Você anda suspeitando que financiou seu apartamento junto a um banco com juros mais altos do que as taxas praticadas nos últimos anos? 

Saiba que é possível fazer a portabilidade de financiamento imobiliário. Além de existir novas modalidades para realizar seu sonho da casa própria, as instituições financeiras reduziram recentemente suas taxas de juros.

E nada impede que um banco ofereça portabilidade de financiamento imobiliário de um modelo padrão, atrelado à taxa referencial (TR), para um novo formato, indexado pela inflação, por exemplo. Afinal, eles querem atrair clientes. Não à toa, a portabilidade cresceu bastante em 2019. 

No ano passado, o número de pedidos de portabilidade cresceu 453,8% em relação a 2017. De janeiro a agosto de 2018, foram feitas 764 efetivações de financiamentos imobiliários. No mesmo período deste ano, foram 1.605.

Se você quer aproveitar as novas taxas de juros, leia esse post para saber tudo sobre a portabilidade de financiamento imobiliário antes de realizar a transação.

Portabilidade de financiamento imobiliário

Portabilidade de financiamento imobiliário é uma modalidade de portabilidade de crédito. De acordo com o Banco Central do Brasil, “portabilidade de crédito é a possibilidade de o cliente solicitar a transferência de uma operação de crédito (empréstimos, financiamentos ou arrendamento mercantil) de uma instituição financeira para outra com o objetivo de obter uma condição mais vantajosa em relação ao contrato original”.

Em outras palavras, há uma liquidação antecipada da operação original: o novo banco quita a dívida do consumidor perante o banco inicial e oferece a ele outras condições para financiar restante. 

Você sequer precisa se preocupar com a quitação da dívida inicial, porque o novo contrato prevê uma transferência eletrônica de um banco para o outro, sem a participação do cliente. 

Da mesma forma, o consumidor não recebe nenhum valor na operação, o chamado “troco”. 

E por que fazer a portabilidade de financiamento imobiliário? Para melhorar as condições do empréstimo, reduzindo o valor das parcelas e economizando dinheiro. 

Considerando este objetivo primordial, você deve se atentar às condições da nova operação antes da assinatura do contrato, avaliando as cláusulas e negociando-as com a instituição que concederá o novo crédito.

Funcionamento da portabilidade de financiamento imobiliário

Para aderir à portabilidade de financiamento imobiliário é bem simples. O primeiro ponto que você deve saber é que o imóvel deve estar pronto. 

As regras de portabilidade não valem para imóveis na planta. Em seguida, você deve estar adimplente com o atual financiamento.

Considerando isso, de forma resumida, você deve:

1. Entrar em contato com a nova instituição financeira para apresentar sua dívida;
2. Negociar uma nova proposta mais vantajosa do que seu atual contrato;
3. Aguardar que o novo banco entre em contato com o anterior (o banco original pode realizar uma contraproposta para manter o cliente), que deverá repassar os dados do contrato à nova empresa.

No entanto, apesar de esses serem os passos básicos, cada banco ou instituição financeira possui um funcionamento diferente para portabilidade imobiliária. 

No Banco do Brasil, você consegue simular condições via aplicativo ou autoatendimento, desde que tenha aprovação de crédito e conta corrente na instituição. O Bradesco realiza a análise caso a caso. 

A Caixa e o Santander solicitam o comparecimento do cliente a uma agência para cotar as condições disponíveis. Já o Itaú ainda faz testes para oferecer a portabilidade de financiamento imobiliário para todos os clientes.

Para realizar uma boa avaliação sobre a portabilidade, siga o passo a passo seguinte.

1. Conheça os dados do seu financiamento

O primeiro passo para fazer a portabilidade de financiamento imobiliário é saber os dados do seu contrato. Para tanto, procure o banco onde você o realizou para verificar quantas parcelas ainda restam e qual o saldo devedor (quanto ainda falta pagar). 

Não se esqueça de também olhar o Custo Efetivo Total (CET) daquele empréstimo, que é expresso na forma de taxa percentual anual. Além de se basear na taxa de juros, O CET inclui outros custos relacionados com o empréstimo, como tarifas, tributos, seguros e outras despesas. Saber sobre o Custo Efetivo Total é muito importante, porque ele mostra o quanto você paga realmente por aquele financiamento.

Um bom exemplo: nem sempre a operação com a taxa de juros mais baixa será a mais vantajosa. Pode ocorrer de o CET ser mais alto do que o CET de um financiamento com taxa de juros mais alta. 

Por isso, verifique cada custo envolvido. Conheça minuciosamente os dados do seu financiamento imobiliário.

2. Compare seu contrato com os demais

Após avaliar o CET na instituição onde você contraiu o financiamento, você deve procurar instituições financeiras e verificar quais as condições elas oferecem para o mesmo tipo de transação. Se elas oferecerem condições mais vantajosas, ótimo. 

Repita o processo de avaliação do CET. É fundamental. Apresente os dados do seu financiamento para o novo banco e veja o que ele te oferece. 

Especialistas apontam que o consumidor deve ter em mente algo muito importante: o valor e o prazo da operação no novo banco. Eles não podem ser superiores ao saldo devedor e ao prazo remanescente. 

Em outras palavras, não dá para alongar nem encarecer a dívida. 

Caso as condições sejam melhores, você pode pedir a portabilidade de financiamento imobiliário ou levar a proposta para o banco de origem para ver se ele cobre a oferta.

Suponha que, considerando as novas taxas e condições, você consiga um ganho de R$ 20 mil. No entanto, o custo da portabilidade de financiamento imobiliário (veja a seguir) totaliza R$ 3 mil. Seu ganho foi de R$ 17 mil. 

Você pode voltar ao banco de origem para ver a possibilidade de ele cobrir. Se for o caso, você não gasta nada (custo da portabilidade de financiamento imobiliário) e já garante a economia de R$ 20 mil.

3. Considere os custos da portabilidade de financiamento imobiliário

Como dissemos ao definir a portabilidade de financiamento imobiliário, há um transferência eletrônica de recursos do novo banco para a instituição financeira original, a fim de quitar a dívida do consumidor. 

Os custos dessa transferência, bem como os custos da portabilidade, não podem ser repassados ao cliente, pois integra a própria atividade das instituições financeiras. O Banco Central garante e regulamenta esse direito, inclusive.

Mas isso não quer dizer que não há valores envolvidos na portabilidade de financiamento imobiliário. Considerando os valores praticados no mercado, o banco que assume a dívida do consumidor e realiza o novo financiamento cobra uma taxa entre R$ 3 mil e R$ 4 mil. 

Esse valor serve para avaliar o imóvel e arcar com os custos de documentação para averbação fiduciária. 

A nova instituição financeira pode, inclusive, te cobrar uma taxa para a abertura de crédito ou de elaboração de cadastro.

Sobre a avaliação do imóvel, a nova instituição financeira deve realizá-la antes de fechar o negócio, verificando se ele está em boas condições, uma vez que ele é a garantia do crédito. 

A avaliação, que antes era feita por peritos, pode ser feita por meio de modelos estatísticos, o que reduz os custos de transferência. No entanto, essa é apenas uma possibilidade, já que cada banco escolhe suas ferramentas de verificação.

No total dos custos, pode-se chegar a um valor considerável. Por isso, é extremamente importante que o consumidor coloque-o, junto com o custo efetivo total (CET) do financiamento, na ponta do lápis. 

Haverá uma economia real? Se não houver, não há motivo para fazer a portabilidade de financiamento imobiliário. Mas, em geral, ela vale a pena financeiramente.

Resumindo, o que deve ser avaliado na portabilidade? Veja:

• Taxa de juros;
• Tarifas cobradas pelo banco;
• Custo efetivo da nova operação;
• Custos com a manutenção da nova conta;
• Tarifas cobradas pelo cartório de registro de imóveis.

4. Apresente os documentos necessários

Por fim, após decidir pela portabilidade de financiamento imobiliário, você deve apresentar os documentos que o novo banco solicitar. Cada instituição financeira possui procedimentos próprios e pode exigir uma documentação mais específica.

Em geral, é solicitado:

• Documento de identificação e CPF do consumidor;
• Condições de juros e pagamentos;
• Número gerado pelo credor anterior;
• Endereço.

Contraproposta do banco de origem

Um consumidor que contrata um financiamento imobiliário com o banco inicia uma relação de longo prazo. Geralmente, os prazos deste tipo de transação atingem décadas. Considerando esse relacionamento, as instituições financeiras de grande porte têm bastante interesse em manter seu cliente. Por este motivo, é possível que, ao cogitar a portabilidade de financiamento imobiliário, você receba uma contraproposta.

De acordo com dados do Banco Central, as instituições financeiras realmente fazem contrapropostas para evitar que a transferência do empréstimo de seu cliente para outro banco. Do total de pedidos de portabilidade de crédito imobiliário feitos em 2019, apenas 27% foram efetivados.

O banco de origem não quer perder um consumidor para um concorrente. Além de ter tido todo o trabalho de conhecer o perfil do cliente e suas condições para precificar o empréstimo, ele acredita que as chances de realizar outras transações com você é maior. O que de fato é, se considerarmos os dados de mercado. O consumidor que fecha transações de sucesso com instituições financeiras tendem a permanecer com elas. 

A boa notícia desta situação é que a competição aumenta diante dessa possível liberdade do consumidor em sair em direção ao concorrente. E o que isso significa? As taxas de financiamento caem e tendem a atingir o mesmo patamar em diferentes instituições.

Por isso, você, enquanto consumidor, deve aproveitar essa situação para tentar renegociar com seu atual banco, evitando assim os custos da portabilidade de financiamento imobiliário.

Especialistas apontam que o mero fato de o consumidor buscar novas propostas força o atual banco a oferecer uma proposta melhor. Algumas instituições cobrem 95% dos pedidos de portabilidade de financiamento imobiliário.

Vantagens e desvantagens

Realizar a portabilidade de financiamento imobiliário é uma opção do consumidor. Trocar o banco, procurando condições mais vantajosas, é uma possibilidade e um direito garantido pelo Banco Central. Mas é preciso realizar uma boa análise de custo-benefício, já que a transação apresenta vantagens e desvantagens.

Vantagem: economia

O Banco Central, ao conceituar portabilidade, disse que o objetivo é “obter uma condição mais vantajosa em relação ao contrato original”. Não à toa, a economia é a maior vantagem. Para comprovar isso, pegamos algumas simulações realizadas pela Melhortaxa, startup de comparação de juros cobrados pelos bancos. 

No primeiro exemplo, considere um imóvel de R$ 125 mil, com financiamento de R$ 100 mil, e taxa atual de 11,24% ao ano:

• Valor da 1ª parcela (01/02/2017): R$ 1.224,94
• Valor da parcela atual: R$ 1.143,97
• Taxa após portabilidade: 7,30%
• Valor da parcela após portabilidade: R$ 866,46

A economia na parcela foi de R$ 358,49, ao passo que a economia total no contrato foi de R$ 47.709,48.

Considerando agora um imóvel de R$ 500 mil, com financiamento de R$ 300 mil, e taxa atual de 9,76% ao ano:

• Valor da 1ª parcela (01/01/2018): R$ 3.320,62
• Valor da parcela atual: R$ 3.179,61
• Taxa após portabilidade: 7,30%
• Valor da parcela após portabilidade: R$ 2.638,06

A economia na parcela foi de R$ 682,56, e a economia total no contrato chegou a R$ 98.900,77.

Por fim, considere um imóvel de R$ 625 mil, com financiamento de R$ 500 mil, e taxa atual de 10,77% ao ano.

• Valor da 1ª parcela (01/03/2016): R$ 5.846,76
• Valor da parcela atual: R$ 5.335,45
• Taxa após portabilidade: 7,30%
• Valor da parcela após portabilidade: R$ 4.147,82

A economia na parcela foi de R$ 1.698,94, e a economia total no contrato atingiu R$ 196.714,63.

Perceba que, em todos os casos houve uma economia muito elevada. Mesmo considerando os custos da portabilidade de financiamento imobiliário e as demais taxas que compõem o CET, é provável que a transação seja vantajosa. Seu planejamento financeiro agradece.

Desvantagens: Custo da portabilidade e burocracia

As duas desvantagens que a portabilidade de financiamento imobiliário apresenta já foram mencionadas. O primeiro é o custo. Já apontamos que a transação só será vantajosa se você conseguir atingir uma economia. Para tanto, faça a análise considerando os custos da portabilidade e o CET do novo contrato. 

Normalmente, se você fechou um financiamento há muitos anos, com juros próximos de 10% ao ano, é provável que a portabilidade valha a pena. Se não é o caso, o custo embutido e a burocracia serão maiores.

A burocracia envolve tudo aquilo que já dissemos: a análise do contrato anterior, a comparação com as condições das diversas instituições financeiras que oferecem a portabilidade de financiamento imobiliário, a análise minuciosa de todos os custos, e a transação em si (o que inclui a negociação e a entrega de documentação).

Se não houver economia de fato, pode desconsiderar a portabilidade de financiamento imobiliário.

Regras da portabilidade de financiamento imobiliário

A portabilidade de financiamento imobiliário é uma transação simples. Mas, como qualquer procedimento, apresenta algumas regras básicas. Apesar de termos mencionado algumas no decorrer deste post, vamos evidenciá-las para você. Veja:

• As instituições financeiras não podem cobrar pela transferência de recursos na portabilidade de financiamento imobiliário. No entanto, podem cobrar algumas taxas referentes à avaliação do imóvel e custos de registro em cartório;
• A portabilidade de financiamento imobiliário só é possível se seu financiamento envolve um imóvel pronto. Portanto, não é possível fazer portabilidade de imóvel na planta;
• O prazo para pagamento da dívida não muda com a portabilidade de financiamento imobiliário, já que o consumidor não pode adiar o pagamento eternamente;
• O banco onde você contratou o financiamento deve disponibilizar as informações para o banco que você escolhe em até 2 dias;
• O banco de origem pode fazer uma contraproposta à portabilidade de financiamento imobiliário dentro do prazo de 5 dias;
• A renegociação com a instituição financeira (de origem ou a nova) pode envolver o valor total da dívida e a taxa de juros;
• Não há um valor mínimo para portabilidade.

A portabilidade de financiamento imobiliário pode ser uma excelente opção para quem deseja economizar na hora de ter sua casa própria. Para que a transação seja de fato vantajosa, o consumidor deve realizar uma análise minuciosa, considerando os custos da transação e o CET do seu contrato.

Seguindo o passo a passo e as regras da transação, basta apresentar os documentos para a nova instituição financeira ou aceitar uma eventual contraproposta à portabilidade de financiamento imobiliário feita pelo banco de origem.

Falando em custos, entenda como funcionam os juros do Minha Casa Minha Vida!