Quais são os tipos de financiamento imobiliário?

Adquirir um imóvel sem assumir nenhum tipo de dívida é privilégio para poucos. A maioria das pessoas precisa recorrer ao mercado em busca de financiamento para realizar o sonho da casa própria.

Mas para assumir um compromisso de longo prazo como este, é preciso saber exatamente como o empréstimo vai pesar no seu bolso para evitar surpresas desagradáveis para suas finanças.

Por isso, preparamos este post apresentado os principais tipos de financiamento imobiliário disponíveis no mercado para que você possa avaliar qual é o mais adequado para sua realidade financeira. Confira!

Como funciona o financiamento

O financiamento imobiliário é uma operação por meio da qual um banco ou agente financeiro empresta o valor do imóvel para o comprador fechar o negócio. Esse valor será pago em um prazo determinado em contrato, mediante o pagamento de juros, que é a forma pela qual o banco se remunera na operação.

A prestação a ser paga mensalmente pelo comprador ao banco é composta pela amortização da dívida, que é o quanto efetivamente é pago do montante emprestado, e os juros da operação.

Considerando a amortização da dívida, existem três tipos de financiamento. SAC, Price e o Sacre. São eles que definem como será o comportamento das parcelas, que podem ser crescentes ou decrescentes.

Consórcio de imóveis

No consórcio, um grupo de pessoas físicas ou jurídicas se une com o objetivo de adquirir um bem, como o imóvel. O grupo realiza o pagamento de parcelas e gera um caixa denominado fundo comum.

Um sorteio é realizado pela administradora e o ganhador é o primeiro a receber o valor. Depois são feitas contemplações por lances, até que o saldo acabe. Após esse processo, o valor é arrecadado novamente e o ciclo se repete. A maior parte das pessoas se sente atraída por esse modelo, pelo fato de não ser necessário dar entradas altas e pagar muitos juros.

Além disso, é possível usar o FGTS para dar lances e receber a carta de crédito mais rapidamente. Entretanto, nesse tipo de operação, não há como saber quando o bem será adquirido. Dessa forma, o consórcio não é indicado para quem tem pressa.

Além disso, existem taxas de administração, adesão e seguro. Também há o risco de não obter o valor esperado quando ocorrer a liberação da carta de crédito.

Financiamento direto com a construtora

Quem deseja comprar um imóvel que ainda está na planta ou em construção pode optar pelo financiamento direto com a construtora. Esse tipo de financiamento imobiliário é menos rígido em relação ao empréstimo bancário e, em situações de inadimplência, é possível fazer um acordo com a empresa.

É indicado para quem quer adquirir um imóvel de valor mais alto e pretende pagar em poucas parcelas. Mas é preciso estar ciente de que existem juros de cerca de 12% ao ano, além do IGPM (Índice Geral de Preços do Mercado) que pode elevar o custo final. O recomendado é quitar no mínimo 30% do saldo devedor na entrega das chaves.

Sistema financeiro de habitação

Este é um dos sistemas mais utilizados quando se trata de financiamento imobiliário.

Desenvolvido pelo governo federal, o SFH, está limitado ao valor máximo de R$ 585 mil, e é realizado a partir de recursos do FGTS e do sistema brasileiro de poupança e empréstimos — com uma taxa de juros de, no máximo, 12% ao ano.

O prazo máximo para quitação do financiamento é de 35 anos, e o pedido deve ser feito por uma pessoa física. Além disso, a renda comprometida não pode ser maior do que 30% do total do rendimento mensal.

A avaliação do imóvel não pode ultrapassar os R$ 750 mil nos estados de Minas Gerais, São Paulo, Rio de Janeiro e no Distrito Federal. Nos demais estados, o valor é de R$ 650 mil.

Sistema de financiamento imobiliário

Também desenvolvido pelo governo federal, o SFI não estipula um valor máximo para avaliação do imóvel. No entanto, o valor liberado, o qual é fornecido pelo sistema brasileiro de poupança e empréstimos, cobre entre 80% e 90% do valor total do imóvel.

A quitação das parcelas deve ser feita em até 35 anos (420 meses), o que varia de acordo com a instituição escolhida, assim como a taxa de juros: tudo vai depender da análise de crédito.

O SFI é disponibilizado tanto para pessoa física quanto jurídica, e não contempla um limite para o comprometimento da renda.

Minha Casa Minha Vida

Criado em 2009, o programa do governo federal tem o objetivo de facilitar o acesso ao crédito imobiliário para pessoas de baixa renda.

O prazo máximo para quitação das parcelas é de 360 meses, e pode utilizar o saldo do FGTS para amortização, além de uma série de benefícios.

Para facilitar o entendimento, vamos explicar as quatro categorias do MCMV de acordo com a renda familiar:

Renda mensal familiar de até R$ 1800,00 – Juros de 5% ao ano, mas contam com o subsídio do governo federal;
Renda familiar mensal entre R$ 1800,00 a R$ 2350, 00 – Juros de 5% ao ano;
Renda mensal familiar de R$ 2350,00 a R$ 3600,00 – Juros de 6% a 7% ao ano;
Renda mensal familiar de R$ 3600,00 a R$ 6500,00 – Juros de 8% ao ano.

O valor máximo do imóvel depende da localização, o que pode variar de R$ 90.000,00 em cidades com menos de 50 mil habitantes, até R$ 225.000,00 em grandes centros como São Paulo.

Crédito imobiliário para servidores públicos

Ainda existe um crédito imobiliário facilitado para servidores públicos ativos ou inativos, por meio da Caixa Econômica ou do Banco do Brasil. Os juros são reduzidos e as parcelas podem ser amortizadas em 180 meses.

Sistemas de amortização

Sistema SAC

Nesse tipo de financiamento, o valor das parcelas vai caindo mês a mês. O montante amortizado da dívida é sempre o mesmo. À medida que o saldo devedor vai diminuindo, o que se paga a título de juros também cai.

O SAC é um sistema de amortização no qual as parcelas iniciais do financiamento são relativamente elevadas. A orientação dos especialistas (e até a exigência de alguns bancos para assinar o contrato) é que as parcelas não ultrapassem 30% da renda do mutuário. Por isso, é preciso avaliar com cuidado se, pelo menos nos primeiros anos do contrato, o compromisso não ficará pesado demais para o seu orçamento.

Em compensação, com o passar do tempo, o valor pago vai diminuindo, aliviando o seu bolso. É essa parcela decrescente o grande atrativo do sistema SAC.

Tabela Price

Ao contrário do SAC, na Tabela Price o valor mais baixo das parcelas iniciais é o que atrai os compradores. Conhecido como o sistema francês de amortização, o Price na verdade propõe um valor fixo das parcelas. Porém, com os ajustes necessários para adequá-lo à nossa realidade econômica, os contratos que utilizam esse sistema têm seu saldo devedor ajustado pela TR – Taxa Referencial.

Quando se utiliza a Tabela Price, os juros pagos diminuem a cada parcela, enquanto o valor amortizado aumenta. Ou seja, no início, a maior parte do que se paga refere-se apenas a juros da operação. À medida que o saldo devedor cai, esse encargo também vai diminuindo.

A desvantagem da Tabela Price é que, ao final do contrato, o valor total pago pelo imóvel será o mais elevado.

Sistema Sacre

Modelo intermediário entre o SAC e o Price, no Sacre, as parcelas aumentam no início do contrato para, posteriormente, diminuírem. Isso ocorre porque as prestações são atualizadas a cada 12 meses, com base no saldo devedor. Assim, a amortização vai aumentando, enquanto os juros diminuem.

Embora seja o tipo de financiamento no qual a parcela inicial é a maior, no Sacre, o total pago ao final do contrato será menor do que nos contratos que utilizam o SAC ou Price.

Gostou do artigo? Então confira também como você pode organizar as finanças da sua família de forma que seja possível alcançar seus objetivos com tranquilidade e segurança.