A taxa de evolução de obra é um dos pontos que mais gera dúvidas nas pessoas que optam pelo financiamento imobiliário para a aquisição de imóveis na planta. Não é raro que o mutuário seja surpreendido pela cobrança do encargo e tente questioná-lo judicialmente.

Nos últimos anos, os tribunais brasileiros proferiram muitas decisões favoráveis aos proprietários de imóveis devido à ilegalidade da cobrança da taxa de evolução de obra em alguns casos. Mas, em regra, respeitados certos limites, é possível cobrar essa taxa.

Para evitar que ela também seja uma surpresa para você, vamos explicar neste post o que é exatamente a taxa de evolução de obra e como é feita sua cobrança. Confira!

O que é a taxa de evolução de obra?

A taxa de evolução de obra é cobrada nos contratos de financiamento de imóveis adquiridos ainda na planta. Ou seja, é um valor cobrado do comprador do imóvel enquanto ocorre a construção do empreendimento. Essa taxa é também conhecida como juros de obra, e se refere aos juros cobrados por parte da instituição financeira junto à construtora pelo financiamento da construção, e que são repassados aos mutuários.

Vale lembrar que a construtora, para viabilizar o empreendimento, realiza uma transação de empréstimo com o banco. Daí nasce a cobrança da taxa de evolução de obra, que é cobrada entre o período da assinatura do contrato de financiamento até a entrega das chaves.

O vice-presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) destacou que a taxa incide na modalidade conhecida como crédito associativo, uma das modalidades de aquisição de imóvel muito conhecida no mercado imobiliário e fornecida pela Caixa Econômica Federal.

Nessa modalidade de financiamento, disponível somente pela Caixa, o comprador financia a aquisição do imóvel antes da concessão do habite-se pela prefeitura responsável. Em outras palavras, a assinatura do contrato de financiamento com o banco ocorre antes do término da construção do empreendimento e da entrega das chaves. Os recursos são liberados para a construtora à medida que a obra vai evoluindo.

A taxa é prevista no contrato de compra e venda?

Um ponto que merece destaque e é bastante controverso é uma conduta inapropriada por parte de algumas construtoras. É muito comum que a taxa de evolução de obra seja informada ao comprador somente quando ele assina o contrato de financiamento com o banco. Ele não tem escolha, já que a negativa de pagamento o sujeita à incidência de multas abusivas previstas na promessa de compra e venda anteriormente assinada.

É importante ficar atento a isso, já que as construtoras corretas comunicam aos adquirentes sobre a taxa de evolução de obra no momento da celebração da promessa de compra e venda. Ou seja, dá ao consumidor a escolha de acatar ou não um negócios com essas condições.

Na hora de assinar o contrato, verifique cada ponto do contrato para ver se há alguma cláusula com a qual você não concorda. Porque, a partir do momento em que você assina o documento, está dando sua anuência com todas as condições previstas, inclusive com a cobrança da taxa de evolução da obra. Caso se recuse a pagar a taxa, a atitude pode ser considerada uma quebra de contrato, resultando em pagamento de multas ou outras penalidades previstas em lei.

Para quê serve a taxa de evolução da obra?

A taxa de evolução de obra é cobrada para evitar atraso na entrega do imóvel pela construtora. A instituição financeira repassa o valor arrecadado à empresa, e esse repasse funciona como uma pressão às construtoras inadimplentes com a Caixa. Seu valor fica, em média, em 2% do valor do imóvel. A taxa também serve para ajudar a custear o valor das obras e, simultaneamente, amortizar o saldo final do preço do imóvel comprado.

Na prática, o comprador se torna co responsável pelo financiamento assinado junto ao banco para construir o empreendimento ainda na fase de obras. A construtora recebe dele o sinal e as parcelas do financiamento, enquanto o banco fica com os juros relativos ao percentual do montante contratado, liberado no período de construção.

Veja um exemplo: o comprador fez um financiamento de R$ 200 mil. A instituição financeira liberou R$ 50 mil para a construção. Ele pagará os juros somados à taxa de correção do contrato sobre os R$ 50 mil. Conforme a obra e a liberação dos recursos forem avançando, o valor pago pelo cliente aumenta de maneira proporcional.

Como se informar sobre a taxa?

Uma dificuldade que muitos corretores ou construtoras possuem é informar ao comprador do imóvel como funciona a cobrança da taxa de evolução de obra. Isso é muito importante, porque, na maioria das vezes, as pessoas não possuem conhecimento suficiente sobre um contrato de compra e venda. E o “juridiquês” não contribui para que entendam as nuances do contrato.

Para que a relação entre cliente e construtora seja preservada, é preciso ter um diálogo eficiente. Se você está procurando por um imóvel para comprar, perceba se os corretores conseguem transmitir o que você deseja saber de forma clara. Sabemos que a cobrança de encargos não é uma situação agradável para o comprador, que em muitos casos a considera abusiva. Por isso, é fundamental que tudo seja bem explicado.

Quer saber como se informar sobre a taxa? Fique atento aos seguintes pontos:

• Linguagem acessível: é muito comum que construtoras e corretores utilizem os jargões próprios do mercado de construção civil ou do meio jurídico. No entanto, eles não costumam ser acessíveis ao consumidor comum. Ou seja, é provável que você não entenda nada sobre a legalidade e o propósito da taxa, o que o deixará insatisfeito. Então, solicite que eles utilizem uma linguagem que você entenda.
• Explicações que se aplicam à sua realidade: a taxa de evolução de obra é uma espécie de juros pagos pelas construtoras aos bancos para financiar o empreendimento. O ideal é o corretor dizer a você que a situação é semelhante aos juros que você paga ao banco quando realiza um empréstimo ou financiamento realizado. Aproximar a explicação à sua realidade faz com que você compreenda a origem e a legalidade da cobrança.
• Especificação da taxa no contrato: para você saber exatamente o que está assinando, os pontos contratuais que oneram seu bolso devem estar bem claros. Por isso, é interessante que o corretor aponte para você onde a taxa está detalhada no contrato de compra e venda.
• Boa vontade para tirar dúvidas: futuramente, após a assinatura do contrato, você pode ter outras dúvidas sobre a taxa ou outras questões sobre a transação imobiliária. É importante que o corretor ou a construtora estejam disponíveis para assegurar que você compreenda o contrato de forma completa.

É uma cobrança legal?

A legalidade da cobrança da taxa de evolução de obra é uma questão bastante polêmica. Existem defensores e opositores, e todos têm razão, dependendo das circunstâncias. Em alguns casos, ela é de fato abusiva.

Mas quando a cobrança é legal? Quando ela estiver explícita no contrato de financiamento. Porque pressupõe que o comprador que assina o contrato leu o documento antes de anuir com as cláusulas. Por isso, ele não pode se negar a pagá-la. Ocorre que nem sempre o comprador é informado corretamente sobre como ela funciona. Muitas vezes, ele só toma conhecimento desse compromisso no momento de assinar o contrato com o banco, e para não perder a transação acaba assinando o documento sem tanta clareza sobre o fato.

E existe outro pressuposto para que a cobrança da taxa de evolução de obra seja legal: ela só pode ser realizar enquanto a obra estiver dentro do prazo de entrega, ou seja, dentro do período estabelecido para a entrega das chaves.

Quando a cobrança é ilegal?

A primeira hipótese em que a cobrança de taxa de evolução de obra é ilegal ocorre quando ela não é informada ao comprador do imóvel. De acordo com o Código de Defesa do Consumidor, o consumidor deve ter todas as informações sobre o produto que deseja adquirir, e isso inclui também dados sobre eventuais cobranças adicionais. Portanto, se não há informação sobre a taxa no contrato de financiamento, ela não pode ser cobrada.

A segunda hipótese de ilegalidade de cobrança dos juros da obra ocorre quando o consumidor permanece pagando os valores após o prazo estabelecido para a entrega das chaves. Em outras palavras, em caso de atraso de obras. A construtora que não cumpriu o prazo de entrega do imóvel, que está estabelecido no contrato, não pode cobrar a taxa de evolução de obra dos compradores. Nestes casos, ela é ilegal e deve ser suspendida.

Outra ilegalidade que pode atingir o consumidor é a cobrança de juros remuneratórios em cima das parcelas, durante o período de construção do empreendimento. Os juros que incidem sobre a taxa de evolução de obra devem seguir somente a correção do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Ainda assim, há consumidores que questionam a incidência desse índice, uma vez que ele é calculado mês a mês, e essa incerteza resulta em obscuridade sobre o valor que o consumidor pagará.

Em caso de atraso no cronograma, é comum que ocorra a incidência de juros sobre o saldo devedor do contrato que o consumidor celebrou com o banco. Porém, os consumidores, de forma rateada, não têm a obrigação de pagar os juros sobre o valor que a construtora tomou emprestado com a instituição financeira. Se, por um lado, a correção do saldo devedor é legal, por outro, o repasse dos encargos ao consumidor é abusivo.

Sobre este ponto, é importante destacar que o Código de Defesa do Consumidor entende ser ilegal qualquer taxa que coloque o consumidor em desvantagem exagerada. Por isso, se o comprador do imóvel entender que está sofrendo algum abuso na relação comercial, ele poderá questioná-la, inclusive, judicialmente.

Como questionar a ilegalidade?

Qualquer pessoa que se sentir em posição de desvantagem em uma relação comercial tem o poder de questioná-la. No caso da incidência da taxa de evolução de obra, o comprador do imóvel que entender por sua ilegalidade tem algumas opções para resolver o problema. Isso, é claro, se ocorrer algumas das hipóteses citadas em que a cobrança da taxa é ilegal.

A primeira medida é registrar uma reclamação formal junto à construtora (ofício, e-mail ou outro meio que possa ser comprovado). Nela, é importante destacar os motivos pelo qual se entende que a cobrança deve cessar imediatamente. Em seguida, é possível solicitar a devolução dos valores pagos indevidamente. No entanto, essa medida pode ser pouco eficaz, porque não são tantas as construtoras que possuem uma conduta correta frente ao consumidor.

Quando a tentativa amigável não dá certo, o consumidor pode procurar um advogado especializado para ajuizar uma ação judicial. Nela, o profissional solicitará a interrupção da cobrança da taxa de obra e a devolução dos valores. É importante destacar que o comprador possui até 3 anos, contados da data em que o pagamento do imóvel se completou, para interpor a ação.

Um exemplo claro sobre as ações judiciais que questionam a cobrança da taxa de evolução de obra é o atraso na entrega da obra. A partir do atraso, a cobrança é ilegal. Por isso, ela deve cessar. Mas caso isso não ocorra, o consumidor deve pleitear de forma amigável. É importante lembrar-se de requerer a suspensão do pagamento da taxa no caso de atraso de obra, porque ele pode durar meses ou até anos. Posteriormente, como dissemos, se a tentativa administrativa não prosperar, é preciso pleitear judicialmente aa devolução de valores.

Essa devolução deve ser feita em conjunto pelo banco financiador (a Caixa, no caso do Programa Minha Casa Minha Vida) e pela construtora. A instituição financeira tem a atribuição de fiscalizar o empreendimento. A construtora deveria ter entregue a obra concluída no prazo previsto no contrato. Se todos os argumentos do consumidor prevalecerem na ação, o juiz determina a devolução dos valores pagos indevidamente de maneira simples, e não em dobro (não incide a repetição de indébito prevista no artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor).

Quando deve ser paga a taxa de evolução?

O primeiro ponto que deve ser novamente destacado é que, nem sempre, a cobrança da taxa de evolução de obra é indevida ou abusiva. Há hipóteses legais em que a construtora pode cobrá-la, conforme demonstramos anteriormente. Se houve informação explícita no contrato sobre sua cobrança e sobre a data de entrega das chaves do imóvel (determina o fim da cobrança da taxa), os juros de obra são possíveis.

E é esse dado que é importante para saber quando a taxa de evolução de obra deve ser paga. A cobrança da taxa inicia no momento em que o comprador assina o contrato com a Caixa e prossegue até o final da construção. Cabe ressaltar que, nesse modelo de financiamento, o mutuário só passa a amortizar a dívida após a entrega das chaves. Antes, paga apenas pelos juros dos repasses e pelo valor de entrada previamente acordado.

Mais uma vez, ressaltamos um cuidado importante que o comprador deve tomar refere-se à cobrança após a conclusão do empreendimento. Teoricamente, é nessa data que deve ser encerrada a cobrança da taxa de evolução da obra. Porém, nem sempre é o que acontece. Nestes casos, proceda como informamos anteriormente.

Quem compra imóveis pelo Minha Casa Minha Vida também paga a taxa?

Sim. Nos empreendimentos do Programa Minha Casa Minha Vida, os compradores do imóvel pagam uma taxa de evolução de obra que corresponde, em média, a 2% sobre o valor do imóvel, durante a fase de edificação. Porém, uma decisão da justiça paulista, proferida recentemente, impede a Caixa de fazer a cobrança da taxa de evolução de obra após a data prevista para entrega das unidades habitacionais, mesmo que ocorram atrasos.

Um agravante no caso do Minha Casa Minha Vida é o fato de que, além de ser responsável pela gestão do programa, a Caixa também tem a obrigação de fiscalizar a obra. Assim, mesmo que não tivesse êxito nessa fiscalização e não conseguisse impedir a construtora de descumprir o prazo para a entrega, o banco reservava-se o direito de cobrar a taxa. Agora, a decisão da justiça proíbe essa cobrança.

Ação do MPF contra a Caixa

Para ilustrar essa situação descrita sobre a decisão judicial que impediu a Caixa de cobrar a taxa de evolução de obra, tomemos como exemplo uma ação a nível federal. O Ministério Público Federal moveu uma ação contra a Caixa Econômica Federal para que deixasse de cobrar a taxa após o prazo previsto para a entrega das chaves. Ou seja, em caso de atraso de obra.

O juiz de primeira instância acatou os argumentos da entidade e proferiu decisão proibindo a instituição financeira de cobrar dos mutuários que compraram um imóvel pelo Programa Minha Casa Minha Vida os juros de obra (taxa de evolução de obra) após referido prazo.

Existem inúmeras decisões neste sentido que envolve mutuários do Programa Minha Casa Minha Vida. No entanto, essa situação não se limita a esses mutuários, uma vez que a concessão de financiamento por crédito associativo também se dá a obras que não integram o programa governamental.

Se o procedimento para concessão do financiamento é o mesmo, a regra que afasta a cobrança de taxa de evolução de obra também é semelhante.

A taxa de evolução de obra, também conhecida como juros de obra, é um valor que o comprador do imóvel paga enquanto ocorre a construção do empreendimento. Sua cobrança é legal quando há previsão explícita no contrato de financiamento e enquanto a obra estiver dentro do prazo de entrega. Se não houver previsão no contrato ou se a obra atrasar, sua cobrança não é devida.

Mesmo sendo comum em financiamentos, a taxa de evolução de obra para imóveis na planta, nos quais se inclui os do Programa Minha Casa, Minha Vida, é pouco conhecida entre os consumidores. De fato, o conhecimento prático ao realizar a compra de um imóvel na planta não é tão grande, o que faz com que os interessados deixem de lado alguns aspectos importantes da transação comercial.

Diante disso, os compradores devem ficar atento quanto à cobrança e solicitar ao corretor ou à construtora o máximo de informações e simulações sobre a sua incidência. Afinal, a cobrança já começa a partir do contrato firmado com o banco e com a construtora.

Se você perceber que a cobrança é ou se tornou ilegal, busque pelos seus direitos. Faça uma solicitação diretamente à construtora para que ela suspenda a cobrança.

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