Um casal de namorados acabou de anunciar um noivado e começa a pensar na casa própria. Dois irmãos que querem ampliar seu patrimônio. Em ambos os casos, a compra conjunta de imóvel pode aparecer como solução. Essa modalidade de aquisição de imóvel é comum no Brasil e é a saída para muitas pessoas que não têm condições de arcar com a compra sozinhas.

Apesar de comum, podem aparecer dúvidas sobre a compra conjunta de imóvel. Afinal, não é apenas uma pessoa realizando a transação, e esse fato torna a compra um pouquinho mais complexa. Por isso, demonstramos no post de hoje como funciona a compra conjunta de imóvel, quando ela é possível, quais os impedimentos existentes, as vantagens e desvantagens, e outros pontos que você precisa saber. Nossa abordagem considera, principalmente, a compra feita por financiamento, que é a mais comum.

Acompanhe!

Como funciona a compra conjunta de imóvel?

A compra conjunta de imóvel ocorre quando mais de uma pessoa contribui para o pagamento do bem. Os dois ou mais compradores têm os mesmos direitos e deveres em relação à propriedade adquirida, seja ela uma casa ou um apartamento. 

Quanto aos direitos, podemos dizer que cada proprietário pode usufruir do bem adquirido e exercer todos os privilégios de proprietários sobre ele. Quanto aos deveres em relação ao imóvel, todos os participantes são obrigados a pagar contas, tributos e taxas de propriedade na proporção da participação de cada um. 

Quando se fala em compra conjunta de imóvel por meio de um financiamento imobiliário, por exemplo, todos os compradores estão obrigados a pagar todo o saldo devedor até que o bem seja quitado. No caso de compra conjunta de imóvel à vista, a situação é um pouco diferente. Nela, a legalidade da aquisição é mais simples, pois depende somente de fazer constar os nomes dos futuros proprietários no documento de compra e venda. No mesmo sentido, após a realização, devem realizar a averbação na matrícula do imóvel e a anotação na escritura definitiva do bem.

Soma da renda

A viabilização da compra conjunta de imóvel é baseada na soma da renda dos interessados. Tome como exemplo o casal de namorados que acabou de anunciar o noivado. Eles se casaram e pretendem realizar um financiamento imobiliário. Como ele será calculado?

As pessoas somam sua renda para dar entrada no processo. Dessa forma, o cálculo-base para o financiamento será a renda de ambas. Isso pode favorecer as condições da transação, já que, como você já sabe, o valor das parcelas do financiamento não pode ser superior a 30% da renda familiar. Isso vale também para os programas habitacionais, como o Minha Casa Minha Vida.

Com a soma, a renda cresce, e o valor a ser comprometido pode ser maior do que seria se apenas uma pessoa fizesse o financiamento.

Na Caixa Econômica Federal, é possível que ocorra a composição da renda por até 3 pessoas diferentes na compra conjunta de imóvel. Em qualquer caso, é importante seguir as regras de documentação e comprovação de renda, que são exatamente as mesmas quando ocorre a compra de imóvel por um só indivíduo.

Quando ela é possível?

A compra conjunta de imóvel é possível para casais que contraíram matrimônio ou que possuem união estável, por exemplo. O financiamento imobiliário por pessoas casadas é, inclusive, uma situação muito comum no Brasil, já que é uma das formas de aquisição de imóvel mais acessíveis que existe. Se você está planejando o casamento ou é recém-casado e está querendo ter um apartamento próprio, converse com seu cônjuge sobre a possibilidade.

Outra hipótese são as pessoas que não formalizaram o casamento, mas têm registro de união estável. Neste caso, valem as orientações feitas para as pessoas casadas, uma vez que tal união possui os mesmos efeitos jurídicos do que o casamento.

E filhos, irmãos e pessoas sem vínculos familiares? Podem realizar compra conjunta de imóvel? Sim. Pessoas que possuem renda e atendam aos critérios necessários para um financiamento, por exemplo, podem se juntar para realizar a compra. Filhos podem se unir aos pais para comprar uma casa à vista. Amigos podem se juntar para financiar um apartamento. Basta o enquadramento nos critérios da operação de crédito.

No caso da composição de renda feita por pais e filhos, apesar de ela ser possível, é preciso um cuidado especial. Lembre-se que existe a partilha do bem, ou seja, o interessado não será o único proprietário. Imagine que você é o filho. Pelas regras da sucessão hereditária, seus irmãos terão direito ao imóvel, pois o imóvel também está em nome dos pais. Assim, todos os filhos recebem como partilha.

Resumindo, a composição de renda facilita a compra do imóvel e a aprovação de um financiamento imobiliário. A soma dos rendimentos faz com que o cálculo-base para aprovar o financiamento seja facilitado. Ao considerar o montante de todos os solicitantes, a instituição financeira ou a construtora libera valores mais altos se comparados aos que seriam concedidos se a renda fosse comprovada por uma só pessoa.

Impedimentos

Existem impedimentos que podem atrapalhar a compra conjunta de imóvel por meio de financiamento. São eles:

• Condições não atendidas: os proponentes da compra devem atender a todas as condições postas pela instituição financeira ou construtora para participar da solicitação de crédito imobiliário. Isso significa, dentre outros fatores, apresentar a documentação pessoal em ordem.
• Critérios internos de crédito: a instituição financeira faz uma análise do perfil dos clientes antes de conceder o crédito. Se ela entender que o perfil não atende às suas expectativas, ela poderá recusar a concessão. Vale destacar que ela sequer tem obrigação de explicar porque o financiamento não foi concedido.
• Restrição nos órgãos de proteção ao crédito: se um dos participantes da compra conjunta de imóvel tem “nome sujo” (apontamento negativo no CPF), é bem provável que a instituição financeira ou a construtora recusem o financiamento imobiliário. Essa condição pode se estender inclusive ao cônjuge do proponente, mesmo que não participe.
• Comprometimento de renda acima do limite: outro ponto analisado para conceder o crédito está a comprovação de renda (holerite, declaração de imposto de renda ou pró-labore, propriedade de bens que podem garantir eventual inadimplência). Se os proponentes já comprometeram sua renda em até 30% com outras dívidas (financiamentos, consórcios etc.), o crédito de financiamento imobiliário para compra conjunta de imóvel não será concedido.

Quais as vantagens e desvantagens da compra conjunta de imóvel?

Você ainda está em dúvidas sobre a compra conjunta de imóvel? Não se preocupe. Isso é bastante comum, pois é uma transação que envolve muitos recursos financeiros, comprometimento de renda e, o mais complexo, outras pessoas. É claro que ninguém se casa ou faz uma união estável pensando na separação, mas há certas situações na vida que são imprevisíveis. Por isso, é importante colocar na balança as vantagens e as desvantagens da compra conjunta de imóvel.

Primeiramente, podemos citar como vantagens:

• É uma excelente opção para quem não possui uma renda bruta que alcance o valor suficiente para fazer o financiamento do imóvel escolhido. Em outras palavras, o consumidor faz muitas simulações para saber seu potencial de compra e percebe que, se tivesse outra pessoa para realizá-la, teria mais poder de fogo na hora de fazer a transação.
• É mais fácil aprovar o financiamento imobiliário nos casos de composição de renda, porque a renda familiar mensal fica com um limite mais alto; 
• A compra conjunta de imóvel pode ser a única solução para quem deseja ter a casa própria ou fazer um investimento imobiliário de grande vulto.

Como desvantagem, podemos citar a principal: você não será o único proprietário do imóvel. Isso significa que qualquer transação que pretenda realizar com ele posteriormente dependerá do aval da outra parte. Afinal, vocês têm obrigações e direitos na medida de sua participação no imóvel.

Outro ponto complexo que pode se tornar uma desvantagem é a separação de casais, familiares ou amigos que entram em conflitos. Essas situações podem ocasionar a inviabilidade do financiamento, o que não aconteceria se você financiasse o imóvel sozinho.

União estável e compra conjunta: como funciona?

A união estável é, para fins jurídicos, equiparada ao casamento. Então, quando falamos de compra conjunta de imóvel por pessoas em união estável, ela seguirá as mesmas regras do matrimônio. De forma simples, ao comprar um apartamento, uma casa ou um terreno, ambos são coproprietários na aquisição do patrimônio. Em caso de término, terão partes iguais do imóvel, se participarem na mesma proporção. 

E se um dos companheiros entrar com uma quantia maior? A porcentagem com que cada um participou da compra deve estar indicada em contrato para que a divisão seja feita na proporção correta. Se isso não ocorrer, a lei brasileira adota a regra de que a propriedade pertence em igual proporção a ambos. 

Mas há uma ressalva, que aparece no caso de os cônjuges optarem por outro regime de comunhão dos bens. A regra no Brasil é a comunhão parcial de bens, em que um cônjuge terá metade dos bens que adquiriu, em conjunto, com o outro cônjuge, mantendo-se como único proprietário dos bens que já tinha antes da união.

Por este motivo, casais que desejam realizar uma compra conjunta de imóvel devem ter em mente as obrigações e os benefícios que acompanham esse tipo de transação. Todos os proprietários devem estar cientes da necessidade de formalizar a compra conjunta e fazer constar no contrato e nos registros cartoriais os nomes dos compradores.

É a forma de garantir que os proprietários poderão usufruir do prazer de morar em um imóvel próprio sem dor de cabeça.

Vale a pena fazer uma compra conjunta?

A compra conjunta de um imóvel vale a pena para aqueles que estão se preparando para uma vida a dois ou para quem quer realizar o sonho da casa própria, mas sabe que não conseguirá atingir o objetivo sozinho.

Para quem está com dúvida sobre os benefícios, é importante conversar com calma sobre o assunto com todos os envolvidos. Se você possuir um corretor de confiança para analisar o contrato que será feito, é ainda melhor, pois ele poderá avaliar se vale realmente a pena. Tenha sempre em mente que cada caso é único.

Quais os cuidados necessários na hora de efetuar a compra conjunta de imóvel?

Agora que você já sabe como funciona a compra conjunta de imóvel, a composição de renda, as possibilidades e os impedimentos, bem como vantagens e desvantagens, pode estar considerando realizar essa transação. Seja com o cônjuge, com o filho ou com um amigo, é preciso tomar alguns cuidados na hora de efetuar a operação.

A primeira precaução básica da compra conjunta de imóvel nós já mencionamos: deixar evidente no contrato de compra e venda o nome de todos os participantes da aquisição. Neste sentido, também é interessante registrar o percentual de cada coproprietário. Isso deve ficar evidente na documentação da compra e na escritura do bem.

Esse cuidado é fundamental para delimitar direitos e obrigações. Lembre-se sempre de que o imóvel é afetado diretamente pelas ações que incidem sobre seus donos. Se os proprietários tiverem problemas com inadimplência, cobranças judiciais, protestos em cartório e/ou outras espécies de débitos, essas pendências podem recair sobre a propriedade. Em outras palavras, as dívidas e os ônus dos co proprietários podem resultar na indisponibilidade do bem.

O segundo cuidado é específico para quem contraiu matrimônio. Em caso de compra conjunta de imóvel pelo casal, a atenção deve se voltar para o regime de bens sob o qual  o casamento foi celebrado. A comunhão parcial de bens é aplicada automaticamente se o casal não escolher outro regime. É preciso se atentar também à existência de pacto antenupcial.

Outro cuidado é pesquisar bastante as condições impostas pela construtora ou pela instituição financeira. Tenha em mente que os casos são analisados individualmente pelo banco, que verificará não só as condições e requisitos atendidos, como outros critérios. 

Por isso, antes de fazer a compra conjunta, é essencial que você tenha em mente qual é o objetivo da transação. Ao pensar em fazer a composição de renda, pense na real necessidade dos envolvidos na operação morar sob o mesmo teto. Se o procedimento está sendo feito apenas para aumentar o valor da renda bruta familiar com o objetivo de aumentar o valor aprovado de financiamento pelo banco, pode ser um problema.A compra conjunta de imóvel é uma transação que facilita o sonho da casa própria para quem não possui recursos suficientes sozinho. Mas ela deve ser permeada de cuidados para que realmente valha a pena. Um deles é o planejamento financeiro familiar. Veja nossas dicas!