Não há idade para realizar sonhos. Muitas pessoas mais velhas, que já pararam de trabalhar, mantêm seu sonho de ter a casa própria. E existem muitas opções para a compra de uma casa ou apartamento. Uma delas é o financiamento de imóvel para aposentados. Esse tipo de transação se assemelha ao financiamento para as pessoas que ainda estão no mercado de trabalho. No entanto, apresenta algumas características e regras próprias.

Os aposentados devem ter em mente que essa é uma possibilidade. É possível conseguir créditos imobiliários para comprar seu próprio imóvel. Neste post, explicamos como funciona o financiamento de imóvel para aposentados, que pode realizá-lo, as principais regras, as taxas de juros e a possibilidade de financiar mesmo com um empréstimo em curso.

Confira!

Como funciona o financiamento de imóveis para aposentados?

O financiamento de imóveis para aposentados funciona de maneira semelhante ao financiamento para os trabalhadores ativos. E como é isso? O interessado deve conseguir o crédito imobiliário, que é um valor solicitado junto a uma instituição financeira. É o montante que será destinado para comprar um imóvel novo ou usado.

A instituição financeira fará o financiamento do valor do bem. Em outras palavras, o banco paga integralmente a quantia acertada entre comprador e vendedor. A partir de então, o comprador do imóvel passa a dever o banco que quitou o imóvel. É o financiamento em si, que terá suas condições estabelecidas em contrato.

Para conseguir o crédito imobiliário, o interessado deverá escolher um dos programas principais de crédito imobiliário: SFH ou SFI.

No Sistema Financeiro da Habitação (SFH), cujo maior exemplo é o Minha Casa Minha Vida, as principais regras são:

• Financiamento imobiliário com regras feitas pelo governo e fiscalizadas pelo Banco Central;
• Permite o comprometimento máximo de 30% da renda do contratante;
• Financiamento atinge no máximo 90% do valor do imóvel;
• Prazo máximo para pagamento é de 420 meses;
• Destinado somente à pessoa física;
• Tem limite de valor de imóvel;
• Permite uso de FGTS.

No Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), as principais regras são:

• Modalidade de alienação fiduciária (cliente se torna dono do imóvel após pagar a última parcela);
• Recursos provenientes de investimentos dos clientes da instituição financeira e do SBPE;
• Não há limite de comprometimento da renda nem teto máximo para o valor do imóvel;
• Prazo máximo para pagamento da dívida é de 420 meses;
• Financiamento fica entre 80% e 90% do valor do imóvel;
• Feito para imóveis acima do limite do SFH;
• Abrange pessoas físicas ou jurídicas.

Após escolher o programa de crédito imobiliário, o interessado realiza a simulação, entrega a documentação na instituição financeira, aguarda a aprovação na análise de crédito, e assina o contrato para conseguir a liberação do crédito imobiliário. Vale destacar que há algumas modalidades de crédito, como o empréstimo consignado, que podem entrar no financiamento de imóvel para aposentados.

Há, porém, algumas observações quanto ao prazo para pagamento da dívida, sobre o qual falaremos adiante. Exceto pelas dificuldades que pontuaremos a seguir, o financiamento de imóvel para aposentados funciona de forma idêntica ao financiamento para demais pessoas. 

Quais as dificuldades do financiamento de imóvel para aposentados?

O financiamento de imóvel para aposentados é um pouco mais complicado do que o comum. E são três os motivos para isso:

• Benefício recebido por aposentados é baixo, enquanto existem limites altos para comprovação de renda;
• Prazos limitados a, no máximo, 20 anos para pagamento do financiamento de imóvel para aposentados;
• Custo do seguro é maior.

Prazo de financiamento

O prazo de financiamento de imóveis no Brasil considera a expectativa de vida do brasileiro. Atualmente, a expectativa das mulheres é de 80 anos, enquanto a dos homens chega a 73 anos. Levando este fato em conta, ao realizar a análise do perfil do interessado, as instituições financeiras consideram a idade de 75 anos. E como isso interfere no prazo do financiamento? 

A ideia é bem simples. Geralmente, os aposentados já têm mais de 60 anos. Se eles viverão, em média, até os 80 anos no máximo, o prazo para financiamento de imóvel para aposentados não pode passar dos 20 anos. Nos casos mais comuns, o prazo pode ser até 35 anos. Em outras palavras, quanto maior a idade do comprador do imóvel, mais restritos serão os prazos. Se o aposentado tiver acima de 70 anos, o prazo máximo poderá ficar em 10 anos apenas.

Benefício baixo

A população que recebe benefícios do INSS possuem benefícios limitados a um valor específico. O teto do INSS em 2019 é de R$ 5.839,45. Em 2020, será de R$ 6.084,71. E estamos falando do limite máximo. Boa parte dos aposentados e pensionistas no Brasil não ganham esse valor.

E esse pode ser um problema, porque os créditos imobiliários exigem comprovação de renda. Soma-se a isto o fato de que o prazo do financiamento será mais curto, o que encarece as parcelas. Resultado: em alguns casos, a renda mínima exigida é de R$ 5 mil no financiamento. Ou seja, o financiamento de imóvel para aposentados se torna inviável para várias pessoas.

Custo do seguro

Por fim, a terceira maior dificuldade do financiamento de imóvel para aposentados é o custo do seguro pago na transação. As parcelas do financiamento são compostas por vários fatores. Um deles é o Seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP).

Este seguro, que é obrigatório, serve de garantia à instituição financeira: em caso de invalidez permanente ou morte do comprador, ocorre o resgate do empréstimo. Seu valor muda conforme a idade do adquirente e é calculado sobre o saldo devedor. Quanto maior a idade do consumidor, maior o custo mensal do seguro. Isso porque se considera que há riscos maiores para pessoas da terceira idade. 

Ou seja, além de ter menor prazo para pagar o financiamento, as parcelas também pesam mais, porque o seguro MIP é maior.

Quem pode fazer?

O financiamento de imóvel para aposentados também apresenta um limite de idade. As considerações sobre expectativa de vida cabem neste ponto. As instituições financeiras não concedem crédito imobiliário para pessoas acima de 80 anos. No entanto, existe uma análise do perfil do cliente para decidir sobre a concessão ou não do crédito.

A aprovação do crédito, devido à análise do perfil do cliente (que envolve as dificuldades), pode levar até mais de um mês para ser concluída. A aprovação depende de cada caso, e, mesmo com a documentação completa e em ordem, o processo pode ser demorado. Entretanto, não há como apressar esse procedimento. O cliente deve apenas atender a todas as exigências da instituição financeira. 

É importante que o aposentado esteja em dia com todos os órgãos de proteção ao crédito e com a Receita Federal. A análise do histórico de crédito é muito importante e pode impedir a negociação do valor emprestado.

É pouco provável que os bancos ofereçam crédito para pessoas perto do limite da expectativa de vida, exatamente pelos motivos que pontuamos anteriormente.

A melhor saída para o financiamento de imóvel para aposentados é pela Caixa Econômica Federal, que possui mais modalidades para a aquisição da casa própria. O programa Minha Casa Minha Vida, por exemplo, é uma alternativa para famílias de diferentes rendas, o que resolve o problema da comprovação de renda mínima exigida por algumas instituições.

Quais são as regras?

As principais regras de financiamento de imóvel para aposentados se relacionam às dificuldades apresentadas. O interessado não terá mais do que 20 anos para pagar o financiamento e deverá atingir a comprovação de renda determinada pela instituição financeira.

Além disso, outras regras podem entrar em jogo dependendo da modalidade do crédito. Um deles é o crédito consignado. Veja a seguir um exemplo.

Crédito consignado pela Caixa

O crédito consignado pela Caixa é concedido sem a necessidade de avalista. Ele apresenta algumas condições boas para aposentados e pensionistas do INSS, tais como:

• O valor máximo do empréstimo é calculado de acordo com o benefício;
• Não há necessidade de avalista, o que agiliza a liberação do crédito; 
• A prestação é descontada diretamente do benefício do INSS;
• A prestação não ultrapassa 30% do benefício recebido;
• É possível antecipar a liquidação quando quiser.

No entanto, para conseguir o crédito sob essas condições, o interessado deve reunir alguns requisitos, tais como:

• Ser aposentado ou pensionista permanente do INSS;
• Se pensionista do INSS, o benefício deverá ser permanente e permitir a contratação do empréstimo, o que deve ser aprovado pelo órgão;
• O valor da prestação está limitado a 30% do benefício mensal;
• As prestações mensais são iguais e descontadas diretamente do benefício;
• A contratação está sujeita à aprovação de crédito e confirmação da averbação pelo órgão e demais cláusulas contratuais do produto.

Atualmente, a modalidade de empréstimo consignado com garantia de FGTS está temporariamente suspensa.

Para a contratação deste empréstimo, o interessado deverá conhecer as condições do produto antes de contratá-lo. Isso pode ser feito pelo Internet Banking ou em qualquer terminal de autoatendimento. Em seguida, deverá enviar a documentação para assinar o contrato. Se tudo estiver certo, o crédito é liberado e pode ser utilizado na compra do imóvel.

Financiamento de imóvel para aposentados do Itaú

O financiamento de imóvel para aposentados pelo Banco Itaú é mais um exemplo de como essa transação funciona. A instituição também oferece condições exclusivas para aposentados e pensionistas. 

A concessão do crédito é rápida e sem burocracia, com análise da proposta de financiamento feita em até 1 hora. O banco solicita poucos documentos para contratação, tornando a operação mais simples e rápida. Além disso, oferece apoio durante todo o processo do financiamento, desde a escolha da melhor opção até o pagamento da última parcela.

E quais são as condições que o banco oferece no financiamento de imóvel para aposentados? Veja algumas:

• Prazo para pagar até 30 anos, com possibilidade de antecipação da quitação do financiamento, adiantamento de parcelas ou redução do valor pago mensalmente;
• Possibilidade de incorporação do ITBI e das despesas com o registro do contrato no valor do financiamento, diluídos nas prestações;
• Possibilidade de uso do FGTS para pagar a entrada do imóvel ou para amortizar o financiamento;
• Comprometimento de até 27% da renda, sendo a composição de renda por até duas pessoas;
• Financiamento de até 80% do valor do imóvel.

Quais são as taxas de juros para aposentados?

A taxa de juros do financiamento de imóvel para aposentados pode se apresentar mais vantajosa. Mas isso depende exclusivamente da instituição financeira. No entanto, a composição dos juros imobiliários envolve:

• Custos envolvidos na operação: determinados pela origem dos recursos. Se provenientes do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), custam 3% ao ano, acrescido da oscilação da TR (Taxa Referencial – índice que corrige a caderneta de poupança). Se provenientes da poupança, custam a TR acrescida de 6,17% ao ano.
• Spread bancário: diferença entre juros pagos ao credor e juros cobrados dos mutuários.

Elas variam também de acordo com o sistema de crédito imobiliário escolhido. No SFH, as parcelas do financiamento são ajustadas pela taxa de juros + TR. Em geral, tem as taxas de juros mais atrativas (podem chegar até 12% ao ano). No SFI, as taxas de juros são mais altas do que as taxas do SFH, pois variam entre 12% e 16% ao ano.

Para saber exatamente a taxa de juros do financiamento de imóvel para aposentados, é preciso consultar o banco. Ela também varia conforme a operação, o perfil de crédito do cliente e o valor do imóvel.

Quem já tem empréstimo pode fazer um financiamento?

O financiamento de imóvel para aposentados é uma ótima saída para quem deseja ter a casa própria. Mesmo diante das dificuldades, que tornam o processo de aprovação do crédito mais complexo, é possível conseguir realizar a transação.

Mas e quem já possui um empréstimo consignado? Consegue um financiamento? Isso é possível. Mas depende exclusivamente da prova de que a renda mensal do aposentado comporta todas as parcelas de quitação do novo crédito solicitado.

Em outras palavras, para conseguir o financiamento de imóvel para aposentados, você não pode ter toda a margem consignável comprometida com empréstimo já feito. A margem consignável é a fixação de limites da renda que pode ser gasta com o pagamento das parcelas mensais do empréstimo.

Os aposentados e pensionistas, em geral, podem gastar entre 30% e 35% da renda mensal líquida com empréstimo consignado, sendo 30% do valor são destinados a empréstimos e 5% para a eventual contratação de um cartão de crédito consignado.

Considerando isso, o banco avalia o comprometimento da renda do interessado com o empréstimo consignado para fazer a análise convencional do financiamento. 

Comprometimento de renda

O financiamento de imóvel para aposentados também entra na regra do limite de até 30% da renda mensal do cliente. É a margem de segurança que evita o endividamento e a inadimplência. Cada instituição financeira estipula suas próprias políticas de crédito, e isso interfere na concessão de financiamento concomitante com empréstimo consignado.

Imagine que você tenha 30% de sua renda mensal comprometida com um empréstimo consignado. Será bastante difícil conseguir um financiamento de valor alto, que poderia ocupar outros 30% da renda. Neste caso, o banco entende que você não terá recursos financeiros suficientes para arcar com o pagamento das parcelas do financiamento. Afinal, seria difícil manter-se com somente 40% de sua renda mensal por vários anos.

Vale destacar ainda que a comprovação de renda é diferente no empréstimo e no financiamento. No empréstimo consignado, você comprova sua renda pelo contracheque, salário ou benefício. Na análise do financiamento, você pode acionar sua renda familiar como complementar. Porém, tenha cuidado na hora de comprometer sua renda familiar por mais tempo. Avalie as melhores opções de crédito para cada sua necessidade e verifique se conseguirá ter os dois créditos ao mesmo tempo.

O financiamento de imóvel para aposentados apresenta algumas dificuldades, como prazo de financiamento menor, recebimento de benefício previdenciário de valor baixo e custo mais alto do seguro. No entanto, as instituições financeiras oferecem condições especiais para essa categoria, o que pode facilitar na hora de realizar o sonho da casa própria.

Como em qualquer transação financeira, avalie bastante as condições do crédito oferecido, especialmente no que diz respeito ao comprometimento de renda. E isso vale para quem já possui um empréstimo consignado.Está pronto para fazer seu financiamento? Você também pode comprar um imóvel diretamente com a construtora. Veja como!