Comprar apartamento financiado direto com a construtora ou com o banco? Esses dois caminhos, ao lado do consórcio e da compra à vista, são formas de adquirir um imóvel próprio. Cada um deles possui características bem definidas, vantagens e desvantagens. No caso de comprar apartamento financiado direto com a construtora, é como tomar um empréstimo. E essa operação de crédito está sujeita às condições de aprovação e às regras financeiras específicas de cada construtora. 

Por isso, fizemos esse texto para explicar como comprar apartamento financiado direto com a construtora, o funcionamento dessa operação, as vantagens e as desvantagens da modalidade e outros pontos pertinentes ao tema.

Confira!

Como comprar um apartamento financiado direto com a construtora?

Para quem deseja comprar um apartamento financiado direto com a construtora, o primeiro ponto é saber que cada construtora estrutura sua transação. Não há um formato fixo. Existem empresas, por exemplo, que só financiam imóveis novos durante a sua construção. Se você quer comprar um apartamento na planta, se encaixa nesse requisito. Ao mesmo tempo, há outras construtoras que deixam as condições mais flexíveis, de modo a personalizá-las conforme o perfil e o objetivo dos clientes.

Em todo o caso, a negociação para comprar apartamento financiado direto com a construtora é bastante semelhante ao financiamento por meio das instituições financeiras. Isso ocorre porque as construtoras buscam garantir que a operação apresente o mínimo de riscos possíveis para si. 

Os interessados devem entrar em contato com a empresa e conhecer as condições. Ela apresentará a dinâmica de pagamento, os documentos necessários, as taxas envolvidas, os prazos e tudo que envolve um financiamento normal.

Dinâmica do pagamento

Antes de comprar um apartamento financiado direto com a construtora, um ponto relevante que você deve conhecer é a dinâmica de pagamento. Vamos dar um exemplo de quem quer comprar um apartamento na planta.

Você está adquirindo a promessa de um imóvel, já que ele ainda está em construção. Por causa disso, se compararmos a um imóvel já pronto, não há necessidade de dar um valor de sinal muito grande. Afinal, o comprador pode pagar as parcelas mensais até a entrega das chaves.

Durante a construção do imóvel, ele pagará à construtora o valor da entrada e as primeiras parcelas do financiamento. São esses recursos que garantem a execução da obra. Apesar de serem reajustados de acordo com a correção monetária, calculada pelo Índice Nacional de Construção Civil (INCC), não incide juros sobre esses valores.

Após a entrega das chaves, o comprador pode quitar o saldo restante à vista ou contratar um financiamento. 

Quais as vantagens e desvantagens do financiamento direto com a construtora?

Existem vantagens e desvantagens para quem compra um apartamento financiado direto com a construtora. Como a empresa quer vender seu imóvel, apresenta condições mais flexíveis ao consumidor. Ao mesmo tempo, os juros são mais altos do que os juros bancários, o prazo de pagamento é mais enxuto. Veja a seguir.

Vantagens

Negociação sem intermediários

Uma boa vantagem do apartamento financiado direto com a construtora é que a negociação é feita sem intermediários, como correspondente, despachante, consultor ou assessor imobiliário. 

A presença de terceiros é muito comum em financiamentos bancários, que são operações de crédito complexas, com processos burocráticos, prazos longos e muita documentação. Na tentativa de agilizar esse processo, as transações envolvem, além do banco, outros profissionais. Porém, esse envolvimento onera ainda mais a operação. 

Ao comprar apartamento financiado direto com a construtora, não há terceiros envolvidos.

Menor burocracia

Se a concessão de crédito ficou mais criteriosa nas instituições financeiras devido à crise econômica, que reflete diretamente no mercado imobiliário, o mesmo não aconteceu perante as construtoras.

Para conseguir liberar o financiamento imobiliário tradicional, o solicitante deve apresentar alguns documentos, como comprovantes de renda (holerite, declaração de imposto de renda ou pró-labore), comprovação de estado civil (certidões atualizadas de nascimento, casamento ou averbação) e certidões negativas (Justiça Federal, ações cíveis, executivos fiscais, protesto de títulos, tutela, interdição e curatela). Além disso, tem a avaliação do imóvel financiado.

Ao comprar apartamento financiado direto com a construtora, o consumidor não precisa apresentar documentação tão rigorosa. Os critérios de avaliação de crédito também são mais brandos, o que facilita a aprovação do financiamento. Também não há necessidade de providenciar a documentação do imóvel. É uma burocracia muito menor, o que facilita também para empresários e trabalhadores autônomos.

Vale ressaltar novamente que a redução da burocracia também é fruto da negociação direta, sem intermediários.

Condições de pagamento mais flexíveis

Um apartamento financiado direto com a construtora obedece às regras de cada construtora. Como as empresas têm autonomia para definir suas próprias condições de financiamento, as condições de pagamento ficam bem mais flexíveis. Elas não ficam limitadas às regras do Sistema Financeiro Habitacional, o que acontece com os bancos.

E o que isso significa para o consumidor? Diversas opções  de financiamento entre construtoras diferentes e até mesmo na própria construtora. As condições sofrem variações devido a alguns fatores, como tipo de empreendimento, estágio das obras, relação entre oferta e demanda, e outras questões.

O que importante é que o consumidor tem a possibilidade de flexibilizar o pagamento conforme seu orçamento. Pode dar uma entrada maior para diminuir o valor dos reforços, ou o contrário. Pode dar um sinal, assumir prestações mensais até a entrega das chaves, sem parcelas intermediárias. Pode pagar a entrada com valor mais baixo se comparado ao banco, assumindo também parcelas semestrais e anuais. Cada negociação é feita conforme a sua necessidade.

Taxas e prazos mais claros

Outra vantagem do apartamento financiado direto com a construtora são as taxas e prazos mais claros no contrato. A amortização pode ser feita de duas formas: Sistema Price (considera índices INCC, IGP-M e taxa de juros) ou parâmetros da própria construtora. 

Em qualquer caso, é fato que taxas e prazos são mais claros para o comprador ao compararmos com o financiamento bancário.

Desvantagens

Apesar das vantagens, o apartamento financiado direto com a construtora também apresenta desvantagens. Como pontuamos, as taxas de juros são mais altas. Como as instituições financeiras apresentam burocracias cansativas, neste ponto elas levam vantagem.

Outra coisa que pode pesar para o consumidor é o prazo de pagamento menor, motivo pelo qual as parcelas são mais vultuosas. Também não é possível utilizar o FGTS para pagar as parcelas.

Juros altos​​​

Você já simulou um financiamento bancário e achou que as taxas de juros estavam altas demais? Infelizmente, o apartamento financiado direto com a construtora apresenta valores ainda maiores.

Os juros desse tipo de financiamento podem chegar a 27% ao ano. A taxa do financiamento por meio das instituições financeiras é de 12% no mesmo período. 

Nos dois casos, há índices de correção para os valores das prestações, seja pela Taxa Referencial (TR) na opção com o banco, seja pelo IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) na operação com a construtora.

Imóvel hipotecado

A menor burocracia de algumas construtoras, que, por exemplo, dispensam a comprovação de renda, pode ser um tiro no pé para o consumidor. Porque isso só acontece porque o imóvel envolvido na transação fica hipotecado pela empresa. Se o consumidor não pagar, a retomada do bem é relativamente rápida.

Impossibilidade de usar FGTS

Um apartamento financiado direto com a construtora não permite que o consumidor utilize o FGTS para pagar as parcelas do imóvel ou para dar o sinal na compra. Isso é muito prejudicial caso você passe por momentos de instabilidade financeira. 

Essa desvantagem é considerável, porque impossibilita o uso dos recursos para realizar a transação à vista (que serviria para aproveitar descontos ou amenizar parcelas) e impede que o valor do fundo seja mais bem empregado, já que seu rendimento é abaixo de outras aplicações tradicionais.

Prazos menores de amortização

Outro ponto negativo que já destacamos no apartamento financiado direto com a construtora é que os períodos de financiamento são mais curtos, o que aumenta o valor das parcelas mensais. 

Quando vale a pena?

Para quem deseja comprar apartamento financiado direto com a construtora, o principal é avaliar se vale a pena. Você deve ter em mente os juros altos, os prazos menores de amortização e a impossibilidade de usar o FGTS. A partir das desvantagens, avalia qual delas realmente impacta no seu bolso.

Para quem tem recursos para pagamento à vista, é sem dúvidas uma transação vantajosa. Ela também pode ser indicada para pessoas que não conseguem ter seu crédito aprovado pelos bancos.

Por fim, consumidores que conseguem arcar com o valor mais alto das parcelas devem analisar uma possível economia do financiamento com a construtora devido ao menor impacto dos juros. Enquanto o banco permite o financiamento em até 420 meses (35 anos), com pagamento de juros sobre essas parcelas, a construtora permite 10 anos (120 meses) de financiamento. Seriam 300 meses a menos de juros calculados no valor do imóvel. Avalie se a taxa praticada compensa.

Quem pode comprar um apartamento financiado direto com a construtora?

Qualquer pessoa que desejar pode comprar um apartamento financiado direto com a construtora. O importante é atender aos requisitos propostos pela empresa. Lembramos que cada uma estabelece suas condições de financiamento, que devem ser conhecidas a fundo antes da negociação.

O ponto a ser destacado é que as construtoras são mais flexíveis, porque têm nítido interesse em concretizar a venda. Se você enfrentou resistências dos bancos, como é o caso dos autônomos, que têm trâmites diferenciados de comprovação de renda, comprar um imóvel apartamento financiado direto com a construtora é uma ótima opção.

O mesmo ocorre para quem quer comprar um imóvel na pessoa jurídica. Os bancos não efetuam empréstimos para empresas no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), mas as construtoras sim.

Como fazer um financiamento seguro?

Em primeiro lugar, antes de falarmos propriamente dos cuidados ao comprar apartamento financiado direto com a construtora, é preciso entender o papel das empresas que oferecem financiamento imobiliário. 

A construtora é responsável pela execução física de uma obra. Está ligada ao ramo de construção civil. Sua função é entregar uma edificação (casa, edifício etc.) que atenda às exigências técnicas impostas pelos órgãos locais competentes. É comum que ela seja contratada por outras empresas do mercado imobiliário, como as incorporadoras. As incorporadoras compram terrenos com o objetivo de vender imóveis. No entanto, algumas construtoras também vendem os produtos que fabricam. 

E por que estamos falando sobre isso? Porque, ao comprar apartamento financiado direto com a construtora, você deve verificar se está fazendo negócio com a construtora ou com a incorporadora.

Em seguida, pense em quatro pontos principais: valor do imóvel, capacidade financeira, reputação da construtora e cláusulas contratuais.

Considere o valor do imóvel

O valor de determinado imóvel pode ampliar ou reduzir suas possibilidades de conseguir realizar o sonho da casa própria. Há, por exemplo, subsídios do governo para imóveis mais baratos, que também apresentam juros menores. Mas para um imóvel cujo financiamento fica acima de R$ 350 mil, pode ser mais vantajoso financiar com a construtora.

Analise os aspectos de capacidade financeira

Cada consumidor possui uma capacidade financeira, cheia de nuances. Um comprador que possui emprego fixo não apresenta alterações significativas nos rendimentos em diferentes períodos do ano. Já o consumidor com rendimentos variados, que envolvem comissões ou lucros, o financiamento flexível da construtora pode ser mais vantajoso.

Além desses aspectos próprios do trabalho de cada pessoa, é preciso avaliar o orçamento doméstico. Esse tipo de negócio pode comprometer cerca de 30% da renda familiar, motivo pelo qual adequar a nova dívida ao orçamento é fundamental para que não tenha problemas no futuro.

Avaliar se você conseguirá arcar com as parcelas no apartamento financiado direto com a construtora é uma prioridade. 

Verifique a reputação da construtora

Após a análise de capacidade financeira e do imóvel, o consumidor deve verificar a reputação da construtora para não fazer uma escolha infeliz. Atente-se para a solidez da empresa, seu tempo de mercado e sua situação financeira. Esses são ótimos indicativos. Outro ponto importante é a inexistência de passivo bancário. Em outras palavras, se ela pode arcar com a construção do empreendimento por conta própria ou se tem dívidas nos bancos.

Lembre-se de que o principal negócio de uma construtora é construir e vender imóveis, e não é realizar transações financeiras. Ter referências sobre ela é uma forma de se resguardar. Quer algumas dicas para isso? Veja:

• Faça uma busca aprofundada no Cartório de Registro de Imóveis e na Junta Comercial para verificar se as informações de venda estão de acordo com o memorial descritivo e se constam no contrato de compra e venda;
• Procure por avaliações da empresa em sites de avaliação de consumidores, como o Reclame Aqui, e nas redes sociais, especialmente as avaliações de clientes pelo Facebook;
• Procure por notícias sobre a construtora na internet para saber se ela já foi destaque em jornais ou se responde a algum processo;
• Veja se a construtora é registrada no Creci do seu estado (órgão que fiscaliza quem atua nesse setor);
• Pesquise sobre a construtora nos órgãos de proteção ao consumidor (IDEC e PROCON);
• Visite os empreendimentos que a construtora já entregou para avaliar a qualidade da obra.

Leia atentamente o contrato

A última medida para que você compre um apartamento financiado direto com a construtora é ler atentamente o contrato. Converse com um advogado especializado caso não entenda o que está escrito ou peça esclarecimentos a algum profissional da construtora. 

Não se esqueça de verificar se constam, no contrato, todas as condições que estavam prometidas em e-mails, folders ou foto de outdoor. 

Antes de tomar uma decisão definitiva sobre apartamento financiado direto com a construtora, procure a melhor alternativa para conseguir realizar seu sonho da casa própria. Pense sempre em honrar seus compromissos, porque as consequências são graves para quem não consegue arcar com os valores do apartamento financiado direto com a construtora.

O que acontece se o consumidor não consegue arcar com os valores do financiamento?

O apartamento financiado direto com a construtora funciona por meio de uma alienação fiduciária. Por isso, quem deixa de quitar o negócio com a construtora pode se complicar. Um dos pontos que já ressaltamos é que o imóvel é hipotecado, o que facilita sua perda. 

Em muitas construtoras, o cliente pode realizar o pagamento do saldo devedor com recursos próprios ou por meio de um financiamento bancário. Esta segunda opção pode ser mais segura, porque é difícil uma instituição de médio a grande porte decretar falência, o que torna improvável a perda do seu imóvel por falta de pagamento.

Comprar um apartamento financiado direto com a construtora é só mais uma opção de financiamento. Destinada principalmente para aqueles que não atingiram os requisitos de aprovação solicitados pelos bancos, é uma alternativa que pode ser mais vantajosa até para aqueles que conseguem atender às condições das instituições financeiras.

Em qualquer caso, para comprar um apartamento financiado direto com a construtora, faça uma transação segura, considerando as questões que apresentamos no texto.Quer aprender mais sobre como comprar seu primeiro imóvel? Veja nosso guia!