devedores era minimizada e os beneficiários tinham o prazo para o pagamento da dívida estendido. Porém, recentemente o governo entendeu que até as famílias beneficiárias da faixa 1, os mais carentes, também deveriam cumprir os limites estabelecidos em contrato e passou a emitir as ordens de despejo e colocar o imóvel para leilão.
Quais são os prazos limite para colocar as prestações atrasadas em dia
Todo contrato de financiamento imobiliário prevê os prazos para o pagamento do saldo devedor em atraso. Contudo, segundo as diretrizes da Lei 9.514, contados 30 dias da data de vencimento da parcela, a instituição bancária financiadora tem o direito de iniciar os trâmites para executar extrajudicialmente o documento.
Com essa ação o proprietário será notificado sob o saldo devedor e terá um prazo de até 15 dias para quitar as prestações em atraso e regularizar a sua situação junto ao banco.
Por uma convenção, os bancos assumiram que o prazo para iniciar esses trâmites somente ocorrerá após o vencimento da terceira parcela. Assim, o processo de retomada de imóvel ocorrerá quando o saldo devedor está em atraso por pelo menos 90 dias.
No caso do programa Minha Casa Minha Vida, a Caixa Econômica entra em contato com o devedor e faz propostas para quitação antes que o prazo se esgote, a fim de tentar a regularização sem a medida judicial de retomada do imóvel. Portanto, existem algumas possibilidades de negociar a dívida para que o proprietário não venha a perder a sua casa.
Como funcionam as prestações do Minha Casa Minha Vida
Ao assumir um financiamento imobiliário, você está se comprometendo com o pagamento da dívida contraída. Nesse sentido, esse valor total é diluído em prestações mensais que são compostas pelos juros de contrato, amortização, seguros obrigatórios, as tarifas e taxas administrativas. Tudo isso está expressamente detalhado no documento que foi assinado com a instituição bancária.
Todos os reajustes, composição de valores, prazos de pagamento, data de vencimento e a forma como será paga a prestação também constam nesse contrato. Por exemplo, a Caixa Econômica concede alguns descontos de taxas para os clientes correntistas que fazem a quitação diretamente em débito automático, isso é uma espécie de garantia de pagamento.
Alguns itens são de suma importância na composição do encargo (ou da dívida):
- valor da parcela amortizado;
- valor da taxa de juros prevista em contrato;
- tarifa de Administração mensal (dependendo do tipo de contrato);
- seguro por Morte e Invalidez Permanente;
- seguro para Danos Físicos ao Imóvel.
Você precisa analisar o seu contrato e entender qual o tipo de amortização foi contratado, via de regra, se a contratação foi pela Caixa Econômica o sistema mais praticado é o SAC (Sistema de Amortização Constante).
Nesse sistema, as prestações são mais altas no início do contrato, porém vão reduzindo com o passar do tempo, isso porque os juros são cobrados de acordo com o saldo devedor. E como mensalmente uma parte da dívida será quitada com o banco, no mês seguinte você sempre pagará um pouco menos que anteriormente.
Nesse caso, quando você deixa de quitar alguma prestação, passa a aumentar o seu saldo devedor e, segundo o seu contrato, a partir da segunda parcela devida, o banco pode iniciar o processo de retomada do imóvel, já que ele detém o bem como forma de garantia de pagamento. Porém, tenha calma: existem algumas saídas para que você possa corrigir isso e não perder a sua casa.
Confira algumas soluções possíveis para o caso de inadimplência no Minha Casa Minha Vida
Utilização dos recursos do FGTS
Uma medida aprovada pelo Conselho Curador do FGTS surgiu como um alento para as pessoas que enfrentam dificuldades com as prestações do financiamento. As novas regras ampliaram o número de parcelas atrasadas que podem ser quitadas com os recursos do fundo.
De acordo com o que vinha sendo adotado, os mutuários poderiam quitar até três parcelas em atraso com o saldo do Fundo de Garantia. Com a mudança, até 12 mensalidades atrasadas poderão ser pagas com o FGTS.
Para contar com o benefício, a aquisição do imóvel deve ter ocorrido de acordo com os parâmetros de utilização do fundo: dentro do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), abaixo do limite de valor máximo, conforme a localização, e sem outros imóveis em nome do mutuário.
Essa medida foi criada pelo Governo Federal para motivar gerar uma recuperação no setor imobiliário que vem sofrendo com a inadimplência, reflexo do aumento do número de desempregados no país. Essa é uma forma de segurança para o cliente, que pode contar com recursos parados para a quitação da dívida em caso de perda de capacidade financeira.
Renegociação no caso de inadimplência no Minha Casa Minha Vida
Uma das vantagens dos períodos de crise econômica, é que não é somente o cliente que sofre as suas consequências, mas as empresas também perder muito negócios. É por esse motivo que elas estão mais suscetíveis para propor acordos e negociações para quitação de dívidas, com maior flexibilidade e baixando sua margem de lucro.
Para quem não pode contar com os recursos do FGTS, uma forma de regularizar a situação de inadimplência no Minha Casa Minha Vida é tentar a renegociação da dívida. A Caixa disponibiliza em sua página oficial uma cartilha de renegociação habitacional.
Uma das formas de ficar em dia é a incorporação de prestações. Nesse caso, o valor total das parcelas em atraso, acrescido de juros de mora e multa, é diluído nas cotas restantes.
Caso o contrato tenha pelo menos onze parcelas pagas, uma alternativa para evitar um cenário de inadimplência iminente é solicitar a pausa do crédito até reestruturar as finanças. Nessa opção, os valores do período de pausa serão somados às prestações restantes, sem o aumento do prazo que foi preestabelecido.
Essa prerrogativa está disponível para os clientes que já tenham quitado pelo menos 11 prestações, nesse caso, é possível solicitar uma pausa de 1 mês de pagamento. Isso serve como um adiamento do vencimento da próxima parcela, a fim de reorganizar as finanças do cliente. Portanto, a cada 12 delas que forem quitadas, o comprador tem o direito de pedir esse período de pausa.
Ação judicial
É possível que o proprietário busque um acordo judicial com a instituição bancária, caso não consiga honra com o pagamento das prestações. Comprovando a perda total ou parcial da renda, que são analisadas de forma isolada mediante a ação.
É possível dessa forma liberar possíveis saldos do FGTS, mesmo que não estejam disponibilizados para tal fim, conforme as regras para a utilização desse recurso. A medida judicial serve para que o devedor consiga meios para quitar o saldo devedor e regular a situação de dívida e, em alguns casos, para rever possíveis taxas de juros ou cláusulas contratuais que possam estar em desconformidade.
Prolongar prazo de pagamento dos imóveis
Essa é uma possibilidade para os beneficiários do programa Minha Casa Minha Vida. Solicitar a dilação do prazo do contrato é uma forma de estender o limite de pagamento. Ou seja, isso fará com que o valor das prestações seja menor no presente, já que a quantidade de parcelas aumentará no futuro.
Essa possibilidade é válida para esses beneficiários, mas é preciso observar o limite do prazo de pagamento. Você terá essa prerrogativa de acordo com a soma da idade do mutuário mais a duração do contrato, que segundo as novas regras, não pode ser superior a oitenta anos e seis meses. Portanto, somente se o limite já tiver sido alcançado, não será possível a realização da dilação do acordo.
Fundo Garantidor de Habitação Popular (FGHab)
O FGHab, administrado pela Caixa, garante o pagamento das prestações em caso de desemprego ou redução temporária da capacidade de quitação. Vale destacar que, neste caso, os pagamentos cobertos pelo fundo funcionam como uma espécie de empréstimo, ou seja, os valores das parcelas deverão ser pagos posteriormente pelo mutuário.
Para solicitar a garantia, é preciso informar o ocorrido diretamente ao agente financeiro que liberou o financiamento.
Recalcular os juros da dívida
Essa é uma saída possível para baixar o valor do saldo devedor da dívida junto a instituição bancária. O cliente tem a possibilidade de pedir o recálculo dos juros que estão sendo cobrados nas prestações que estão em atraso e, via de regra, isso terá um desconto para o pagador no saldo devedor dessa dívida. Assim, o montante final para regularização poderá ser mais acessível ao consumidor.
É possível também rever os juros do saldo devedor do financiamento. Com a queda na taxa Selic, mesmo os clientes que não estão inadimplentes junto ao banco podem pedir para que os números sejam recalculados, já que agora estão muito mais baixas que nos últimos 3 anos.
Os juros da dívida incorrerão no recálculo das prestações e na chamada “troca de empréstimo”, já que o seu débito junto ao banco ficará mais baixo.
Com o panorama do cenário atual de crise, a situação de inadimplência no Minha Casa Minha Vida é muito preocupante, cerca de 18% dos contratantes estão em situação de inadimplência e isso pode culminar em uma ação de despejo e com a retomada do imóvel. Todavia, é essencial manter a calma e conhecer as alternativas possíveis. É importante aproveitar esse cenário de crise para negociar com o banco e obter as melhores condições e a flexibilidade para quitação da dívida.
Conseguiu entender um pouco mais sobre a inadimplência no Minha Casa Minha Vida, é importante sempre conhecer as formas que se pode evitar dívidas, não é mesmo?
Para te ajudar um pouco mais nessa saga sobre inadimplência no Minha Casa Minha Vida, separamos um conteúdo que pode te ajudar. Leia nosso material Refinanciamento de imóveis: 7 dúvidas mais comuns sobre o assunto.
