Você já emprestou dinheiro para um parente e cobrou juros? A ideia dos juros é remunerar aquela pessoa, física ou jurídica, que empresta dinheiro a alguém. No caso dos juros de crédito imobiliário, eles remuneram as instituições financeiras, construtoras ou incorporadoras que cedem os recursos para uma pessoa financiar um imóvel. Se os juros não existissem, o financiador teria prejuízo devido à inflação.

Neste texto, explicamos a composição dos juros de crédito imobiliário, o cálculo, os tipos de amortização do financiamento e as formas de conseguir juros mais baixos. Confira!

O que é o juros de crédito imobiliário?

Quando você deseja realizar o sonho da casa própria, tem algumas opções. As mais comuns são compra à vista, consórcio e financiamento. No financiamento, você dá um valor de entrada para a instituição financeira ou construtora e financia o restante em parcelas. Sobre essas parcelas, incidirão, além de outros custos, os juros de crédito imobiliário.

Os juros de crédito imobiliário, como dissemos no início, são um valor adicional pago pelo indivíduo para remunerar o financiador. Eles são compostos por dois fatores: custos envolvidos na operação e spread bancário.

Os custos envolvidos na operação de financiamento imobiliário são determinados pela origem dos recursos. Eles podem ser provenientes do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), caso em que custam à instituição financeira 3% ao ano, acrescido da oscilação da TR (Taxa Referencial). Também podem advir da poupança, situação em que custariam a TR acrescida de 6,17% ao ano. Há outras origens, mas FGTS e poupança são os que apresentam as taxas mais baratas.

Já o spread bancário existe para cobrir despesas operacionais. Spread é a diferença entre os juros pagos ao credor e os cobrados dos mutuários. Perdas devido à inadimplência são cobertas pelo spread, por exemplo.

O que considerar ao fazer o cálculo das parcelas do financiamento imobiliário?

Antes de contratar o financiamento imobiliário, o interessado deve realizar uma análise profunda de suas condições. Mas não só isso. Ele precisa compreender como o cálculo das parcelas é feito e o que é considerado neste montante. Os juros de crédito imobiliário não são o único componente das parcelas.

Veja o que é considerado no cálculo das parcelas:

• Seguros: no financiamento imobiliário, são cobrados alguns seguros do consumidor. Um deles é o seguro de morte e invalidez permanente, um seguro obrigatório que serve como garantia ao banco. Haverá resgate do empréstimo se o comprador morrer ou se tornar permanentemente inválido. O valor deste seguro varia conforme a idade do comprador e é calculado sobre o saldo devedor. Há também o seguro de danos físicos ao imóvel contra desastres que modificam o valor do bem que garante o empréstimo, calculado como percentual do valor de avaliação do imóvel.
• Amortização: é o ato de devolver ao banco o dinheiro tomado como empréstimo. O valor total da amortização é a soma de todas as parcelas que devem ser pagas à instituição financeira. Em outras palavras, é o valor total do empréstimo. A amortização pode ser feita de diversas formas, sendo as mais comuns o Sistema de Amortização Constante (SAC) e o Sistema Francês de Amortização (PRICE);
• Juros de crédito imobiliário: valor cobrado pelo banco sobre cada parcela para oferecer os recursos financeiros. Em geral, varia de 0,9% a 2,5% ao mês;
• Taxas administrativas: valor pago à instituição financeira.

Quais são os tipos de amortização?

A amortização é a devolução do dinheiro emprestado pelo banco. Na hora de financiar a compra de um imóvel, o consumidor deve fazer a opção por um sistema de amortização do empréstimo, que define a forma como a dívida será paga ao longo do prazo de financiamento. Em qualquer sistema, há pagamento de juros de crédito imobiliário sobre o saldo devedor total.

Os sistemas mais comuns são a Tabela Price e o Sistema de Amortização Constante (SAC). Há alguns anos, existia também o Sistema de Amortização Crescente (Sacre), utilizado pela Caixa Econômica Federal somente. No entanto, ele já não é mais oferecido com frequência. 

SAC – Sistema de Amortização Constante

O Sistema de Amortização Constante (SAC) é voltado para consumidores que conseguem pagar prestações de valor mais alto no início do contrato de financiamento. Elas começam com valores altos e caem ao longo do contrato devido à redução dos juros. 

A dívida do consumidor é amortizada durante o período contratual, uma vez que o saldo devedor diminui rapidamente.

Tabela PRICE

A Tabela PRICE é o contrário do SAC. Apresenta parcelas iniciais menores, com juros maiores. Ao longo do tempo, as parcelas aumentam, e os juros diminuem. Por começar com um pagamento mais ameno, a amortização é menor no início. Ao longo do contrato, a amortização aumenta. 

Comparado ao SAC, o sistema PRICE tem uma prestação mensal constante durante o prazo de amortização e é melhor para consumidores que têm renda menor para o mesmo valor financiado. A desvantagem a diminuição lenta do saldo devedor e as parcelas finais mais caras.

Exemplo: SAC x PRICE

Imagine que você financiará R$ 100 mil, com juros de 14% ao ano (1,16% ao mês), por 120 meses.

Pelo sistema Price, teríamos:

• Prestações mensais: R$ 1.552,86;
• Financiamento total: R$ 186.319;
• Primeira prestação: R$ 1.160 de juros (1,16% de R$ 100 mil) e R$ 392,86 de pagamento da dívida;
• Segunda prestação: R$ 1.155,40 (juros em cima do saldo devedor: 1,16% de R$ 99.607) e R$ 397,40 (dívida).

Pelo sistema SAC, teríamos:

• Primeira parcela: R$ 2 mil, sendo R$ 833,00 de amortização e R$ 1.167,00 referentes aos juros de crédito imobiliário;
• Segunda parcela: R$ 1.983,00, sendo R$ 833,00 de amortização, e R$ 1.150 de juros (1,16% do saldo devedor menos R$ 833 pagos = R$ 99.167). 
• Financiamento total: R$ 172.796.

Perceba como as primeiras parcelas pelo sistema PRICE são mais baixas se comparadas às primeiras do sistema SAC. No entanto, as parcelas pelo SAC diminuem com o tempo e, em certo ponto, ficam mais baixas, o que também reflete no saldo final do financiamento. Ou seja, o financiamento pelo SAC fica mais barato.

Amortização: qual a mais vantajosa para mim?

Não existe uma resposta certa para essa pergunta. Mas o sistema mais vantajoso em um financiamento imobiliário é aquele que cabe no bolso do consumidor. Como as instituições financeiras não costumam emprestar um valor cuja parcela do empréstimo seja maior do que 30% da renda do cliente, a Tabela Price, que possui parcelas menores no início do contrato, pode ser a única alternativa para alguns.

Para quem possui renda maior, o SAC é um sistema melhor, porque o comprador economiza no pagamento total do financiamento. Como o saldo devedor é amortizado mais rapidamente, menor o prazo de financiamento e menor o montante cobrado a título de juros de crédito imobiliário.

Apesar de ser uma atitude incomum, o consumidor pode trocar o sistema durante o financiamento de um imóvel. No entanto, além de se sujeitar às condições oferecidas pela instituição financeira, deverá ser feito um novo contrato e estabelecidas novas taxas de juros de crédito imobiliário.

Para escolher o melhor sistema para você, faça simulações antes de iniciar seu financiamento.

Como são feitos os cálculos de parcelas?

As parcelas do financiamento imobiliário são compostas por amortização, juros de crédito imobiliário, seguro de morte e invalidez permanente (MIP), seguro de danos físicos ao imóvel, e taxas administrativas.

Mas como é feito o cálculo dos juros de crédito imobiliário? Ele pode ocorrer de diversas maneiras, porque existem variáveis que influenciam neste cálculo, como:

• Instituição financeira escolhida;
• Análise financeira do cliente;
• Opção do cliente por juros pré-fixados ou pós-fixados. 

Quanto à primeira variável, cada instituição financeira analisa o mercado e considera a concorrência para estipular seu próprio valor. Os juros imobiliários e outras modalidades de crédito são considerados um produto pelo banco, motivo pelo qual eles fixam o preço que desejarem, considerando fatores internos e externos ao negócio. No entanto, isso define somente os juros mínimos e máximos praticados pelos credores. O que nos leva ao segundo ponto, que é a análise financeira do cliente.

Você emprestaria dinheiro a um parente que é conhecido por não pagar suas dívidas? Certamente não. O pensamento do banco ao calcular a taxa de juros de crédito imobiliário é semelhante. Ele analisará o histórico do consumidor para fechar sua pontuação final. Com base nela, definirá a taxa de juros a ser cobrada.

Por fim, o cálculo de juros de crédito imobiliário depende da opção do cliente pelos juros pré-fixados ou pós-fixados. A escolha é necessária em financiamentos imobiliários e demais créditos a longo prazo. Esses termos se referem à correção monetária do financiamento. Conforme sua escolha, haverá um impacto diferente nas parcelas de pagamento do contrato. 

• Juros pré-fixado: taxas de juros definidas no contrato. O consumidor sabe exatamente o quanto pagará em cada parcela.
• Juros pós-fixado: taxa de juros variável na duração do contrato conforme índices de inflação. Não são fixas.

Na hora de escolher, compare a taxa de juros nominal oferecida em cada opção e analise a taxa de inflação atual. De forma bem simples, quando o índice de inflação aumenta, os juros pós-fixados também aumentam consideravelmente. Isso impacta bastante nas parcelas do financiamento. Neste caso, a escolha pelos juros pré-fixados é melhor.

Como conseguir juros mais baixos?

Muitos consumidores acham que estão pagando juros de crédito imobiliário muito altos. E essa impressão é correta em muitos casos. Especialmente para pessoas que contraíram financiamentos há muitos anos, existem formas de conseguir juros mais baixos. Afinal, existem novas modalidades para realizar seu sonho da casa própria e houve, recentemente, uma redução nas taxas de juros pelas instituições financeiras.

Você já ouviu falar em portabilidade de financiamento imobiliário? Por definição do Banco Central do Brasil, “portabilidade de crédito é a possibilidade de o cliente solicitar a transferência de uma operação de crédito (empréstimos, financiamentos ou arrendamento mercantil) de uma instituição financeira para outra com o objetivo de obter uma condição mais vantajosa em relação ao contrato original”.

A portabilidade cresceu bastante em 2019 devido às recentes mudanças nas taxas de juros de crédito imobiliário. Mas ela é só uma opção para conseguir juros mais baixos. A outra opção é negociar diretamente com a instituição financeira, que não quer perder clientes.

Negociar com a instituição financeira

Quando você contratou um financiamento com o banco, ele fixou a taxa de juros de crédito imobiliário no contrato. Há anos, você paga suas parcelas corretamente e contraiu inclusive outros serviços perante a instituição financeira. Existe, portanto, uma relação ativa e de longo prazo com ela.

Por este motivo, os grandes bancos (principalmente) têm interesse em manter seu cliente. Se você quer conseguir juros de crédito imobiliário mais baixos, pode tentar negociar diretamente com a instituição financeira. Especialmente se você estiver cogitando a portabilidade de financiamento imobiliário.

O Banco Central possui dados que dizem que as instituições financeiras fazem contrapropostas para evitar a transferência de seu cliente para outro banco. Por este motivo, somente 27% dos pedidos de portabilidade de crédito imobiliário feitos em 2019 foram efetivados. Perder um consumidor para o concorrente é perder a oportunidade de realizar novas transações com ele. 

Até mesmo por causa desse fator, há um aumento de competição entre as instituições financeiras, o que faz com que as taxas de juros de crédito imobiliário abaixem. Elas chegam a um patamar semelhante em diferentes instituições. Por isso, aproveite essa situação para tentar renegociar os juros com seu atual banco, o que evita os custos da portabilidade.

Portabilidade de financiamento imobiliário

A portabilidade de financiamento imobiliário, como definido, é uma modalidade de portabilidade de crédito. Ao transferir seu empréstimo de uma instituição a outra, ocorre a chamada liquidação antecipada da operação original. O novo banco paga sua dívida perante o banco inicial com uma transferência eletrônica, sem sua participação, e oferece a você outras condições de financiamento. 

Com a portabilidade de financiamento imobiliário, você pode melhorar as condições do empréstimo, reduzindo a taxa de juros de crédito imobiliário, o valor das parcelas e economizando dinheiro. No entanto, na hora de fazer a portabilidade, você deve se atentar às condições da nova operação. Isso é muito importante, porque há custos envolvendo a portabilidade, e nem sempre a diferença de valor compensa a mudança.

Além disso, antes de assinar o contrato com a taxa de juros de crédito imobiliário mais  vantajosa, avalie as cláusulas e negocie com a instituição que concederá o novo crédito. Em qualquer caso, seja na portabilidade ou na negociação com o banco de origem, você deve:

• Conhecer os dados do seu atual contrato para verificar quantas parcelas ainda devem ser pagas e qual o saldo devedor (quanto ainda falta pagar);
• Avaliar o Custo Efetivo Total (CET) do empréstimo, expresso na forma de taxa percentual anual. Lembre-se que o CET inclui a taxa de juros de crédito imobiliário e outros custos relacionados ao empréstimo (tributos, tarifas, seguros e outras despesas).

O cálculo de juros de crédito imobiliário depende da escolha pelos juros pré-fixados ou pós-fixados, da instituição financeira e do perfil de cliente. Em todo caso, você deve avaliar minuciosamente o contrato e o sistema de amortização que melhor se adequa à sua renda. É fundamental contrair um financiamento que caiba no seu bolso para não atrapalhar seu orçamento familiar.A propósito, você já fez um planejamento para comprar seu primeiro imóvel? Veja nossas dicas!